北京十月房产综合指数分析 环比上涨28个百分点

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月05日10:48 中国指数研究院   

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10月指数综述

指数	2006 年 10 月					2006 年 9 月
	指数值	环比变化		同比变化		指数值	环比变化		同比变化
城市综合指数	1918	↑28	1.46%	↑344	21.83%	1890	↑36	1.96%	↑315	20.00%
住宅指数	1511	↑26	1.78%	↑277	22.42%	1485	↑8	0.52%	↑248	20.00%
Hedonic 指数	611	↑10	1.73%	↑86	16.47%	601	↑9	1.58%	↑70	13.18%
写字楼指数	2655	↑44	1.70%	↑401	17.80%	2611	↑35	1.36%	↑361	16.04%
商铺指数	3858	↑12	0.31%	↑758	24.47%	3846	↑23	0.59%	↑753	24.33%

图1：北京城市综合指数走势图

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）

2006年10月，北京城市综合指数为1918点，比上月上涨28点，环比涨幅1.46%；比去年同期上涨344点，同比涨幅21.83%。本月各分物业指数延续上月的上升走势，除商铺指数小幅上涨外，住宅指数与写字楼指数相对均有较大涨幅。

图2：北京住宅指数与Hedonic指数（左轴为住宅指数，右轴为Hedonic指数）

数据来源：中国房地产指数系统（CREIS）

本月北京住宅指数为1511点，较上月上涨26点，环比涨幅1.78%；较去年同期上涨277点，同比涨幅22.42%。本月新开楼盘较少，老盘新开项目增多，受“金九银十”影响，老盘新开项目售价有所提高，从而推动住宅指数继续上涨。本月Hedonic指数为611点，较上月上涨了10点，环比涨幅1.73%；比去年同期上涨86点，同比涨幅16.47%。

本月写字楼指数及商铺指数继续走高。其中，写字楼指数为2655点，较上月上涨了44点，环比涨幅为1.70%；商铺指数为3858点，较上月上涨12点，环比微涨0.31%。本月写字楼新入市项目较少，在部分老项目价格上涨的带动下，写字楼指数快速上升。本月在售商铺价格变化不大，而近期入市的商铺中，又以价格相对低廉的底商及社区商铺为主，商铺指数走势相对平稳。

表1：北京中房指数

	综合指数	住宅指数	Hedonic	写字楼指数	商铺指数
05:01	1538	1224	511	2166	2765
05:02	1552	1222	507	2189	2799
05:03	1569	1228	524	2212	2842
05:04	1588	1191	535	2234	2920
05:05	1577	1202	533	2257	2995
05:06	1565	1223	530	2280	3058
05:07	1587	1241	535	2282	3137
05:08	1567	1227	537	2245	3102
05:09	1575	1237	531	2250	3093
05:10	1574	1235	525	2254	3099
05:11	1581	1241	532	2265	3104
05:12	1590	1253	531	2267	3095
06:01	1576	1237	539	2255	3096
06:02	1581	1245	534	2254	3092
06:03	1604	1277	539	2216	3136
06:04	1748	1328	549	2388	3933
06:05	1813	1353	558	2445	4309
06:06	1831	1387	572	2413	4288
06:07	1832	1461	588	2647	3991
06:08	1854	1477	592	2576	3823
06:09	1890	1485	601	2611	3846
06:10	1918	1511	611	2655	3858

经济基本面

1、宏观经济

前3季，北京宏观经济继续保持高位运行，但增速有所回落。今年1-3季度全市实现地区生产总值（GDP）5513.2亿元，按可比价格计算，比上年同期增长12.2%，增幅比上半年回落0.1个百分点。市统计局预计，今年全年的增幅可能会低于12.2%，但保持在11.5%的可能性比较大。

1、固定资产投资增速回落。1-9月，全市完成全社会固定资产投资1906.2亿元，比上年同期增长21.9%，增幅比1-8月下降1.7个百分点。其中，房地产开发投资1053.5亿元，同比增长16.0%，增幅比1-8月回落0.8个百分点。

2、消费品市场较为活跃。9月份，全市实现社会消费品零售额278.9亿元，比上年同月增长13.2%，增幅同比提高0.7个百分点。1-9月，全市实现社会消费品零售额2412.2亿元，比上年同期增长12.5%。

3、工业生产增长态势回升。9月份，全市规模以上工业企业实现增加值157.9亿元，按可比价格计算，比上年同月增长11.4%，增速比上月提高0.9个百分点。1-9月，全市规模以上工业企业实现增加值1278.5亿元，比上年同期增长15.6%，增幅低于1-8月0.3个百分点，但仍比上年同期增速高2.4个百分点。

4、价格形势基本稳定，房价高位运行，但有所趋缓。9月份，全市居民消费价格比上年同月上涨0.6%，但商品住宅销售价格比去年同月上涨10.3%，涨幅低于8月份1.1个百分点；比8月份上涨0.5%，涨幅低于上月0.4个百分点。

5、居民收入稳步增加。1-3季度，北京市城市居民人均可支配收入15009元，比上年同期增长14%，扣除价格因素后实际增长13%，实际增幅同比提高2.3个百分点。

2、城市建设

京津城际轨道进展顺利 年内要跨南二环——京津城际轨道工程即将上跨二环路。据悉，按照目前的前期准备情况，最早可望于年内进行跨二环路施工。该线路预计2008年投入运营，届时，北京到天津全程只要半小时左右。京津城际轨道交通工程由北京南站东端引出，沿既有京山铁路线南侧向东，过亦庄工业园区、永乐新城至天津杨村后，再沿既有京山线北侧至天津站，营运里程全长115公里，总投资123.4亿元。京津城际轨道将在左安门立交桥附近横跨南二环。

北京开发重点向通州、顺义、大兴、昌平等新城及南城转移——按市发改委日前公布的本市《十一五时期固定资产投资与重大项目规划》：为优化疏解中心城，尤其是核心区的功能与人口，十一五期间，本市将严格控制中心城中心地区的城市建设总量，旧城内将不再安排大型行政办公设施。此外，十一五期间，本市将重点支持顺义、通州和亦庄3个重点新城的建设。十一五期间，本市3大重点新城的投资将高于其他远郊区县，投资增量显著高于其他新城，成为新的增长极，将引导重大工业项目在三个新城的开发区内集中。规划预计，十一五本市全社会固定资产投资将以2008年为分界点，增速呈“两边高中间低”的特征。2008年奥运会期间，本市投资增速将降至约7%的最低水平，但奥运前后投资增速将基本保持平稳。规划还提出，城八区内将禁止建设容积率小于0.5的低密度住宅，中关村高科技园区规划产业区与CBD将不再新增酒店、高档公寓、高档写字楼、商业设施和物流中心项目。

3、政策法规

未封顶楼盘个人住房商业贷款业务紧急叫停——9月27日，北京市银监局召开了在京各股份制商业银行“房地产贷款风险情况通报会”，并对各股份制商业银行下达了《现场检查意见书》。在这份意见书中，北京市银监局做出了“凡是一手住房项目均必须主体结构封顶后方可发放按揭贷款”，“对贷款购买第二套住房者，各商业银行必须严格执行基准利率”等一系列规定，并表示，如发现违规问题将严肃处理，主要责任人要就地免职。北京市银监局还要求各经营单位对现有的个人住房商业贷款业务进行排查，对不符合规定的贷款立即停止发放。受到这个文件限制的有兴业银行、招商银行、华夏银行、民生银行等9家全国性的股份制商业银行。这些银行已下达了各自的处理文件，陆续从未封顶楼盘项目退出。

经适房回购条文取消 “内循环”流转模式被提出——11月3日，北京市规划委网站推出未来5年住房规划的官方正式版本——《北京住房建设规划(2006年-2010年)》。与一个月前发布公示稿不同的是，原有的“经济适用住房不得直接上市，由政府回购”的说法被删除。有地产专家认为，这场关于回购经济适用房的争论，实际是一场经济适用房持有者和等待购买经济适用房群体之间的一场争论。支持政府回购的观点认为，政府做了应该做的事；反对者则认为，回购行为是政府违背了当初签订的合同，回购政策应只适用新建的经济适用房。仔细阅读正式版本可以发现，《规划》留有余地地提到：“对今后新建和销售的经济适用住房探索建立包括‘内循环’在内的相关制度”。《规划》肯定了对今后新建和销售的经济适用住房探索要实行“内循环”制度——尽管正式版本没有解释什么是“内循环”制度，但征求意见稿中曾解释说就是政府回购。有分析认为，这次大概意味着，对老经济适用房既往不咎。而随着“90平米户型占70%”等政策的进一步明朗，一度被延误供应有望得到释放。

北京房产开发须担保保证人提供连带责任保证——以规范建设工程项目参与各方合同履约行为为目的的工程保证担保制度取得重大进展。据称，北京市将于今年12月1日起施行《关于工程建设保证担保的若干规定》。此次新规定中，北京市建委在传统的投标保证担保、承包履约保证担保、工程款支付保证担保、预付款保证担保和保修金保证担保外，又增添了劳务分包付款保证担保和劳务分包履约保证担保两个新的担保品种，以防范拖欠农民工工资行为的发生。所有保证人提供的保证方式都应当为连带责任保证。

1-9月开发数据情况分析

从开发类数据分析，2006年1-9月北京商品房市场除竣工面积外的供应类指标继续增长，且增幅有所回升；需求类指标则快速滑落，一些指标出现负增长。1-9月全市房地产开发投资1053.45亿元，同比增长了16.0%，增幅较今年前8个月小幅回落0.8个百分点；商品房新开工面积为1928.92万平方米，同比增长11.3%，增幅较前8个月提高7.1个百分点；施工面积8952.28万平方米，同比增长2.0%，增幅较前8个月窄幅提高0.6个百分点；竣工面积1259.02万平方米，同比减少29.5%，有效供应显著减少。

商品房销售继续大幅滑落。1-9月全市商品房（包括现房与期房）销售额1326.91亿元，同比增长0.8%，增幅较上月下降5.9个百分点；销售面积1661.95万平方米，同比则下降了18.1%，降幅比上月加大了5.6个百分点。商品房销售价格为7984元/平方米，较前8个月上涨了0.4%。

图3：房地产开发投资额与商品房销售额（单位：亿元）

数据来源：国家统计局、CREIS

图4：商品房新开工面积（单位：万平方米）

数据来源：国家统计局、CREIS

图5：商品房竣工面积与销售面积（单位：万平方米）

数据来源：国家统计局、CREIS

商品住宅市场——供应方面， 1-9月份全市商品住宅开发投资额537.02亿元，同比增长17.9%，增幅较前8月回落0.7个百分点；新开工面积1199.18万平方米，同比增长1.9%，增幅由上月的负值转为本月的正值；施工面积与竣工面积分别为5548.72万平方米和893.97万平方米，同比分别减少了7.6%和36.4%。销售方面，1-9月全市商品住宅（包括现房与期房）销售额1049.04亿元，销售面积1454.15万平方米，分别比去年同期减少了8.5%和22.9%。上半年商品住宅价格为7214元/平方米，较前8月上涨了0.7%。总体来看，北京住宅市场供应持续增长，但有效供应下降明显示，需求继续下降，而价格却保持稳定上升态势。

图6：商品住宅投资额与销售额（单位：亿元）

数据来源：国家统计局、CREIS

图7：商品住宅新开工面积（单位：万平方米）

数据来源：国家统计局、CREIS

图8：商品住宅竣工面积与销售面积（单位：万平方米）

数据来源：国家统计局、CREIS

写字楼市场——供应方面，1-9月，全市写字楼开发投资额122.97亿元，同比下降了0.8%；新开工面积206.45万平方米，同比增长了43.1%，增幅较前8月提高10.9个百分点；施工面积竣工面积分别为1123.1万平米和143.74万平方米，同比分别增长11.1%和60.1%，增幅有所回落。销售方面，1-9月全市写字楼（包括现房与期房）销售额172.86亿元，销售面积133.18万平方米，同比分别增长59.6%和64.7%；1-8月写字楼销售均价12979元/平方米，较前8月下降1.4%。总体来看，今年以来北京市写字楼处于供求两旺、价格缓慢回落的良好发展态势。

图9：写字楼开发投资额与销售额（单位：亿元）

数据来源：国家统计局、CREIS

图10：写字楼新开工面积（单位：万平方米）

数据来源：国家统计局、CREIS

图11：写字楼竣工面积与销售面积（单位：万平方米）

数据来源：国家统计局、CREIS

商铺市场——供应方面，1-9月份全市商铺开发投资额145.58亿元，同比大幅度增长120.5%；施工面积和新开工面积分别为1171.46万平方米和268.0万平方米，同比大幅增长108.2%和99.7%，且增幅高于上月；竣工面积76.37万平方米，同比减少了10.2%。需求方面，1-8月份北京商铺（包括现房与期房）销售额和销售面积分别为100.86亿元和64.23万平方米，同比分别增长84.2%和34.9%，增幅比上月略有下降；上半年北京商铺销售均价15703元/平方米，较前8月下降了0.6%。总体来看，1-9月北京商铺市场潜在供应与销售均较为旺盛，但有效供应却呈现不足，价格表现相对平稳。

图12：商铺投资额与销售额（单位：亿元）

数据来源：国家统计局、CREIS

图13：商铺新开工面积（单位：万平方米）

数据来源：国家统计局、CREIS

图14：商铺竣工面积与销售面积（单位：万平方米）

数据来源：国家统计局、CREIS

分类市场摘要

住宅市场摘要 1-9 月累计投资额： 537.02 亿元，同比增长 17.9% 1-9 月施工面积： 5548.72 万平方米，同比下降 7.6% 1-9 月新开工面积： 1199.18 万平方米，同比增长 1.9% 1-9 月竣工面积： 893.97 万平方米，同比下降 36.4% 1-9 月销售额 * ： 1049.04 亿元，同比下降 8.3% 1-9 月销售面积 * ： 1454.15 万平方米，同比下降 22.9%

写字楼市场摘要 1-9 月累计投资额： 122.97 亿元，同比下降 0.8% 1-9 月施工面积： 1123.1 万平方米，同比增长 11.1% 1-9 月新开工面积： 206.45 万平方米，同比增长 43.1% 1-9 月竣工面积： 143.74 万平方米，同比增长 60.1% 1-9 月销售额 * ： 172.86 亿元，同比增长 59.6% 1-9 月销售面积 * ： 133.18 万平方米，同比增长 64.7%

商铺市场摘要 1-9 月累计投资额： 145.58 亿元，同比增长 120.5% 1-9 月施工面积： 1171.46 万平方米，同比增长 108.2% 1-9 月新开工面积： 268.0 万平方米，同比增长 99.7% 1-9 月竣工面积： 76.37 万平方米，同比下降 10.2% 1-9 月销售额 * ： 100.86 亿元，同比增长 84.2% 1-9 月销售面积 * ： 64.23 万平方米，同比增长 34.9%

数据来源：国家统计局

注：自2005年8月起国家统计局调整商品房销售面积和销售额统计口径，调整后口径包括期房和现房。

10月商品住宅市场交易情况

1、供给

本月商品住宅供应大幅缩水；朝阳区供应依然坚挺，而其它区县供应减少较大；经济适用房供应稳定，公寓、别墅供应有所减少；住宅户型面积初现小型化趋势。

图15：商品住宅上市面积月度走势（单位：平方米）

数据来源：CREIS北京市房地产交易管理网

2006年10月，北京商品住宅（期房，下同）新上市面积128.0万平方米（10883套），比上个月减少了30.3%。住宅上市面积经过短暂上升后，10月份再次大幅缩减，预示着今年住宅市场供应很难恢复到去年的水平。

图16：2006年10月各区县商品住宅上市情况（左轴单位：套；右轴单位：平方米）

数据来源：CREIS北京市房地产交易管理网

从各区县来看，本月朝阳区住宅供应依然坚挺，其它供应主力的区县均出现较大幅度的下跌。朝阳区本月上市住宅4583套，远高于排名第二的丰台，海淀区以1248套的上市量排名第三，昌平、顺义、通州供应量紧随其后，但上市套数均不足千套。

图17：2006年10月各分物业上市面积占比

数据来源：CREIS北京市房地产交易管理网

分物业来看，本月普通住宅上市面积114.2万平方米，占商品房上市面积总量的74.2%；经济适用房上市面积7.15万平方米，占商品房上市面积总量的4.6%，超过公寓上市面积；而别墅受政策的影响，本月出现零上市量。

图18： 2006年10月商品住宅各面积户型段上市套数（单位：套）

数据来源：CREIS北京市房地产交易管理网

从本月上市住宅户套面积来看，100平米以下户型面积住宅共上市4947套（38.0万平方米），占商品住宅上市总套数的45.5%；120平米以上户型面积住宅共上市3493套（63.6万平方米），占商品住宅上市总套数的32.0%。随着住宅户型限制政策的落实及别墅供应的减少，住宅户型面积初现小型化趋势。

2、需求

本月商品住宅销量降幅小于上市量降幅；全市近八成交量位于朝阳等六区；别墅大量消化以前供应，经济适用房销售不畅。

图19：商品住宅成交面积月度走势（单位：平方米）

数据来源：CREIS北京市房地产交易管理网

2006年10月份，全市商品住宅成交面积145.6万平方米（11888套），较上月减少了19.0%。销量的下降一方面是由于消费者还处在一定的观望状态，另一方面供应量的减少也导致可售量的下降，本月商品住宅成交面积比上市面积多出17.7万平方米，可见北京市商品住宅供不应求的情况还较为严重。

图20：2006年10月各区县商品住宅成交情况（左轴单位：套；右轴单位：平方米）

数据来源：CREIS北京市房地产交易管理网

分区县来看，朝阳、丰台、昌平、通州、海淀、顺义因为供应大，成交相对也活跃，本月六区县共销售住宅9296套（116.5万平方米），占全市住宅销售总量的近八成。

图21：2006年10月份各分物业成交面积占比

数据来源：CREIS北京市房地产交易管理网

分物业来看，本月普通住宅成交面积133.4万平方米（10912套），占商品房总成交面积的77.7%；公寓总成交面积7.2万平方米，占商品房总成交面积的4.8%；别墅主要以消化以前供应为主，本月共成交1.9万平方米，占商品房总成交面积的0.3%；本月经济适用房销售不畅，成交面积不到上市面积的一半，成交面积3.0万平方米，占商品房总成交面积的1.8%。

图22：2006年10月份各面积户型段住宅成交套数（单位：套）

数据来源：CREIS北京市房地产交易管理网

从不同户型面积住宅成交情况来看，100平米以下面积户型的住宅共成交4949套，占住宅总销量的41.6%；120平米以上面积户型的住宅共成交4636套，占住宅总销量的40.0%。80-100平米是最畅销的户型，本月共成交2621套，占住宅总销量的23%。

3、价格

本月商品住宅受供应下降影响，价格有所反弹；公寓和别墅价格平稳，普通住宅及经济适用房价格均有较大涨幅。

图23：各类住宅成交均价走势（单位：元/平方米）

数据来源：CREIS北京市房地产交易管理网

2006年10月，北京商品住宅成交均价为8562元/平方米，比上月上涨8.1%，比去年同期上涨23.4%。其中，普通住宅成交均价8379元/平方米，比上月上涨5.3%；公寓别墅成交均价12905元/平方米，比上月上涨0.7%；经济适用房成交均价3472元/平方米，比上月上涨10.4%。

图24：2006年10月份各区县商品住宅成交均价（单位：元/平方米）

数据来源：CREIS北京市房地产交易管理网

分区县来看，本月东城、西城住宅分别以19584元/平方米和18071元/平方米成交均价位居前两位，海淀区住宅成交均价为11727元/平方米，超过朝阳区的10832元/平方米。

 

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责任编辑/sf066

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