城开联合体夺标京地王 土地官员解密新游戏规则

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月04日14:57 中国房地产报  王伟民  

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广渠路36号地最终花落国企。

11月29日下午，北京市土地整理储备中心正式发布公告称，北京市广渠路36号地经过专家评价以及报市政府批准后，正式确定北京城市开发集团公司和北京城建兴华房地产开发公司联合竞标体（以下简称城开联合体）以26亿元的价格夺标。

至此，本次招标的投标价前四名悉数出局。

据了解，此次投标城开和城建股份各占50%，收益也将按此分配。至于具体项目方案未有透露。

谜底虽然揭晓，但开发商似乎要面临一个更大的“迷局”。“很迷茫，不知道该怎样做才能获得土地。”北京一位开发商在得知广渠路36号地招标结果之后如此感慨。

此前不久，在北京四惠地块出让中，报价第二的金地首次打破了“价高者得”的规则。

广渠路36号地再次打破这一规则。为什么最终获地的是国企，如何才能在土地招标中获地？这令北京土地出让的规则越来越复杂，也让未来很多开发企业在拿地中陷入彷徨。

为什么是城开联合体？

“我只能告诉你，城开联合体的总分是此次招标评分中最高的。”北京市土地整理储备中心副主任叶向忠告诉记者。他表示，所有投标的开发商得分差距都不大，10分差距之内已经超过5家，也就是说多家房地产企业的分值差别不超过10分，可见竞争之激烈。

对于城开联合体最终获得广渠路36号地，多数开发商认为“不大不小算是个冷门”。根据评标规则，价格虽然不是决定因素，但价格和付款方式相加要占55分。城开城建联合体的报价为26亿元，仅排名第五位。

北京市土地整理储备中心副主任陈倩认为，政府没有把价格作为惟一的条件，“在招标文件过程中，企业承诺的户型、价格等都是政府要考虑的因素。”她以城开联合体的中标为例解释说，城开联合体承诺的户型和价格在一个合理的位置，加上它们联合体的总价不高，所以利润会控制在一个合理的区间。

北京首都开发控股（集团）有限公司置地事业部运营总监李捷告诉记者，首开合并后，综合实力明显增强，尤其同北京城建股份组成投标联合体，中标几率更大。政府此次并没有选择一个出价最高的，在于本宗土地为招标形式；今年政府没有采用拍卖方式，是因为开发商参加拍卖时往往不够理性，为了争夺地块叫出高价，地价的抬高会表现在房价上，不利于现在的市场形势。

北京市土地整理储备中心规划发展部主管曲波表示：“分拆剩下的这块土地还在我们手里头，何时会拿出来出让还没有时间表。”
 
如何能获得土地？

“要体现企业的社会责任，并根据政策办事。”在谈到开发企业参与未来土地招标拿地的规则以及开发企业如何做的时候，叶向忠强调。

“价格难道是价值的惟一体现吗？”面对市场上“土地价值被严重低估”的质疑，叶向忠这样回应。

北京佳程房地产副总经理王哲是诸多认为该地块价值被低估的人士其中一位。他的理由是，北京四惠地块和广渠路36号地政府期望的楼面地价差不多都是每平方米3600元左右，但最后四惠地块的楼面地价达到了7320元/平方米，而比它位置更好的广渠路36号地的楼面地价仅为5600元/平方米，二者相比明显的价值被低估。

陈倩则认为，土地的价格高和低并不是绝对的，如果高地价最后导致高房价就不是好事情了，“低地价更容易控制房价，在宏观调控的背景下，企业承诺小户型、低价格，以及低总价都应该是政府所乐见的。”

据知情人士透露，打动评标专家的是，在招标文件中，城开联合体意向销售价格为每平方米9500元，这与周边动辄每平方米14000元的商品房相比仍是价格洼地。到时候开发商能否坚守承诺的意向销售价格和防范炒房现象的出现，是摆在相关部门面前的一道难题。

“解决房地产带来的社会问题，只能是使房价上涨的收益让社会分享，而不是仅让少数老百姓和开发商得利。”上海社科院房地产业研究中心学术部主任陈则明指出。

北京市土地学会秘书长刘峰表示，土地作为生产资料，有潜在的价值，因此不应该是“价高者得”，“应该是把土地给能创造更多价值的企业来做。他认为，对企业的评估应该主要看业绩和对社会贡献。

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责任编辑/sf065

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