越调控房价涨得越快 房地产调控应避免负面效果

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月04日09:00 中华工商时报   

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10部委在通报各地贯彻落实房地产市场调控情况时称，部分城市住房价格涨幅仍然偏高，2006年10月，全国70个大中城市新建商品住房销售价格同比上涨6．6％，涨幅比上月提高0．3个百分点。北京市建设委员会日前发布的消息也显示，2006年第3季度北京市普通住宅期房预售成交均价为每平方米7825元。有两个区域均价在每平方米14000元以上，有3个监测区域均价在每平方米13000元至14000元之间，有6个监测区域均价在每平方米10000元至13000元之间。另据报道，11月新盘开盘均价为10850元／平方米，首次突破万元大关。   

越调控房价越高已是不争的事实，而且在可见的未来，房价上涨的势头也不会稍减。这一事实应该说决非政府百姓所愿。诚然，现在我们说，房地产宏观调控，降低房价涨幅只是其中一个目的，更为重要的是要借机建立一个良好有序的房地产市场秩序，矫正一味依赖市场，社会保障缺失的体制缺陷；依据以前宏观调控的经验，我们也说，房地产宏观调控实际是从今年才开始进入实际操作阶段，政策奏效尚需相当的时间，而过热的经济要实现软着陆一般都要几年时间。   

调控促跌还是促涨：  

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　　·[全国调控情况通报 70城市新建房10月涨价6.6%]

但在房地产已经高度政治化的今天，房地产宏观调控已容不得我们有任何的踏步行错。在很多政策领域，政府的意图和实际的效果也是令人满意的，但无庸讳言，失误之处并非没有，比如，有关90平方米占70％的规定，就因为政策比较暧昧，延误了不少时间，在落实政策的过程中，北京等地有很多项目都要等待重新逐一审批，使得北京市场的供应量出现暂时的空档，11月，京城共有74个项目入市（包括老盘项目后期），与10月相比，环比下降24％，其中首次开盘项目仅有28个。2008年奥运会将至，很多项目开工将受到限制，在这样的情况下，总体供应量估计还会减少。   

本来二手房可以起到平抑作用，但目前二手房的情况也不乐观，先是调整营业税，后又征收土地增值税，二手房出现两次集中放量，经过这两次放量，可以上市的二手房基本已经抢在最后一刻上市了，房源减少，交易成本增加，二手房价格有可能水涨船高，本意是要抑制投资和投机的，但在实施时也伤害了正常的交易秩序。

限制国内外投资和投机，应该说目前的政策还是非常到位的，同时，全国城镇房屋拆迁面积在2004、2005年同比分别下降13．59％、40％的基础上，2006年上半年同比下降15％，被动性需求也已明显受到抑制，但真实需求还是没有减少。一个显明的例子是地价还在上涨，从保利2．48亿元竞得大屯地块、金地7．56亿元拿下四惠东热地、华润10．35亿元收得广安门外地块和城开城建联合体拿下广渠路36号地，楼面价几乎都创区域新高，如四惠地块的成交价是底价两倍，预计售价在15000元／平方米；而广渠路36号地，作为北京第一块落实90平方米70％规定的地块，其底价为17．1亿元，成交价为26亿元，中标时的销售意向价格达9500元／平方米，这样的价格怎么说都不低。尽管地价高，政策有很多不确定因素，但每块地都吸引了十多家开发商竞标，一方面说明土地供应不足，2006年度土地供应计划中，住宅商品房用地为1600公顷，但截至11月份，出让的住宅地块只是计划供应量的60％。另一方面，开发商承认，还是因为房子不愁卖。

因此，下一步房地产调控也许应该把握两个基本的思路：一是，制定政策既要考虑成本，还要避免负面效果；二是，还需在供求平衡上下工夫。

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责任编辑/sf025

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