谁是2006年杭州楼市表现最抢眼的区域和楼盘？

谁是2006年杭州楼市表现最抢眼的区域和楼盘？市中心区块楼盘无疑是答案之一。尽管有高单价、高总价的市场风险，但今年以来，无论是土地拍卖也好，销售也好，市中心房产仍受到广泛的关注，而且多个销售热点楼盘也都产生在市中心。市中心房产，它的魅力为何大？

土地出让和销售两热

根据浙江阳光顾问提供的资料，记者对今年出让的16块宅地成交价进行了分析，结果发现，土地溢价高的都是市中心宅地。上周出让的杭医高专，起拍价是4.23亿元，最后成交价是6.67亿元，溢价率为58%；10月出让的凤起东路某地块，溢价率为43.08%；引人关注的杭汽发地块，尽管起卖价就非常之高，但最后仍溢价21.88%。

相比之下，相对偏远的区块则几乎以起卖价成交。今年出让的滨江三块宅地溢价最高的也只有0.17%；九堡两块地溢价也不到0.5%。

2006年杭州宅地成交价摘录

编号        位置         溢价率

2006（4）     九堡         0.40%

2006（5）     九堡         0.09%

2006（6）     滨江         0.10%

2006（7）     桥西板块     8.92%

2006（15）    城西         39.21%

2006（20）    杭汽发地块     21.88%

2006（21）    滨江         0.07%

2006（22）    滨江         0.17%

2006（23）    南肖埠旁     43.08%

2006（24）    半山附近     0.03%

2006（27）    城西学院区     57.68%

在市中心的土地热之外，便是销售的热了。在今年两波两折的销售形势下，卖得好的楼盘相当一部分是市中心楼盘。如华浙·银马公寓、凯恩·西湖金座、紫晶商务城、广厦·檀香园、滨江·金色海岸等。这些市中心楼盘尽管单价总价都很高，但还是不愁卖，甚至出现了热销的场景，像檀香园在11月推出了一批房源，短时间内便销售了90%以上，而西湖金座销售率也在90%以上，紫晶商务城正在热销中。
 
除了地段，还有什么优势
 
人们在分析市中心房产热销时，都将最大的原因归结于地段，虽然地段是最大的优势所在，但也不仅仅是地段这么简单。

●近郊的暗淡再显市中心优势

在一定程度上，市中心的销售热缘于人们对近郊居住现实性的疑虑，原本打算或已在郊区买房置业的人重新回归市中心居住。

杭州市场从2001年兴起郊区住宅的开发热以来，至今已有几大近郊板块：城西有小和山、闲林、老余杭等；城东有下沙、九堡，再远至下沙与海宁交接处；城南有滨江、萧山，闻堰、银湖等；城北有良渚、勾庄等。

五六年开发下来，目前有居住现实性，配套相对还可以的只有滨江、小和山、下沙、九堡等区域，大多数板块要么仍是热火朝天的工地，要么没医院、没学校、少商业设施，要实现天天居住非常难。在这样的情形下，已在那里买了房的人不少后悔自己当初的选择，打算出售后重新回市中心买房；而准备在那里买房的人则打消了住在郊区的念头。

张先生可谓是这类人群的典型一族。2004年他出手买了郊区一套排屋，今年年初交付。在单位和郊区排屋往返了几趟后，张先生彻底打消了居住的念头：除了房子，什么配套都没有，而且还那么远，而开发商当初宣传的所谓地铁还不知道在什么角落。今年11月，张先生“割”掉了这套房子，在广厦·檀香园买了一套3居室。

可以说，近郊居住的非现实性不但没有使市中心的居住压力得到释放，反而在一定程度上形成了市中心回归热。

●市中心房产品质的提升留住购房者

市中心房产最大的缺点是什么？人们的回答几乎都集中在这几方面：拥挤，嘈杂，乱，停车位少，景观差。而现在，这些缺点在政府和开发商的努力下在逐渐减少甚至消失。

以外环境来说，这几年杭州市政府有关部门大力度地进行了城市道路整治、城市建筑外立面整治和景观整治。庆春路、凤起路、体育场路、环城北路……这几年，市中心主要的几条城市道路几乎都进行了整治，路宽了，绿化好了，老小区也重新变“新”了，整个市中心环境变漂亮了，这自然增加了市中心房产的吸引力。

而开发商也通过提升整体品质的方式提升市中心的居住质量。高绿化率、低建筑密度的大板楼规划是近年非常流行的，这种向空间要面积的方式虽然“地气”少了些，但小区有了大花园，景观好做了，可以和郊区房产的景观比一比了。如果小区再靠个运河、贴沙河或钱塘江之类的，那更是锦上添花了。

而在节能技术运用、物业管理等方面，市中心房产更是比郊区房产有过之而无不及。酒店式管理几乎是很多市中心房产都会引入的，深蓝广场引入的是雷迪森酒店物业；金色海岸请的是香港戴行；檀香园是管理西湖时代广场的广厦物业……

●资源的不可复制性独显稀缺特性

杭州最美的景观在哪里？最有文化的街区在哪里？最好的学校在哪里？最好的医院在哪里？最繁华的商场又在哪里？要回答这些问题，无一不和市中心有关。

相关专业人士认为，这些“最”字绝大部分不存在复制性。西湖能复制吗？不能。好学校能在短时间内造就吗？也不能。历史文化街区能复制吗？更不可能。而郊区的很多住宅都是可复制的，周围环境类似，在一片白地上，可复制硬环境，如景观、户型；也可复制软环境，比如物管。而市中心的街区、文化都存在不可复制的稀缺性。

一位业内人士还认为，老城区的房产稀缺性非常明显，真的是卖一套就少一套。杭州城市学会秘书长陈洁行表示，老城区的房产，集中了城市中许多最好的资源，既有文化底蕴，土地又稀缺，它自然受追捧就多。

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