2006年10月全国房地产指数概况

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月04日12:03 中国指数研究院   

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城市	城市综合指数		住宅指数		Hedonic 指数		写字楼指数		商铺指数
	指数	环比变化	指数	环比变化	指数	环比变化	指数	环比变化	指数	环比变化
北京	1918	↑ 28	1511	↑ 26	611	↑ 10	2655	↑ 44	3858	↑ 12
上海	2037	↑ 9	1746	↑ 11	856	↑ 14	3256	↑ 8	2394	↓ 6
广州	1718	↑ 21	1281	↑ 19	540	↑ 16	1997	↓ 1	4581	↑ 70
深圳	2396	↑ 18	1847	↑ 15	544	↑ 23	3528	↑ 28	4811	↑ 27
天津	1331	↑ 23	1130	↑ 9	559	↓ 10	1740	↑ 81	2220	↑ 30
武汉	790	↑ 11	627	↑ 2	377	↑ 16	780	↓ 12	2028	↑ 105
重庆	917	↑ 17	616	↑ 12	386	↑ 16	841	↑ 1	3292	↑ 79
南京	969	↑ 17	775	↑ 11	692	↑ 12	1755	↑ 11	1237	↑ 68
杭州	1525	↑ 12	1292	↑ 18	585	↑ 7	1995	↑ 8	2562	↓ 29
成都	1028	↑ 22	706	↑ 2	378	0	1237	↑ 118	3128	↑ 134

2006年10月，在“金九银十”的刺激下，本月各城市住宅指数均获得增长，城市综合指数也有不同的涨幅。

本月十城市综合指数全线上涨。其中，北京、广州、天津、武汉、重庆、南京、成都本月涨幅较大，环比涨幅分别为1.5%、1.3%、1.7%、1.4%、1.9%、1.7%和2.2%；上海、深圳、杭州三城市涨幅比较小，环比涨幅分别为0.4%、0.7%和0.8%。重庆与杭州综合指数止跌回升，其它城市综合指数基本延续前几个月的走势。

本月十城市住宅指数全线上涨。其中，深圳、重庆、南京住宅指数探底回升。涨幅较大的城市有北京、广州、重庆、南京和杭州，环比涨幅分别为1.8%、1.5%、1.9%、1.5%和1.4%；涨幅较小的上海、深圳、天津、武汉、成都环比涨幅分别为0.6%、0.8%、0.8%、0.3%和0.3%。本月Hedonic指数除天津比上月下降10点、成都与上月持平外，其它城市也都获得不同程度的增长。

写字楼指数方面，本月各城市指数也以上涨为主。其中，成都写字楼指数本月获得10.5%的环比增幅后，回到7月的水平；环比涨幅比较大的还有天津上涨4.9%，北京上涨1.7%，其它城市写字楼指数均在1%以下。

商铺指数除上海、杭州环比分别下降0.2%与1.1%外，其余城市商铺指数均有上涨。其中，武汉、南京、成都商铺指数环比上月涨幅分别为5.5%、5.8%和4.5%，涨幅位于第一集团；重庆、广州、天津商铺指数环比涨幅分别为2.4%、1.6%和1.4%，涨幅位于第二集团；北京、深圳涨幅在1%以下；上海、杭州维持呈现下跌走势。

经济基本面

1、宏观经济

国家统计局发布前三季度经济运行数据时指出，当前中国经济偏快增长的势头得到初步遏制，宏观调控措施已见成效，部分主要经济指标增速出现了不同程度的回落，呈现出“三落一稳”的新态势：

（1）国内生产总值增速高位回落。初步测算，三季度国内生产总值增长10.4%，比二季度11.3%的增长速度回落了0.9个百分点，基本回落到一季度10.3%的增长水平。

（2）工业生产增速回落。三季度，规模以上工业增加值同比增长16.2%，比二季度回落1.9个百分点，其中7月、8月、9月分别同比增长16.7%、15.7%、16.1%，不仅明显低于6月份增长19.5%的增长速度，也低于上半年增长17.7%的增长速度。在39个工业行业中，三季度有28个行业增速比二季度回落。

（3）固定资产投资增速回落。三季度，城镇固定资产投资同比增长24.2%，比二季度回落7.7个百分点，其中7月、8月、9月城镇固定资产投资同比分别增长27.4%、21.5%和23.6%。

（4）货币信贷增速高位趋稳。9月末，广义货币M2同比增长16.8%，比6月末回落1.6个百分点；人民币贷款增速有所控制，9月末，人民币贷款余额同比增长15.2%，比8月末回落0.9个百分点，比7月末回落1.1个百分点。

（5）城乡居民收入保持两位数增长。前三季度，城镇居民人均可支配收入为8799元，扣除价格因素，实际增长10.0%，增速比去年同期加快0.2个百分点。农民人均现金收入为2762元，实际增长11.4%，增速与去年同期基本持平。城乡居民收入持续快速增长拉动国内市场销售平稳较快增长。

（6）价格总水平前三季度基本平稳。前三季度，居民消费价格总水平同比上涨1.3%，涨幅比去年同期回落0.7个百分点。其中，食品价格同比上涨1.8%，服务项目价格上涨2.0%，居住价格上涨4.7%，医疗保健和个人用品价格上涨1.1%，交通和通信价格下降0.2%。

2、政策解读

国税局调整赠与征税细则以抑制投机规范市场——自二手房交易营业税、个税征收之后，10月13日，国家税务总局正式下发了《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》规定：将对个人无偿赠与住房的受赠人全额征收契税、印花税，以防止房屋买卖双方利用假赠与避税的行为。同时还明确了不动产赠与的类别以及赠与办理流程，对于个人将受赠不动产对外销售时，将按赠与后新产权证时间作为计算起点，而个税将严格按照应纳税所得额的20%进行征收。北京已先于国内其他城市按此《通知》执行。此政策的出台首先是防止在宏观调控中国家税收的流失，同时对抑制房产投机行为起到一定作用。

建设部联合相关部委将力推工程总承包模式——目前，我国总承包市场主要集中在石化、化工、电力、冶金等专业工程领域，房屋建筑工程总承包项目市场份额较小，不但直接影响到建筑企业经济效益低，还导致中国建筑企业在与国外大企业竞争时处于下风。为此，建设部将联合相关部委，着力进行工程总承包市场的培育。所谓工程总承包，简而言之就是将项目的设计、采购、施工三者合而为一招标承包给某一公司。据了解，由于这种工程招投标模式，责任方明确，避免了设计方与施工方之间沟通上的种种消耗，所以不但减少了成本，而且有利于保证质量。

建设部监管新政：房地产中介不得染指交易资金——建设部副部长刘志峰近日明确表示：“为规范房地产交易秩序，杜绝二手房交易中吃差价、利用中介骗取服务费等行为，房地产中介经纪机构今后将不得以任何形式自行保管交易资金。”对于这项规定的具体执行文件，建设部住宅与房地产业司司长侯淅珉表示，建设部在多次调研的基础上，结合最近房地产交易整顿工作，发文要求对交易资金进行监管，至少经纪机构和经纪人员不能代收代付交易资金这一部分，在11月份新的交易就将纳入到这个管理办法中。据悉，“明年将确保出台经纪管理办法，对具体交易资金管理会作详细规定。”

1-9月全国房地产市场分析

1、市场综述

全国房地产供应类指标增势经历8月份短暂回调后，9月份有所回升。今年1-9月全国房地产投资额为12902.4亿元，同比增长24.3%，增幅较上月提高1.8个百分点；商品房施工面积163273.63万平方米，同比增长18.9%，增幅较上月提高2.5个百分点；新开工面积54885.49万平方米，同比增长18.0%，增幅较上月提高3.7个百分点；竣工面积22014.83万平方米，同比增长8.7%，增幅较上月提高2.4个百分点。在宏观调控实施前提下，土地供应得到了有效的控制，1-9月份土地购置面积24054.23万平方米，同比减少了3.0%，土地开发面积16341.95万平方米，同比增长34.0%，增幅较上月提高了9.4个百分点。

本月，市场需求的各项销售指标增长也有所回升。1-9月累计商品房销售面积35883.37万平方米，同比增长了10.5%，增幅较上月提高了1.6个百分点；实现销售额12415.34亿元，同比增长18.0%，增幅与上月基本持平。从销售价格来看，1-9月商品房平均售价为3460元/平方米，较上月下降了1.0%。

从今年总体形势来看，上半年房地产市场发展平稳，7、8月份开始出现政策性的微调，9月份市场有所回暖。

图1：房地产开发投资额与商品房销售额（单位：亿元）

数据来源：国家统计局

图2：商品房竣工面积和销售面积（单位：万平方米）

数据来源：国家统计局

图3：土地开发与购置面积（单位：万平方米）

数据来源：国家统计局

商品住宅市场——供应方面，1-9月全国商品住宅投资额为9076.35亿元，同比增长29.5%，增幅比去年同期上升了6.2个百分点；新开工面积44930.5万平方米，同比增长19.1%，增幅较去年同期提高4.1个百分点；竣工面积18094.21万平方米，同比增长9.1%，增幅较去年同期回落9.8个百分点，但较上月提高2.6个百分点。需求方面，1-9月住宅销售额10346.84亿元，同比增长17.8%，增幅比去年同期下降了17.1个百分点，比上月小幅回落0.5个百分点；销售面积32320.7万平方米，同比增长了10.9%，增幅较去年同期下降12.2个百分点，但比上月提高1.6个百分点。本月住宅价格有所回落，1-9月商品住宅销售价格为3201元/平方米，较上月下降了1.11%。经过短暂调整，9月份住宅市场有所回暖，在此情况下的价格下跌则反映的是结构上的调整。

图4：商品住宅开发投资额与销售额（单位：亿元）

数据来源：国家统计局

图5：商品住宅施工面积和新开工面积（单位：万平方米）

数据来源：国家统计局

图6：商品住宅竣工面积和销售面积（单位：万平方米）

数据来源：国家统计局

写字楼市场——供应方面，1-9月全国写字楼投资开发额为578.86亿元，同比增长15.8%，增幅与上月持平，但比去年同期回落7.2个百分点；新开工面积1397.26万平方米，同比增长27.7%，增幅较上月提高3.3个百分点；竣工面积505.46万平方米，同比增长0.7%，增幅较上月回落2.4个百分点。销售方面，1-9月写字楼销售额569.22亿元，同比增长32.7%；销售面积675.22万平方米，同比增长5.7%。价格方面，1-9月写字楼销售价格8430元/平方米，同比增长29.4%，但比上月窄幅下降2.2%。总体来看，9月份全国写字楼市场供应增长平稳，销售则摆脱了前两个月低迷态势，出现小幅回升。

图7：写字楼投资额与销售额（单位：亿元）

数据来源：国家统计局

图8：写字楼竣工面积与销售面积（单位：万平方米）

数据来源：国家统计局

商铺市场——供应方面，1-9月全国商铺投资额为1541.3亿元，同比增长16.9%，增幅较去年同期回落7.7个百分点，但较上月提高4.0个百分点；新开工面积5921.28万平方米，同比增长9.3%，增幅较上月提高5.4个百分点；竣工面积2349.82万平方米，同比增长6.1%，增幅较上月提高4.3个百分点。销售方面，1-9月商铺销售额1541.3亿元，同比增长16.9%；销售面积2425.06万平方米，同比增长4.5%。价格方面，1-9月全国商铺销售价格为5604元/平方米，较上月小幅小降0.32%。总体来看，9月份商铺市场供应增长稳定，销售也全面回暖。

图9：商铺投资额与销售额（左轴单位：亿元）

数据来源：国家统计局

图10：商铺竣工面积与销售面积（单位：万平方米）

数据来源：国家统计局

2、 分类市场摘要

住宅市场摘要 1-9 月累计投资额： 9076.35 亿元，同比增长 29.5% 1-9 月施工面积： 127291.94 万平方米，同比增长 19.6% 1-9 月新开工面积： 44930.5 万平方米，同比增长 19.1% 1-9 月竣工面积： 18094.21 万平方米，同比增长 9.1% 1-9 月销售额 * ： 10346.84 亿元，同比增长 17.8% 1-9 月销售面积 * ： 32320.7 万平方米，同比增长 10.9%

写字楼市场摘要 1-9 月累计投资额： 578.86 亿元，同比增长 15.8% 1-9 月施工面积： 6359.62 万平方米，同比增长 12.7% 1-9 月新开工面积： 1397.26 万平方米，同比增长 27.7% 1-9 月竣工面积： 505.46 万平方米，同比增长 0.7% 1-9 月销售额 * ： 569.22 亿元，同比增长 32.7% 1-9 月销售面积 * ： 675.22 万平方米，同比增长 5.7%

商铺市场摘要 1-9 月累计投资额： 1541.3 亿元，同比增长 16.9% 1-9 月施工面积： 19978.99 万平方米，同比增长 14.2% 1-9 月新开工面积： 5921.28 万平方米，同比增长 9.3% 1-9 月竣工面积： 2349.82 万平方米，同比增长 6.1% 1-9 月销售额 * ： 1358.9 亿元，同比增长 11.0% 1-9 月销售面积 * ： 2425.06 万平方米，同比增长 4.5%

数据来源：国家统计局

*注：自2005年8月起国家统计局调整商品房销售面积和销售额统计口径，调整后口径包括期房和现房。

 

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责任编辑/sf066

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