盘点2006系列之——北京房地产市场调控政策

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月05日18:11 北京楼市周刊  栾德成 胡飞船  

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房地产投资过热、房价居高、中低收入阶层住房难等问题在2006年显得尤为突出，注定了2006要成为房地产业不平凡的一年。政府和相关部门“组合拳”出击房地产市场，以抑制投资、保障住房问题。“国六条”和九部委“十五条”相继出台，金融货币政策、廉租房制度、二手房经纪规则等一系列制度和规则陆续出现。这是2005年“地产调控年”的延续，并且还有继续延续的趋势。正值岁末，本报特邀请专家盘点年度重大地产政策及其影响。

“国六条”与九部委“十五条”

内容：5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施(“国六条”)，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。

5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，人称九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，如：90平米以上住房首付提至三成；套型建筑面积90平米以下须占七成；新房五年内转让全额征营业税……

解读：建设部中国房地产及住宅研究会副会长张元端认为，“国六条”体现了两个主题、五个“新”。两个主题分别是调节供需矛盾和保障中低收入者住房问题。如果把住房比喻为车道，商品房就是机动车道，而人行道就是保障中低收入的道路，只有“人车分流”，才能有秩序。五个“新”是指：新的住宅供应结构；新的住宅需求结构，抑制投机行为，重点保证城市居民的自住需求；强化住宅的社会保障新要求，包括经济适用房、廉租房等；根据以上提出一系列的需求而制定的新政策，包括金融、土地供应和税收等；建立市场的新秩序。

著名经济学家赵晓说“国六条”使2006年成为房地产市场发展以来里程碑式的一年。在房地产整个政策取向上有重大的变化，从增长导向到民生导向，从效益导向到公平导向，从单一的住房市场化的强调到住房保障功能和社会保障功能的强调。自从1998年房地产市场化以来，今年是政策力度、变化、完善最重要的一年，对中国房地产未来发展的方向和影响是非常深远的。在细则中，把地方政府的问责纳入进来，住房发展的好坏已经纳入地方官员的考核上，不只是看GDP增长和房地产的增长，更要看政府公共职能完成的效果，这是史无前例的。

央行上调金融机构人民币存贷款基准利率

内容：中国人民银行决定，自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中一年期存贷款基准利率分别上调0.27个百分点；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。

同时，进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化。商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，其他商业性贷款利率下限保持0.9倍不变。

解读：中国社科院金融研究所专家易宪容认为，加息属于常规调整，加大金融调控力度，调整利率能促使房地产市场逐步规范。

北京大学经济所房地产金融中心主任冯科分析，从1996年以来银行利息连续下降7次，现在我国经济已经进入上升周期，利率仍然有上调的空间，加息是央行抑制包括房地产在内的投资过热现象的一个信号。

未封顶楼盘禁贷令

内容：10月30日，北京市银监局召集北京16家商业银行个人金融业务部负责人，正式传达指令，包括四大银行在内的所有商业银行都被禁止向未封顶楼盘发放按揭贷款。

解读：禁贷令后，购房者购买未封顶楼盘，可以按照原购房程序交齐所有资料，正常办理按揭，不同的是房贷放款时间以及初次月供的时间将延后到楼盘封顶之后。同样，购房者贷款部分的款项也要等楼盘封顶后才可发放到开发商手里。有专家认为，期房销售时，由于法律和信用制度不够完善，交易者缺乏充分的制度保障，容易出现纠纷。银监局对未封顶楼盘个人贷款的禁令，使期房销售量下降，二手房在房地产市场中充分显现出自身优势。

中介叫停现金收房

内容：10月31日，建设部、中国房地产估价师与房地产经纪人学会联合发布《中国房地产经纪执业规则》，与此同时，北京市建委开展北京市房地产经纪行业专项整治。11月8日，北京房地产中介行业协会发出倡议书，要求会员单位停止现金收房等违反《中国房地产经纪执业规则》的行为。

解读：现金收房的隐患主要是，一些中介在没有足够资金收房的情况下，挪用购房者的资金，对购房者的资金安全构成严重威胁。“链家地产”市场总监金育松分析，这将打破当前众多经营不规范经纪公司的操作“潜规则”，使得不良经纪公司的经营“底线”被突破，必将会促使部分经纪公司的市场份额缩减甚至被淘汰。

经济适用房回购制

内容：10月1日至15日《北京住房建设规划(2006年-2010年)》公示，提出将在“十一五”期间，扩大保障性住房建设规模和保障范围，探索构建廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房三层住房保障体系。对于经济适用房，转变供应模式，由销售为主过渡到租售并举，将经济适用住房的租售比提高到1：4左右；在流转环节上，探索建立政府回购式的“内循环”流转模式，即经济适用住房不得直接上市，由政府回购。

解读：目前市场上已经有过万套的已购经济适用房通过二级市场上市流通、转售。据京城几家知名中介公司数据显示，回购制后，经济适用房在短期内交易量和挂牌量都有不同程度的上升。我爱我家研究中心胡景晖认为，目前的新旧划断是对以往经济适用房政策一个好的延续，采取回购的政策在性质上能够真正起到社会保障住房的作用。

北京落实限价地政策

内容：在九部委“十五条”中，对限价地做出了明确规定。8月22日，北京市国土局召开“两限普通商品房”专家座谈会，9月4日再次就限价地政策进行研讨。市建委副主任苗乐如指出，“两限普通商品房”主要解决的是本市居民的居住问题，同时也希望以此缓解经济适用住房的建设压力，使经济适用住房改为定向销售。

解读：专家提出，推出“两限普通商品房”的目的在于解决中低收入家庭的住房问题，在具体操作时可以采用限房价竞地价、多部门联合招标、统一监管的方式。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生认为，把保障中低收入住房问题与地方政府挂钩，明确了地方政府的职责。

二手房交易五税齐到位

内容：7月26日，国家税务总局下发《关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，规定自8月1日起，所有地税局开始对个人转让住房强制征收个人所得税。

11月14日，北京市地税局下发《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》，自12月1日开始实施。至此，二手房交易五个税种全部到位。

解读：我爱我爱研究中心胡景晖认为，这两个政策的出台充分表明了政府对“打压高房价”、打击房地产投机行为，保持房地产行业健康发展的决心。政府通过转让环节增加税收来减少投机炒房的获利空间，从而抑制上涨过快的房价势头，打击投机炒房行为。

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责任编辑/sf065

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