【报告摘要】
1、 2006年北京市二手房价上涨11.2％，交易成本上涨10％
2、 预计2006年二手房交易量较去年略有上升。（2005年成交7.1万套）
3、 国家调控政策趋于收紧，指向性日益增强。
4、 税调政策变相带动房价上涨，利润空间受到明显挤压，涨幅减缓。
5、 北京市二手房成交热点地区开始向郊区扩展。
6、 预计07年北京市二手房成交量突破8万套，政策调控根据市场变化会继续深化，价格涨幅趋于放缓。
【备注】该报告数据主要来源2006年1至10月份中大恒基内部数据统计信息资料，以下报告内容数据若未特别注明，均属此类。
一、 2006年北京市房地产市场概况
1、商品房市场概况
房地产开发投资涨幅继续回落，商品房新开工面积增加，空置面积继续减少，商品房销售趋势有所减缓， 商品房价格仍保持上升趋势，但涨幅出现回落。
今年1－10月份，北京市新开工面积和施工面积双双增加，商品房价格继续保持上升势头。商品房价格总指数累计为108.4％，其中普通住宅价格总指数累计为111％，二手房指数为109.8％，较1－9月份，两者均上涨0.1个百分点，商品房住宅价格涨幅仍呈现波动性上升趋势。
1－10月份，北京市商品房施工面积9195.8万平方米，同比增长1.1％。北京市商品房新开工面积2163.6万平方米，同比增长14.5％。（以上数据来源于北京市统计局和国家统计局北京市调查总队的最新统计数据）[推荐：关注：北京二手房市场交易买卖十月备忘录（图）]
2、存量房市场概况
虽然2006年对于房地产市场来说是宏观调控政策频出之年，经历了三次的央行加息、以及营业税、个税和土地增值税的开征；但是，这样一系列的宏观调控政策对于京城二手房价格并没有产生巨大影响，但对交易量产生了较大影响。[推荐：供需差或致房价走高 "限外令"难抑京城楼市燥热]
据统计，2006年北京11个城区中，二手房均价为6843元/平米，同比去年6154元/平米，增长11.2%。
05年全年二手房成交量7.1万套，因06年受到政策影响，预计全年成交量较05年略有上升，但远低于年初10万套的预测量。今年7月的京城二手房交易量在6月1日开始实施的新营业税政策后环比下降了13.8%；但是三季度二手房市场仍然逆市突围。今年三季度的二手房交易量为22126套，相比二季度的21480套略微上涨了3.01%，而相比去年三季度的15800套上涨了40%。受政策影响，2006年下半年成交量有所下滑，这是造成今年成交量低于去年的主要原因。
二、06年存量房市场几大特点
1、刚性需求为主体，二手房市场受政策影响有限
中大恒基市场研究部统计显示，北京市城市规模逐步扩大，住房需求持续增长，再加上市区整体规划建设和北京2008年奥运会，制造了大量动迁人口，而北京市房源量相对吃紧，且新盘的开发价格上涨迅猛并带动周边二手房市场价格，造成供需矛盾明显，形成恶性循环。所以，2006年二手房市场虽说受到营业税、个税及土地增值税征收等一系列政策的影响，交易量受到影响，但价格影响有限，涨幅趋于放缓。[推荐：央产房上市已三年 市场热度渐升 交易瓶颈犹存]
2、投资势头不减，带动房价持续上涨
由于市场投资渠道较少，近几年房屋成为保值理想选择。从目前市场来看，股市虽然较上年景气，但吸纳资金有限，国内目前银行存款实行低利息，再配以利息税及目前不断上涨的物价指数，基本上接近于零利息，可以说是投资渠道不畅。而近年来房地产价格的一路走高，更坚定了消费者投资房产以起到保值、增值的作用。
从2006年北京市房地产整体情况来看，房地产投机依然比较明显，在房价的上涨上投资依然是价格上涨的主要因素之一。但通过全年国家出台针对遏制房地产投机行为的一系列政策看，其势头有望在未来1至2年内减缓。
3、政策不断出台，涨幅有所减缓
针对2006年不断上涨的房价，系列政策犹如雨后春笋般层出不穷，且一道比一道严厉，一方面严控房地产投机，另一方面缓解供需矛盾。而价格的涨幅无疑成为本年度房地产政策实施效果成败的主要衡量标尺。到目前为止，政策调控对二手房成交量造成一定影响，但对价格影响有限，整体势头仍呈上升趋势，涨幅有所减缓。
4、90平米成为一道分水岭，小面积成交一片火爆，大面积关注度上涨
2006年“国十五条”政策中对日后新建商品房建筑面积的规定，即90平方米房屋占到70%的规定，给消费者传递一个信号，未来大户型房屋的供给量将减少，这助推京城大户型房屋需求量增加。具体表现在二手房市场上，大面积变得备受关注，90平方米俨然成为一道分水岭 ，小面积房屋依然交易火爆，深得消费者青睐，投资自住均相宜。二手房市场上60平米以下房屋，交易活跃主要是由一些投资者支撑，占到20%左右，60-90平米这一范围内成交占到60%左右，而90平米以上占到20%。60-90平米成交占主流，主要是因为这一面积对于投资和自住来说，都相宜。而大面积成交量所占比重也有所增加，一方面是受到政策刺激作用，另一方面，随着人们生活水平的不断提高，有改善生活环境的消费者增多，由此增加对大面积的需求。
5、朝、海、丰交易依然活跃，热点有向郊区扩延之势
中大恒基市场研究部统计显示，中心四城区交易活跃主要是由于区域内新增住宅量很少，独特的区域地段优势吸引众多消费者将目光投注于中心四大城区；而朝阳和海淀区交易量大，一方面是由于区域内交通、配套齐全，另一方面由于朝阳和海淀幅员辽阔，二手房种类多，可供消费者选择余地大，促其成交量上涨；而郊区，昌平、大兴和通州的二手房成交量趋于活跃，主要是政府加大对远郊区县交通、配套设施建设，在远郊区域生活的便利性在不断增强，其房源以二手次新房为主，再加之其巨大的价格优势，促使远郊区县的二手房备受消费者关注。
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