甲级写字楼需求旺租金高 满足需求供应量需翻番

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年12月01日11:50 天津日报  闫宏  

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■租金贵出租率反而高

数据显示，目前天津写字楼租金最贵的国际大厦出租率达到97.5%，租金仅次于国际大厦的津汇广场出租率达到96%。“目前市场上不缺乏能够承受较高租金的公司，缺少的是品质好的能够满足需要的高档写字楼。”仲量联行商业地产部经理吕蔚然认为，“有实力的公司更认可高品质。

”
相比较于北京、上海等地，天津的写字楼市场显得相对平静，品质距离顶级标准也存在不小的差距。而观察北京等地的写字楼市场不难发现，大型企业尤其是跨国的大公司在选择写字楼时首先考虑的是该写字楼能不能与其身份地位气质相符合，与租金的高低相比，他们更注重公司的形象。这在天津市场也有所反映，出租率最高的恰是租金最高的。“真正的‘甲级’不够”，21世纪不动产投资顾问行王新认为。

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■何谓真正的甲级？

对于甲级写字楼的标准并没有严格的界定，所谓甲级写字楼，实为一种通行的叫法。业内人士认为它是在以戴德梁行、世邦魏理仕等公司为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中逐步形成的称谓。一般体现为几大特征：管理国际化、24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化。

每家公司的具体评判标准不甚统一，在参照国际化通行标准的情况下各有自己的一套判别方式，由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量。其考量标准通常为以下几部分：楼宇品质（包括装饰标准、配套设施、设备标准）、建筑规模、客户进驻、物业服务、交通便利、所属区位、智能化等10项指标，通过综合评定所得到的分值来判断。

天津市场不乏甲级之称的写字楼，但是在王新眼里，能够达到甲级标准的写字楼只有国际大厦和津汇广场。吕蔚然也认为天津市区的写字楼当属此二家，信达广场、国际贸易中心、金皇大厦次之，也属于甲级之列。王新认为，“评定是否符合甲级的标准，地理位置、硬件设施、租户质量、物业管理四个因素必须考虑，而天津写字楼在这些条件方面做得到位的并不多。”

■满足需求，供应量需翻番

比较于北京、上海各400万平方米左右的市场保有量，天津的甲级写字楼显得非常少，这显然与天津目前的城市定位不符。一系列的利好政策已经带动了大批资金的进入，资金背后的大型企业也开始派出人马进驻天津，天津的甲级写字楼现在的市场存量满足不了众多企业的需要。“天津写字楼市场总体上是中档过剩，低档适中，高档不足。”南开大学经济学博士刘玉录说。

从北京来天津的匡形规划设计公司，在选择写字楼时并没有费多大的劲，因为在他们眼里天津的写字楼屈指可数，而满足需要的甲级写字楼更是寥寥无几。作为专业的规划设计公司，他们的选择标准也许能代表写字楼的发展，也更能说明问题。“首先我们考虑的是品位和品质”，该公司总经理吴磊说，“这体现在建筑设计和工程方面，其次，交通要好，因为我们许多的设计师会从北京过来。此外，配套应该完善，比如酒店、咖啡厅、健身房等设施要很方便。”由于国际大厦已经没有多少可选择的空间，所以他们最后选择了信达广场。

“如果能够充分满足市场需求的话，甲级写字楼市场供应量应该翻一番。”王新认为，“津汇广场一期2年内就几乎已经全部出租说明市场的需求潜力很大。”而据了解，该项目二期也将在明年6月投入市场。

其实，在天津北方经济中心的地位明确以后，天津房地产市场已经明显感受到政策的拉动力，极具实力的开发商也纷纷进入天津。据了解，目前甲级写字楼市场所存在的市场空缺将很快被弥补，津汇广场二期将带来近4万平方米的供应量，和记黄埔项目也准备正式展开，海河沿线一些项目也进入实质性开发阶段。另外，中粮集团与天房集团合资兴建的天津世贸中心也将开工，该项目建筑面积达32.8万平方米，顶级写字楼作为其中的重要部分也将在不久的将来面世。

责任编辑/bjxzl01

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