土地增值税细则出台 抑制个人投资非住宅项目

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月30日12:05 中原地产   

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2006年11月29日，由北京地税部门下发了《个人转让二手房缴纳土地增值税政策宣传》，其中，对于土地增值税征收过程中涉及到问题作了详细解释，该政策宣传有增有减，

增加了对于个人转让住宅以外的其它类型房屋如商铺、写字楼，应计征土地增值税，并对法定继承与两种赠与方式的转让房屋列为不征收范围之内。对此政策宣传与京地税（2006）456号文件内容相比，北京中原三级市场部研究人士具体分析如下：

明确规定税金包括内容，交易无疑议

京地税（2006）456号文件出台时规定扣除项目中税金包括：“按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金”，“取得房地产时所缴纳的契税”，这里面对于房地产有关税金表述较为含糊，判定标准不一。而本次出台的政策宣传则明确规定有关税金包括营业税、城建税、教育费附加、印花税、契税，但并不包括个人所得税。这样消费者在进行二手房交易时无疑议，也便于消费者自己进行简单测算。

税金不含个人所得税，相当于增加了土地增值税征收额度，支出成本增加

此次北京地税局出台的土地增值税政策宣传与京地税（2006）456号文件在税金上相比比唯一一点就是将个人所得税剔除在扣除项目之外。这无异于增加了土地增值税的征收额度，消费者支出成本增加。

案例：

以一套2004年购买的原价为80万的非普通商品房为例，假设其今年12月1日以后以100万的价格成功出售此套房产，按照卖房人能够提供购房发票为例，来计算土地增值税。

下面来比较一下不含个人所得税时增值税支出额度。

项目	京地税地（ 2006 ） 456 号文件标准与计算公式		《个人转让二手房缴纳土地增值税政策宣传》标准与计算公式
扣除项目	取得房地产时有效发票所载的金额	80万	取得房地产时有效发票所载的金额	80万
	按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计 5% 的金额	80万×5%×2（年）=80000 元	按发票所载金额从购买年度起至转让年度止每年加计 5% 的金额	80万×5%×2（年）=80000 元
	按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金	500元（印花税） +55000元( 营业税 )+10000元( 个人所得税)=65500元	按国家规定统一交纳的与转让房地产有关税金	500元（印花税） +55000元( 营业税 )=55500元
	取得房地产时所缴纳的契税（ 3% ）	24000元	取得房地产时所缴纳的契税（3%）	24000元
扣除额 合计		969500元		959500元
增值额		30500元		40500元
税率核定	扣除额的 50%	484750 元	扣除额的50%	479750元
	通过上面可知，两种方式的增值额均未超过扣除额的 50% ，因此，适用税率按 30% 计算
土地增值税	增值额×30%	9150元	增值额×30%	12150元
两种方式对比	通过上面计算可知，此次政策宣传中计算方式（不扣除个人所得税）将会比京地税地（2006）456号文件标准计算方式 多支付3000元。

个人转让住宅以外的商铺、写字楼开征土地增值税，抑制部分个人投资非住宅项目

根据2006年11月29日由北京地税局下发的《个人转让二手房缴纳土地增值税政策宣传》中规定：对个人转让住宅以外的其他类型房屋，应计征土地增值税。这一规定使得商铺、写字楼被划入土地增值税征收行列。从目前市场来看，个人转让非住宅如商铺、办公类项目在二手房的占有比重并不大，据北京房地产信息网数据显示：2006年1-10月北京二手房市场上办公与商业营业用房的成交量仅占北京二手商品房的1%，但从成交量上来看，是处于增长状态，据北京房地产信息网数据显示，2006年8-10月北京办公与商业营业用房成交量同2005年同期相比增长12%，深得消费者认可，投资者不断增多。因此，此次对非住宅项目开征土地增值税，投资成本增加，将会在一定程度上抑制个人投资非住宅项目。

将公寓与别墅按普通与非普通住宅标准进行界定

2006年11月29日由北京地税局下发的《个人转让二手房缴纳土地增值税政策宣传》中规定：将公寓与别墅单独列出，在进行交易过程中，按照普宅的三个标准来界定是否为普通标准住宅。另外，对于土地增值税中普通住宅的确认，进行规定，依照北京市建设委员会定期公布的北京市普通住房的标准执行。并对于首次上市交易的已购公房、危改回迁房、合作社集资建设住房、安居房、康居房、绿化隔离地区农民安置住房等具有保障性质的住房，均视同普通住房。

法定继承转让不征收土地增值税

在2006年11月29日由北京地税局下发的《个人转让二手房缴纳土地增值税政策宣传》中，对土地增值税的征收范围和不属于征收范围进行详细规定。其中，对于以法定继承方式实现房产转移的，不征收土地增值税；另外，对于两种情况的赠与形式免征土地增值税，一种是赠与直系亲属或承担直接赡养义务的人，一种是通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。

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责任编辑/sf025

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