宏观调控下的京城房价在跌宕起伏中上扬(图表)

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月01日10:01 中大恒基   

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2006年上半年北京刚性住房需求不断释放，商品期房市场供应表现出回升态势，房地产开发投资增速回升，住宅投资大幅增长下半年出台了诸多宏观调控政策，从土地、金融、税收、供应结构等方面对市场各方进行调节，冀望于稳定市场、平抑房价。调控政策令住宅市场销售旺盛，空置面积减少、住宅竣工面积减少、住宅价格指数持续走高。但是，政策的滞后性并未将市场带向期望的方向，强大的惯性使房地产市场仍按原有轨迹行进。

一、房地产市场价格的基本走势

与去年同期相比，京城商品住宅的整体均价持续走高，去年一系列的政策未能抑制房价上涨的连续性，直到进入11月销售淡季，价格才有所下跌，但各月均低于今年同期。

6月份“高价房”占据了供应量的半壁江山，公寓和三环内新盘供应比较丰富，均价被整体拉升。“九部委十五条”等针对产品结构调整的政策出台延缓了新盘上市步骤，引起了购房人的观望心理，导致新盘上市均价回落。随着中高档楼盘逐渐吸引更多的客群以及“金九银十”传统旺季的到来，加之京城本身强大的刚性购房需求，商品房价格强势反弹，开盘价格已经过万。11月住宅市场开始转向淡季，整体价格有所下降，但仍接近万元。

二、各价位楼盘均价基本走势

均价8000元以下的新盘所占比例逐渐减少，尤其是到了“金九银十”销售旺季，8000元以上的楼盘比例已经占到近7成，其中万元以上楼盘尤为突出，占到4成左右。北京市场对于中高档楼盘存在强烈的消费需求，升级换代者、外来置业者和高端需求者都是对中高档楼盘的有力支撑，且购房者产生的“未来大户型住宅供应减少”的预期也将刺激目前的高档楼盘销售。中高档的楼盘愈发受到消费群的关注，逐渐成为京城房地产市场的主流价位。

三、各物业价格的基本走势

从各物业放盘情况开看，普通住宅波动较大，作为主流需求产品政策对其影响最为明显；以往公寓项目多集中在城区内，价格也是一路走高，随着在城区内可供开发土地减少，公寓项目也逐渐步入郊区，价格呈现逐渐回落趋势；别墅项目自“叫停”后走势看好，价格也随之水涨船高。

四、各区域住宅价格基本走势

	宣武区	西城区	崇文区	朝阳区		丰台区	海淀区
6 月	10500			9533		7751	6800
7 月		24000		9371		7425	9313
8 月	9000		9800	7500		7227	8200
9 月	9050	14500		9589		7616	10845
10 月		22000	10000	11487		7660	14800
11 月	12800	25000	14400	13379		8487	13670
	昌平区	大兴区	通州区	房山区	顺义区		怀柔区	密云县
6 月	5900		3875
7 月	5652		3661	2062
8 月	7700	5227	4600	3690
9 月	5800	4786	5275	3600
10 月	8333		4850		20000		10000	5500
11 月	5500	5846	4853		10000

由上表我们不难看出，各区域房价上升态势明显。房山区因远离市区，过去鲜有新盘面市，随着市区可供开发土地减少，房地产开发逐渐形成边缘化的发展，房山区位于西部生态发展带的潜力突显，楼盘以较低的售价受到购房人拥趸，但目前交通不便、各项配套设施不全的劣势仍将在一段时间内制约该项区域发展。而宣武、崇文、西城先天的地理位置优势、稀缺的土地资源使其普通住宅的价格已攀升至近万元/平米，公寓则突破两万/平米大关；朝阳区、昌平区、通州区的环境及区域优势都为其提供相对成熟的房地产发展环境，因此也是供应的热点区域；南城改造节节提升丰台区的楼价,且房价相对稳定；海淀区供量的减少带来“惜售”效应，房价上涨幅度最高；顺义、怀柔等区县主要以别墅产品为主，所以价格较高。

五、小结与预测

京城楼市经历一系列政策“组合拳”的洗礼，价格在跌宕起伏中保持上扬趋势。在需求方面，由于北京的国际化都市和宜居城市的定位，房地产市场长期利好，旧城改造速度加快及外来人口的持续增长等因素使得刚性居住需求越发明显。在供给方面，“国六条”、“九部委十五条”等调控政策使得部分项目面临规划调整，延缓了上市步伐，造成新增供应面积减少，供需矛盾愈发明显。出台的诸多政策并未显现其成效，商品住宅价格上涨幅度较快，尤其是低价位住宅价格涨幅较大，究其原因，是政府采用行政干预手段对市场经济体制下的房产市场进行调整，未能达到稳定房价的初衷。在市场经济体制下只有供给和需求达到相对平衡，价格才能保持平稳，如果不尊重客观事实，只能离政策制定初期的目标渐行渐远。预计进入本年岁末及明年年初的淡季销售阶段，商品住宅价格仍将呈现快速上升的趋势。

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责任编辑/sf025

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