专家视角:房地产和谐发展面临两个巨大转型(图)

经过两年半的宏观调控，中国房地产业正在面临着两个巨大的转型，一个是企业的转变，一个是土地的转型。

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中国房地产从20世纪80年代发展到今天，有二十几年的发展。通过近两年多的市场调控，正在逐步走向成熟。客观地说，这个成熟和预期中的发展程度可能还存在很大的差距。中国地区差异非常大，宏观政策调控可能存在区域之间的不平衡。这些不平衡可能会使得目前一些政策的在执行上产生了一些问题，也引起市场不同的反应。除此，出现这些问题，还存在其他深层次的原因。

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对于整个国民经济体系来看，房地产的问题只不过是一个小的方面。而国家大的宏观政治经济形势，需要一个整体的和谐、健康和发展，而不只是房地产一个行业的飞速发展。经过两年半的宏观调控，中国房地产业正在面临着两个巨大的转型，一个是企业的转变，一个是土地的转型。

首先是房地产企业的转型。这个转型非常重要，大的形势，大的行业发展环境变了，所以需要调整。过去一些传统的运作模式，在新政策和市场条件下有可能面临失效的现实。尤其是对一些规模相对小的房地产企业，由于各种各样宏观的措施，无论是在资金的供给上、土地的获得上，还是市场的拓展上都面临着巨大的困难。目前来看，实现这一转型，最重要的环节在于地产商要开拓融资渠道，与资本市场进行有效的链接，这是最重要的。因为有了钱，有了资本，才有获得土地的资格。就像看一场比赛，首先需要入场券。今年10月万科定向增发了42个亿，他就有了更多的机会拿地增加开发面积。房地产企业只有抓住当前机遇尽快在融资商获得突破才能赢得一个新的发展。其次是土地调控模式的转型。

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中国的调控处于一个矛盾的旋涡中。一方面，房价要压下来，另一方面，土地安全需要保证。这两方面是宏观调控的重点。“8·31”以后的土地规划，由随到随批改为一年一批，这都是在强化、控制土地的安全。目前，我个人认为，中国的土地不能再扩大出让或供应。而政府希望控制房价，满足“居者有其屋”的基本需求。无论如何，没有土地就没有房子，没有土地，房子的供应量就会相对减少，这是市场客观规律所决定的。目前，中国的实际情况表明，土地的资源十分有限。如何有效利用土地资源，提高用于土地利率，这个问题很关键。其次是土地的价格问题。这两个方面应成为土地调控转型的重点。如果可能的话，房地产的单位土地价格在可以接受的范围内降低部分，对于整个房地产行业的发展意义十分巨大。目前中国土地调控方面，仍有很多事情要做。自2004年至今，特别是2006年以来，很多土地调控政策出台，还有税赋，二手房的转让等需要接受市场的检验。

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