大开发商凶猛夺地 上海2号公告昭示资本时代到来
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11月28日，上海今年土地出让２号公告的挂牌画上句号。除闵行吴泾镇地块流标外，其他地块均各有其主。与今年1号公告土地拍卖的局面明显不同的是，2号公告地块最后的竞买成为大开发商的“舞台”。
记者粗略统计，参与2号公告竞拍的大开发商至少有10家。除凯德置地、万科、合生等未能成功揽地外，外来巨头保利、金地、华润等此次分别有所斩获，而本土大鳄绿地集团、陆家嘴集团也不甘人后，均有心仪地块入囊。
激烈竞争抬升地价
在这场实力的“火并”中，有大开发商参与竞价的地块自然是身价大增。作为2号公告中数量有限的纯住宅净地，浦东高行镇E9-1地块吸引了众多眼球。在持续近25分钟的现场竞价环节中，江苏新城、保利集团、金地集团三家企业竞争十分激烈。3.82亿元的起始价迅速被抬升。
当报价超过5.2亿元后江苏新城退出竞争，金地集团在最后一刻以5.26亿元夺得高行地块。这一价格比该地块挂牌起始价格高出近40%。
虽然保利地产未取得高行地块，但其仍以约6.14亿元的高价拿下嘉定新城菊园新区一幅总面积20多万平方米的商住混合地块。该地块挂牌起始价4.943亿元。
事实上，此前在“嘉定房地产业研讨会”上，嘉定区政府有关人士就曾透露，保利地产已与嘉定区签署意向协议，将在嘉定投资兴建一个长三角一流的剧院。
2号公告推出伊始就颇受关注的惟一内环内地块“长宁区新华街道71街坊31/2丘”被上海万博房地产开发有限公司以3.85亿元竞得，其1800万元/亩的价格创下今年土地公开出让的最高单价。华润置地更是经过176轮竞价，从凯德置地、万科等5家实力竞争对手处“虎口拔牙”，以15.41亿元高价购得总面积达14.4万平方米的新江湾城C2地块。
而陆家嘴集团旗下的两大子公司——上海陆家嘴联合发展有限公司和上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司则联合出资1.4亿元竞得金桥镇108街坊商业宾馆用地。
相比这些热门地块，多数郊区土地却是缺乏竞争，最后多以底价成交。临港新城首次出让的WSW-C4-2地块即是被绿地集团以挂牌起始价36500万元摘得，此前绿地集团已在临港新城地块进行配套商品房开发。
“实力派”乐观预期未来
“今后的地产开发行将进入一个资本垄断的时代。”目睹了2号公告中欲拿地的大开发商的厮杀，仁恒置业上海公司副总戴钢感慨说，“在银行放贷趋紧之时，很多中小开发商显然无力拿地，而对资金雄厚的大企业却正是良机。”
在这次获地的公司中，金地上海公司营销总监王南和上海万博相关人士均表示：“最后的拿地价格完全在我们的预期之内。”而显然，他们对未来上海楼市的前景预期乐观。“买地其实是买未来，在谨慎和防范风险的同时，应该不必要过于保守”。
事实上，支撑这些大开发商信心的不仅是资金实力，还有上海的“十一五”规划带来的憧憬。仅轨道交通一项市政配套设施，基本投资就在几千亿，给楼市带来的利好不言而喻。
“明年年底即将开通的轨道交通6号线五洲大道站紧邻该地块，高行还属于价值目前尚未被充分发掘的区域。”王南对金地取得这一地块显然较为满意。五角场目前新建住宅价格已达到1.1万~1.2万元/平方米。而目前高行地块新房售价大致在每平方米8200~8300元。
中星房地产经纪公司总经理刘承健分析说，金地取得高行地块的楼面价仅为3410元/平方米，若加上2000元/平方米左右的建安成本，以及部分配套使用费，即使按现行的区域售价，就有2000元/平方米左右的利润，而未来两年左右价格上行也尚有空间。
但华润此次高价拿下新江湾城C2地块，却有一部分业内人士对项目赢利性表示质疑。去年合生以“天价”取得毗邻的C1地块，但目前在售项目部分公寓售价仅9000多元/平方米，已接近开发成本。
记者粗略计算一下，此次华润拿下C2地块的楼面价即高达6957元/平方米，高出合生C1地块楼面价每平方米近千元。按照戴钢的说法，“加上开发和配套成本费用，仅成本价就要超过12000元/平方米，预期利润是否可以保障仍难判断”。
他表示，虽然新江湾城商业、城市配套建设投入大，区域的发展前景值得期待，房价因此存在上涨的空间，但C2地块按新政要求，90平方米以内的户型至少要达到70%，这也使开发和获利的难度加大。
“除小户型的开发成本高于大户型外，在新江湾城购房的主要是区域内的改善性消费群体，针对的主力房型应为120平方米以上的大房型，而大量的90平方米左右小房型可能出现销售较缓的局面。”戴钢说。
尽管业内人士对未来沪上楼市的发展预期仍存在分化，但从2号公告中发展商的心态来看，巨头们拿地的态度依然积极，未来楼市似乎仍然充满了想象空间。
责任编辑/sf065
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