二手房开征土地增值税后 飙升房按1%缴税才划算

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月05日08:37 北京日报  黄玉迎  

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目前流行的二手房交易“按1%缴土地增值税最划算”的说法,经记者调查发现并不准确。   

昨天（12月4日）是北京市二手房交易开征土地增值税的第二个工作日，记者在丰台地税局的二手房交易税收答疑现场和海淀等区的二手房交易办税窗口看到，虽然真正去缴税的没有几个，但是前往办税场所咨询的市民仍大有人在。丰台地税局有关负责人介绍，非普通住房在缴纳土地增值税时，可以根据自身有无发票、能否评估等实际情况“选择”三种征收方式中的一种。税务业内人士昨天也表示，目前流传的“按1％缴土地增值税最划算”的说法并不完全准确，它对房屋增值较大的二手房很“适用”，但是对于房屋增值不大的二手房就不太适用了。增值不大的二手房还是凭购房发票缴税可能更“划算”。   

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小涨房按1％缴税有点“亏”

“其实不是所有房子都是按1％核定征收合适，有的时候是中介犯懒，房主得自己算清楚账。”税务业内人士介绍，目前开征的二手房土地增值税一共有三种缴税方式。一个是提供购房发票，缴纳土地增值税时可以扣除购房发票金额和按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计5％的金额，还有取得房地产时所缴纳的契税和按国家规定统一缴纳的与转让房地产有关税金(主要包括营业税、城建税、教育费附加和印花税)。

第二个是拿着房屋及建筑物价格评估报告，可以在缴纳土地增值税时扣除土地出让金、中介机构评定的房屋及建筑物价格(不包括土地评估价值)，以及按国家规定统一缴纳的与转让房地产有关的税金和价格评估费用。

第三个是不提供购房发票或房屋及建筑物价格评估报告，按转让二手房交易价格全额的1％征收率缴纳土地增值税。

业内人士透露，这三种缴税方式对房屋增值程度不同的房屋来说各有千秋，并非按1％缴税都最“划算”。举例来说，两年前以45万元购买的一套150平方米的房子打算现在出售，售价只是小涨10万元，为55万元。按照1％核定征收方式来计算，需要缴纳的土地增值税为550000元×1％=5500元。按照提供购房发票的第一种方式来计算，需要缴纳的土地增值税为(550000元－450000元－450000×5％×2－450000元×3％－550000元×5.5％－450000元×0.5‰)×30％=3307.5元。显然，按提供发票的方式据实缴税，要比按1％核定征收少缴将近2200元税。

飙升房最“适用”1％税率

如果是出售价比当年买房价要高出很多的飙升房，那么按1％核定征收方式缴税最“适用”不过了。也举个例子来说明，同样是两年前购买的一套200平方米的房子，当时的购买价格是100万元，现在出售的价格160万元。按1％核定征收方式，需要缴纳的土地增值税为160万元×1％=1.6万元。按提供购房发票的征收方式计算，需要缴纳的土地增值税为(160万元－100万元－100万元×5％×2－100万元×3％－160万元×5.5％－100万元×0.5‰)×30％=11.445万元。

怎么缴税房主有“决定权”

可是，手里明明有购房发票的二手房主，看中了没发票更“划算”的核定征收缴税方式，能否顺利按照自己的想法选择缴税的方式呢？

记者昨天就这一“敏感”问题咨询了本市多个区县的办税大厅，工作人员虽然对二手房主选择哪种方式征税合算的提问“守口如瓶”，但是也都隐晦地向记者表示，能不能提供购房发票是二手房房主的事，房主本人说购房发票丢失或找不到了，税务部门当然也不能强行要求人家提供发票据实征税。（记者 黄玉迎）

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责任编辑/sf025

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