地方政府兴奋点转移 06年长三角楼市反思中潜行

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月05日08:46 新华网  方益波  

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如果说2005年长三角房地产市场的关键词是“博弈”的话，2006年就应该是“反思”。

过去的一年，调控政策频出，在这个有“世界第六大都市圈”之称、全国城市化速度最快的地区，房产市场趋于理性，各个环节被“倒逼”出新的理念、思路。

杭州的一位房产企业负责人对记者说：“面壁十年图破壁，整个市场需要反思，不仅是开发理念、产品品质以及销售等，更要从体制、机制等全方位走出创新之路。”

地方政府：兴奋点转移

在过去相当长时间内，不少城市经济过多依赖房地产及相关行业，一些地方政府负责人常常公开为本地的房产“吆喝”。有的大城市的官员宣称“楼市还要涨十年”，有的则预言“几年内翻几番”“再不买就来不及了”。

与此相对应地，地方性政策为房产行业推波助澜，影响深及城市的规划、建设。近些年，在江苏、上海、浙江，长三角很多城市都在开发新城区，需要的大量建设资金无法落实，很多城市普遍走了一条“卖地生财”的道路――先是“做地”，通过种种概念，抬升地价，然后将土地卖出，资金返还用于该城区的建设，同时也是“做地”的进一步“深加工”，随后再卖地，再建设，形成循环。

有相当一段时间，通过这种方式获得的地方财政收入，占到总数相当高的比例，在个别地区甚至占据“半壁江山”。

在这个产业链中，地方政府成了最高端“土地运营商”。土地以及相关联的房产行业的兴衰，与其休戚相关。在这种利益格局下，地方政府宛如“经济组织”，忙着卖地、招商引资，计算财政和税收的巨额数字。

2006年调控以来，这种运营思路受到极大冲击。在一些城区，地方财政由早些年的好日子跌到如今的尴尬境地。浙江某个房地产业一度热闹火爆的城市，预计2006年的房地产行业地税税收减收将达14.31亿元，下降达四分之一以上。财政负担压力增大，一些地方政府开始要求各部门暂停手提电脑、数码相机等电子用品的采购，部门预算总体保持零增长，“准备过紧日子”。

但是也正是这样的严峻形势，逼迫长三角地区的政府部门清醒地看到了过去那种发展思路的局限，风险意识大大加强。在杭州，很多区县市开始将兴奋点重新投放到“工业经济”，提出大力发展高新技术产业。前几年在地价房价猛涨中也获益不浅的宁波如今充分利用港口资源，大力发展临港重化工业，一个又一个大项目在该市落地。上海的楼市，更是在反腐败的大浪中，痛定思痛，跌声一片。这个城市过去那种所有房产一概猛涨的局面已经一去不复返，呈现了稀缺地块趋稳，周边区域房价趋于下降的较为合理的态势。

在近年房产开发项目颇多的杭州西湖区，财政局的报告中指出，在房地产业徘徊的同时，全区地方财政收入还能保持平稳增长，主要得益于全区上下合力招商引资，通过现代服务业等新兴产业较好地支撑了局面，有效地弥补了主体税种滑坡带来的影响。

企业：何德何能混饭吃

企业界也在反思。

宏观调控以来，过去那种不管是个什么房子，一概都能卖掉还供不应求而且还能被炒出高价的“好日子”已经随风远逝。一个问号始终悬在开发商的头上――你能卖掉房子，凭什么？

在上海，“汤臣一品”打出耸人听闻的11万元一平方米的价格，结果受到普遍质疑，弄得灰头土脸。杭州的一些开发商在开盘之前做足功夫，隔三差五打电话给“意向客户”联络“购买意愿”，充分沟通后选择良辰吉日开盘，营造旺销局面，可惜仍然效果不佳。有个楼盘以“满足少数人需要”自称，总价动辄二三百万元，开盘当日预订近150套，但两周后形势急转直下，一度日成交记录为“零”。前不久，宁波有一个楼盘开盘，居然再现彻夜排队场景，但人们已经高度质疑其真实性，普遍的怀疑眼光使得营销的真实度受到考验。

“品质”“创新”开始成为常被提起的两个词。一些活动宣传香港、日本等地的经验，告诉开发商们“小户型也可以造出大空间”。 

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责任编辑/sh003

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