北京个人房地产金融市场2006年回顾与2007年展望

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月04日19:59 我爱我家   

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一、 北京个人房地产金融市场2006年回顾

1. 国家宏观调控措施收紧房地产个人贷款银根

自本轮宏观调控开始以来，政府利用提高首付比例，上调利率和上调央行的存款准备金率等政策组合出击，银根紧缩，抑制放贷规模的快速增长，挤压房地产经济中的泡沫。

06年6月九部委发布国六条实施细则：从今年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于３０％。考虑到中低收入群众的住房需求，对购买自住住房且套型建筑面积９０平方米以下的仍执行首付款比例２０％的规定。

同时，今年央行连续两次加息，第一次是在06年4月28日，央行调高一年期贷款利率0.27个百分点，由原来的5.58%提高到5.85%；同年8月19日，央行再次上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的2.25%提高到2.52%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.85%提高到6.12%。今年的加息，进一步加大宏观调控的整体力度，抑制房地产投机行为。同时，在8月19日的加息有一大特点，就是在通过加息进行宏观调控的同时，又给了各家商业银行更多市场操作的空间，进一步推进商业性个人住房贷款利率市场化。商业性个人住房贷款利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，商业银行可按照国家有关政策，根据贷款风险状况，在下限范围内自主确定商业性个人住房贷款利率水平。

自11月15日起央行再次上调法定存款准备金率，此次上调0.5个百分点，使法定存款准备金率由现在的8.5%提高到9%，这是央行今年第三次提高存款准备金率。央行上调存款准备金率，缩紧银根，其主要目的是为了减少可贷资金，同时进一步巩固宏观调控的成果。这一政策的出台对于房贷产市场来说将会有两方面影响。一方面，央行提高存款准备金率，冻结各银行的部分资金，这将直接影响到各家银行可发放贷款的数量，削减银行放贷规模，而对于房贷市场来说，可贷金额供给减少而买房者的贷款需求却有增无减，这样一来，各银行很可能会提高贷款的审查力度，加强对贷款者的筛选，将钱借给那些资信更为优良的贷款者，在某种程度上会促使银行会提高房产贷款的门槛；另一方面，随着准备金的提高，央行有可能再次加息。

在各种货币政策纷纷出台之时，北京市银监局又下发了《现场检查意见书》，在这份《现场检查意见书》中，明确要求“凡未封顶楼盘不能办理个人住房商业贷款业务”，这一系列政策的出台，表明了政府整顿房地产市场的力度与决心的同时，无疑也给房贷者带来了一定的压力，对于抑制房地产投机，稳定房产市场发展起到了一定的作用。

2．个人房贷重点从一手房市场向二手房市场转移

2006年，各大银行纷纷将个人房贷的重点从一手房市场转向二手房市场。随着北京一手房开发进入尾声阶段，今后二手房将成为房地产交易的主要标的，二手房贷款将成为房贷市场的主力军。这使得各大银行对二手房贷款空前重视。与此同时，与房产相关的其他贷款业务也不断增加，购房者越来越注意到利用房产理财、融资的重要性，这也引起了各家银行的密切关注和产品、服务的跟进。

3. 个人房贷产品创新空前活跃

2006年12月11日，国内人民币业务正式对外资银行开放，外资银行正式全面进入中国金融市场；与此同时，截止2006年底，三大国有银行先后完成上市，这些变化加剧了个人金融信贷市场的竞争。在过去的一年中，各家银行为了争夺个人房贷市场这块宝地，陆续推出了各种令人眼花缭乱的房贷产品。（如下表等）

房贷产品	解 释	适合人群
固定利率房贷	固定利率房贷：是指在贷款期限内，不论央行利率如何变动，借款人都将按照合同签定的固定利率支付利息，不会因为利率变化而改变还款数额。 其优点在于：利率不随物价或其他因素的变化而调整，而将未来的利率风险锁定。 缺点是：一旦利率水平降低，在房贷利率固定情况下，和其他浮动利率贷款相比，购房者有可能要为房贷多交钱。	主要是三种人，一是有固定收入的人；二是有升息预期的人；三是一些为了锁定风险的生意人。 提醒：如果计划短期内提前还贷，或想增加还款额的购房者，最好不要考虑申请固定利率房贷，因为要交纳较高的违约金。目前光大银行推出的固定利率房贷，违约金为贷款余额的 3% 。
结构性固定利率	借款人与银行签定贷款合同时即设定好固定的利率和对应的固定期间，不论固定期间内市场利率如何变动借款人都按照合同约定的固定利率制服利息。 优点：使用结构性固定利率产品，还能相对减少贷款的利息支出，给客户带来实惠。 缺点：提前还款将收取较高额度的违约金。	规避投资风险的投资型购房者。

房贷产品	解 释	适合人群
移动按揭	将贷款本金分阶段偿还，根据借款人的收入增长曲线，而为借款人量身定做的还款方式。并根据贷款人未来的收支情况，将整个贷款本金按比例分成若干偿还阶段，使贷款人的月供随着收入的变动而变动。   特点：最主要的就是还款方式的自选自定 , 购房者可以根据自己各时期的职业状况、收入估算、理财计划等来确定还贷的阶段、金额 , 这样可以减少购房者在收入波动时的还贷压力。	一般情况下 , 其收入的稳定性及成长性至关重要 , 要求其从事的职业或行业以律师、会计师、评估师、金融保险、医生、教师等主要以中青年人为主 , 除了收入有较好的成长性外 , 要求其所购房房屋为住宅。
循环贷	借款人将按揭房抵押给银行而获得一个贷款额度，在对应的时间和额度内可以分次提款，循环使用。 优点：贷款额度高，使用年限长。 “ 循环贷 ” 的实质就是抵押贷款。 缺点：用途较为局限。	提醒：根据额度确定方式的不同， “ 循环贷 ” 可分为自主额度和综合额度两种。前者，想要获得较高的额度应特别注意要采用提前还款、递减还款或双周供的方式。因为，自主额度是以按月等额本息还款法计算的剩余本金作为客户的循环授信额度，只要客户所选择的还款方法使本金摊还的速度比等额月供快，两者之间的差额就可供客户使用。
宽限贷	“宽限贷” 也叫入住还款，是指个人住房贷款发放后，在合同约定的一定时期内，借款人只需每月支付利息，暂不归还贷款本金。待宽限期结束后，按合同约定的等额本金或等额本息方式还本付息。	该还款方式的最大优势是，可适当减轻购房者借款初期的还款压力，保证原有生活计划安排不受影响。适合减轻还款压力的人

4.专业性个人房贷服务机构涌现，“贷款超市”和“顾问式服务”概念引入市场

随着个人金融信贷市场的不断发展，竞争日趋激烈，市场的不断细分，各家金融服务机构为了争夺市场，必然会推出各种新颖的房贷产品，但是面对纷繁缭绕的房贷产品，作为一个普通的房贷者，很可能充满困惑而不知如何选择，而专业的个人房贷服务机构就充当了这个“房贷超市”中的“导购”角色，它能为房贷者指点迷津，从专业的角度为房贷者量身定做适合的贷款方案。而且随着经济的发展，人们理财意识的不断提高，开始有越来越多的房贷者重视房产理财的重要性，这也成为个人房贷服务机构开始受到人们关注的重要原因。伟嘉安捷就是其中的代表。

二、 北京个人房地产金融市场2007年展望

1、银行间个人房贷产品竞争将进入白热化

银行为争夺极富潜力的个人房贷市场，将推出更多新颖的房贷产品，以便吸引购房者的青睐。今年，银行间的产品竞争已经日趋激烈，各种新的房贷产品如雨后春笋、层出不穷。明年，随着外资银行的进入，银行间的竞争将更加激烈，而各家银行必定会在个人房产信贷产品上多下苦功。对于房贷者而言这无疑将成为一个利好。因为，激烈的竞争会使各银行更加重视个人房贷产品的人性化设计，使得个人房贷产品更加符合市场多变、多层次和个性化的需求。

2、 房贷市场整体的服务水准将有进一步提高

除了产品的竞争，随着外资银行的全面进入和国内银行业的迅速发展，服务将成为争夺客户和市场份额的重要手段。特别是以优质服务著称的外资银行将给我们带来全新的服务观念和良好的示范作用。作为个人贷款的重要组成部分，个人房贷的服务水平在2007年中将有大幅度提升。以往一些“霸王条款”和“不合理费用”将成为历史，客户的知情权和上帝地位将得以实现。

3、专业化个人房贷服务机构将进一步得到市场的认同

明年，“顾问式”的房产贷款服务将更加深入人心，得到人们普遍认同。越来越多的人开始意识到一个好的贷款方案可以为他们节省下一笔可观的费用，带来切实的利益。同时，由于外资银行的进入，将会带来更多先进的金融信贷理念和蔼产品，这也将影响到人们对原本习以为常的房贷方式的看法，促使人们接受并选择诸如伟嘉安捷这样更为全面、更为专业的个贷服务机构。今后，专业的顾问式的房产个贷服务将成为房产个贷市场发展的一大趋势。

4、各银行对于同一类产品所制定的政策差异化将有所提高

随着银行间竞争愈演愈烈，个人信贷市场的细分将越发明显，对于满足同一类客户的房贷产品，在产品自身的规定上差异化将逐步拉大，主要表现在：同一个产品，不同的银行在贷款的期限、成数或是利率等这些具体政策上将各有不同。原来，各个银行的同一产品“千人一面”的尴尬局面将彻底改观。这也就为银行间真正意义上的竞争打开了空间。当然，最终受益的将是广大客户。

 

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责任编辑/sf066

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