北京合作建房发起者：买地难是因既得利益者反对

■对话动机

在舆论普遍质疑房地产开发商高额利润的同时，有些人一直在默默努力尝试“自己盖房子”。11月18日，温州首例合作建房拿地成功；11月28日，全国合作建房联盟成立，作为北京合作建房的发起者，沉寂了一段时间的于凌罡再次进入人们的视野。

继温州合作建房成功拿地后，作为首个合作建房的倡导者于凌罡也加快步子，于11月22日再次召开咨询会，对新锁定的北京花园路25号地块进行商议。

合作建房有没有政策限制？为何几次拿地均以失败告终？主要的困难在哪里？近日，于凌罡对话本报记者，详细释疑合作建房的一系列问题。

■对话人物

于凌罡，32岁，2003年底在北京提出合作建房计划，进入公众视野。

他的合作建房联盟，目前已经有了近300个铁杆支持者，这些人中，硕士以上学历的100多人，博士20多人。

2005年至2006年，曾先后竞标芍药居、东四十条、工体北路四号地块，均失败。目前正在着手准备花园路25号地的竞标。据其估算，项目首批合作者可按5500元/平米，次批合作者可按6500元/平米取得该地块住宅。

“温州拿地成功有国土部门暗助”

新京报：温州合作建房拿地成功了，你作为北京首位合作建房者，有何感想？

于凌罡：首先祝贺他们。

温州的成功有三个原因不能回避：一是他们借鉴了北京合作建房的模式和方案，少走了很多弯路；二是温州当地有民间集资的传统；三是温州市政府，特别是国土部门的暗助，同时提供了三块适合的土地。

这些地块，首先都绝对适合合作建房，但却不适合那些需要一定规模，以保证必要利润的开发商。

新京报：你的意思是政府开了一个口子，设置了一些新的规则？

于凌罡：对。政府的支持很重要。更重要的，则是规则背后的暗示，相信温州开发商都能看懂政府的意思。特别是之前温州开发商天价拿地，有哄抬房价之嫌，后来被迫吐回土地。

新京报：温州的方案和北京的有什么不同？

于凌罡：他们借鉴、甚至抄袭了北京的模式和方案，他们是后来者。但无论如何，温州买地成功说明，随着经验积累，合作方案不断完善，成功已是必然。

“北京合作建房买地步步艰难”

新京报：北京合作建房，从05年4月4日成立公司，至今没有买到土地，原因何在？

于凌罡：北京的老百姓对“合作”需要逐渐认识，且没有温州那种民间基础；合作建房颠覆了房地产行业的很多潜规则，而北京开发商势力强大，合作建房遭到既得利益者最强的反对。

另外在北京，政府部门销售土地的效率很低，有的地块，从准备上市到现在已经快两年了，却迟迟没有推出；在开发商天价拿地、哄抬房价问题上，没有采取强有力的手段，也使我们的买地尝试步步艰难。

新京报：有没有具体事例？

于凌罡：比如今年金隅嘉业取得的幸福大街59号地块。该地块位置很好，对面是国家体育总局，3600平米一个小楼，同地段房价过万，地价1674.56万，楼面地价才4652元每平米，远低于我们可接受的地价，我们当时评估过，这块地2000万买都非常值。我们也打算买来着，但却没法报价。

原因很简单，开发商在地下规划了一个停车场，和小区是一个整体。大家都知道，买地，买的是土地红线以内上下的全部，除了应该属于国家的地下埋藏之珍宝和文物。但是，金隅嘉业却使土地以下的部分归他所有(并非地上业主所有)。

这是显失公平的规则，有经济纠纷风险，别人无法竞买。

新京报：去年你尝试与万通合作后，有人说合作建房变味了，变成“老百姓与资本家的合作”？

于凌罡：我们请万通做承包商，本来很正常，却被某些人误解。谣言非常可怕，很多人甚至以为我去万通上班、合作建房已变味，或停止。

当时是万通找到我们提出合作的，万通集团董事长冯仑先生一直想在国内推广美国模式，即拿地、建房等要按照价值链进行分工，而不是从拿地一直到对付客户全由开发商来做。他希望合作建房能实践这种模式。最后合作没有成功，有很多原因。
 
“希望政府给我们一个机会”

新京报：最近有消息显示，四惠地块和大屯小营地块均拍出天价，楼面价格已近8千，你怎么看你现在所关注的花园路25号地？

于凌罡：缺少适合的土地，是非常关键的问题，从去年8月的芍药居到现在，一直没有地段、规模和价格基本合适的土地，我们不得不勉强尝试相差较大的地块。

今年政府公布了新的土地招标规定，采用招标形式，会有一个综合评判标准，价格只是其中的一块，同时竞房价低和竞地价高，对我们而言，这是一个新机会。

这里有大屯小营地块的文件，是政府招标出让的，我特意买了标书，400块钱一本，里面有详细的打分规则，花园路地块跟这个类似，综合算下来还是有可能成功的。

新京报：你觉得有多少胜出的把握？

于凌罡：80%吧。当然，我们希望政府给我们一个机会和更多的支持。

“已寻找到项目信托管理新模式”

新京报：不管是谁，要盖房子最重要的莫过于两个因素：土地和资金。除了拿地难之外，合作建房所面对的是工薪阶层，他们能接受的首付有限，之前芍药居、工体四号院就是因为钱不够拿地失败，那么这次呢？

于凌罡：的确，资金缺口一直是困扰我们的核心难题，因为土地成本太高，而出资人所能承担的首付又直接影响其能否参加。

但合作建房人都是真正想买房的，他们的贷款偿还能力和信用比较可靠。后来通过运作工体北路地块，我们取得了中信信托公司的支持和认可，他们愿意根据项目的实际资金缺口情况，合理提供短期拆借保底服务。

新京报：也就是借高利贷？

于凌罡：其实没那么高，信托公司给我们拆借资金，是按照月息不高于1.5%赚钱，因为可以按月提前还款，所以实际开销比从银行贷款还便宜。

新京报：解决了拿地、资金问题后，怎么运作接下来的房屋主体建设？

于凌罡：自去年我成立蓝城公司以来，我们先后尝试了东四十条、芍药居、工体四号院等目标，有挫折，有收获。

在经过多次试验后，我们找到了项目信托管理这种模式，选择一个管理公司负责整个项目的建设，他们的专业经验，远比普通开发商丰富得多。当然，这种模式不会从天而降，必须有人为之努力，甚至牺牲。

新京报：如你所说，合作建房要召集至少300个出资人，那么一个数百出资人的公司，如何进行日常的管理和决议？

于凌罡：我们有股东会，买地以后，每月召开一次出资人代表大会，所有的事情大家投票表决。每个出资人都可以书面提出建设性意见，并及时得到书面回复。这是我们的规则。

新京报：最初你提出蓝城计划，蓝城与合作建房有什么联系？

于凌罡：在中国建设和普及轨道城市，这是我做事的原动力，为此我提出了蓝城计划，2003年底，我提出了通过合作建房，来实现蓝城模式的方案。

合作建房采取的信托模式，是房地产理财权的体现，这是每个公民终将取得的基本权利。