外资银行开放激发房贷市场“鲶鱼效应”

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月30日11:36 中国房地产报  张媛媛  

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喊了无数次 “狼来了”，这一次的“狼来了”终于随着《外资银行管理条例》的诞生变成事实。11月中旬，酝酿一年有余的《外资银行管理条例》（以下简称条例）正式对外颁布：12月11日开始，我国将取消对外资银行的一切非审慎性市场准入限制，向在中国注册的外资法人银行全面开放人民币业务。

经历了重组、引资、上市改造后的国资银行，是否具备了足够的应对实力？虽然，我们目前尚不能确定由此带来的国内183家外国银行分行与中资银行的竞争格局会如何改变，这种改变将对开发商融资以及居民房贷按揭业务产生多大影响，但可以肯定的是，由此产生的鲶鱼效应将在一定程度上影响地产金融的“表情”。

近年来，外资银行在房贷市场中的作为屡让中资银行汗颜。汇丰银行已于今年7月份在内地推出以港币和美元为主的固定利率按揭贷款业务，这一业务的推出早于内地任何一家中外资银行。永亨、东亚、恒生等银行甚至通过贴利抢夺过人民币的房贷业务。

究竟是谁在分流中资银行的业务？目前外资银行与中资银行在房贷业务上的较量还仅限于高端住宅的高端客户。按照市场中的说法，目前“投奔”外资银行的力量主要有两股：一股是在华办有房屋按揭的外籍人士，由于对人民币升值及美元贬值存有预期，所以不愿持有人民币负债；另一股力量是在境内的外资或合资房地产企业，当前偏紧的宏观调控政策使其出现资金紧张，迫而转向外资银行寻求贷款。

而这次的《条例》无疑还在增加外资银行的潜在客户。对于贷款人而言，一个更为重要的规定是《条例》同时规定外国分行只能吸收100万元人民币的定期存款。政府的意图清晰可见，鼓励外资银行本地注册而对分行实施一定的零售业务限制，首要是为了保护本地存款人的利益，因为熟悉银行监管制度的人都清楚，外国银行的流动性风险或者支付危机很容易传导到分行，母行一倒闭，分行也会跟着倒，从而危及本国存款人的财产安全。

这样一来，先前存有忧虑的房贷客户，在开放式按揭的前提下，自然会选择一个更为稳妥的按揭行。

众所周知，外资银行灵活的服务及定价优势让他们在业务开展中对客户具备极强的吸引力。比如，在利率层面，正常情况下中资银行对公寓房贷提供的优惠利率是年利率5.04%，对写字楼和商铺的利率则更高，而外资银行只有2.5%至3%。再比如，在贷款年限层面，对公寓按揭贷款中资银行大多只能提供最高“8成20年”按揭，而一些港资银行可做到“8成30年”按揭。

中资银行的应对之策从房贷市场中的表现可见一斑。房贷市场已俨然成为一个角斗场，从2006年年初到年末，各家商业银行频繁推出房贷产品，继光大银行率先推出固定利率房贷之后，深发展的“双周供”、“存抵贷”以及中国银行的“直客式房贷”相继登场……

表面看来，这只是单纯的营销策略，事实上不只如此。国内某商业银行房贷部人士曾表示，目前中资银行各种房贷新品频出，除了争抢优质业务之外，一个潜在的因素便是应对年底的银行业开放，在过渡期内尽量抢占市场、笼络客户，“先混个脸熟总是有必要的”。甚至有部分商业银行不惜设计出日后可能形成潜在风险的房贷新品，来抢占市场先机。

随着经济模式的日益市场化，在这场中外对决中，日趋成熟的市场和消费群体只会选择更成熟理性的按揭贷款，不会抱着支持民族金融业发展的初衷而对本国银行情有独钟。因此，中资银行的未雨绸缪当然必要。

但对于银行长远发展来说，中资银行应该关注的无疑不应是房贷市场的短期争抢，外资银行对风险的控制及管理能力才是中资银行需要借鉴的地方。

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责任编辑/bjxzl01

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