开发商连续高价拿地 京城房价未来3年恐继续上扬
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被京城地产界称为“新地王”的广渠路36号地昨日明确了归属。北京城市开发集团有限责任公司与北京城建(11.34,0.76,7.18%)兴华地产有限公司联合体以26亿元夺标，住宅意向销售价格为9500元/平方米。
业内人士分析，尽管此番地王争夺战的结局颇有点出人意料，但京城开发商近期连续高价拿地将直接助推周边区域价格的上涨，并进而带动北京房价的继续“高昂头”。
出让价大大高于底价
在房地产调控“紧箍咒”频念的情况下，北京近期的土地拍卖实行的都是“价高者非必得”的逻辑；但出让价依然大幅高于招标底价。
广渠路36号地因为地块大、地理位置好而颇受开发商追逐，共13家投标，平均报价为25.69亿元。在当前房地产调控强调中小户型，抑制房价过快上涨的大势下，参与投标单位都纷纷主打中小户型，并力争将投标价控制在合理范围。
出价29.81亿竞标地王的金融街(13.7,1.14,9.08%)(000402)对出让结果表现坦然。公司董事会秘书于蓉认为，北京市国土局没有让价高者得，是出于宏观调控的目的，保证今后该楼盘的市场价格在合理区间内。
而作为胜出的城建兴华的母公司，北京城建(600266)董事会秘书张财广表示：“招投标不以价格取胜，我们当时在投标时，就有信心标得这块地。”
北京市国土局局长安家盛也表示，针对热门地块采用招标而非拍卖或挂牌的方式出让，就是为了防止盲目竞价现象出现。
有消息称，在广渠路36号地的招标评分标准中，价格占30%；投标企业财务实力与经营理念各占15%；付款进度、开发企业的资质及业绩等占40%。但在价格方面，达不到标底价得0分，达到标底价得15分，超出标底价1.35倍则再加13分。业内人士称，如果以此来评判，城开联合体以26亿元中标似乎并不意外，土地出让部门既保证了土地出让收益，也执行了房地产调控政策。
在此之前，北京的多块地块出让也是如此逻辑。11月15日，金地(集团)股份有限公司以7.5668亿元夺得四惠地块，是该地块招标底价3.7亿元的两倍多。11月20日，华润置地(北京)股份有限公司以10.35亿元拿下广安门地块，高出8.9亿元的招标底价1亿多元。
区域房价将明显上涨
一些经纪机构均预测，连续高价拿地将直接推动这些地块所在区域房价上涨。
北京市中大恒基不动产营销公司市场研究中心预测，广渠路地块的未来获利空间巨大，等到项目开发和销售时已是1年之后，届时，该地区的房价势必将上涨5000元/平方米。
北京市我爱我家房地产经纪有限公司市场研究中心分析，四惠地块的楼面价约为7300元/平方米，预计售价将达14000至15000元/平方米；广安门地块的楼面价约为4800元/平方米，预计售价将达10000至11000元/平方米。
广渠路36号地规划建筑面积46万余平方米，照此计算，该地块的楼面价将达5648元/平方米，预计售价将达9500元/平方米以上。
目前，广渠路周边热点区域的二手房价格已经呈现上涨势头。北京市信一天房地产经纪公司市场部经理罗煜预计，广渠路地区的二手房季度交易单价涨幅为300-400元/平方米，而在“地王”拍出后，涨幅可达500元/平方米以上。该公司统计显示，目前广渠路周边区域二手房交易价格在8000至10000万/平方米之间。
未来几年房价很难“向下”
专家称，继续高价拿地预示着房地产商对未来市场看好，也预示着未来几年房价仍将继续“高昂着头”，并不会出现在2009年就“掉头向下”的局面。
法国巴黎百富勤经济师秦红雨预测，由于上个世纪70年代开始实施计划生育政策，结婚人口数开始相对减少，这样延续下来，在2009年后，中国将出现一个巨大的住房需求断层，房地产市场因此必然面临重大调整。
但一些业内专家对此并不完全赞同。摩根大通中国首席经济学家龚方雄乐观地预测，未来三到五年中国房地产资产价值每年升值10%是合理的。阳光100置业集团副总经理范小冲认为，未来房价将呈稳步上涨，未来的房地产市场在具体某个时点进行大规模调整的可能性不大。
中大恒基不动产营销总经理助理郑建阳分析，如今多块新地块高价拍出，将推动房价进一步上涨。一是将直接导致周边在售楼盘调高身价，顺应购房者“区域价值上涨”的心理。二是区域价格上调将更容易引起购房者对房价上涨的恐慌心理，驱使准购房者提前购房，造成购房需求集中性上升，又引起房价加速上涨。三是地块成交均价大大高出标底价，也给开发商一个信号，只有考虑卖出高价的定位方案才有可能拿到地，迫使今后地块竞拍抬价，也迫使房价进一步上涨。
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