26亿成“地王”最大意外 双限罗生门谁主沉浮？

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月30日11:33 房地产门户搜房网  邹磊  

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今晨，北京市土地整理储备中心发布了朝阳区广渠路36号住宅及配套项目用地国有土地使用权出让的招标结果，北京城市开发集团有限责任公司和北京城建兴华地产有限公司的联合投标最终中标，中标价为26亿人民币。根据此地块的建筑面积规划估算，此标价下的住宅楼面地价为5399.9元，而商业楼面地价为8099.9元。比此前的四惠东地块7389元的住宅楼面地价来说，要相差近两千元。值得关注的是，在城开、城建兴华的联合标书中，住宅意向销售价格为9500元/平方米，在一定程度上控制了住宅售价，至此广渠路拿地风波终一段落。

在当日开标时，大部分人并未关注这个26亿的价格

情理之中 意料之外

搜房网记者在得到消息的第一时间，就联线了城开集团新闻部门的工作人员，他表示并不知道这一消息，但其透露：“其实在上周内部公布的综合评分中，城开、城建就已经拿到了第一，而出价最高的华润是第三，当然，最后确定我们中标还是有些惊讶的。”

>>>点击阅读 快讯：城开城建兴华联合体26亿竞得广渠路36号地

华润的一位内部人员认为这是“情理之中、意料之外”的，他对记者表示，这次出价各开发商都很保守，华润“不慎”成为第一而最终失利也在情理之中；但是出价仅为26亿的城开中标就有些出人意料了。据此前的各方分析，业内普遍认为金融街或者珠江、合生联合体中标的可能性最大，而城开、城建兴华联合体当时26亿元的报价仅排在第五位，此前并不为人们看好。

从土地储备中心公布的标书中可以得知，此次城开和城建兴华将项目定位于满足CBD大众中等收入人群需求，开发集经济、舒适的中小户型产品为主的多元化住宅、商业、办公、公园于一体的多功能产品；并以首次置业或改善居住条件人群为销售对象，建设城市生态型宜居社区。尤其值得关注的是，标书中的住宅意向销售价格为9500元/平方米，这也正符合目前房地产调控中的限价原则。

从“野蛮”到“谋略”？ 土地竞争白热化

从四惠东地块到如今的广渠路地块，很明显，政府都在对北京房地产市场的土地供应模式做着明显的调整。可以说，相较于土地招拍挂时代的“价高者得”，如今的招标方式更需要谋略；以前各大开发商是在绞尽脑汁筹集资金，而现在他们的更大一部分精力恐怕是在揣摩对手，尽一切可能不做那只“出头之鸟”。

投标价格和付款进度只占百分制的55分

该地块标书的评分标准总分为100分，其中投标企业财务实力占15分，而其他包括投标价格、付款进度、开发理念、开发企业的资质及业绩等其他几方面的综合分为85分，综合分中投标价格占30分。而在价格方面，根据此次投标的标书要求：“达不到标底价格为0，达到标底要求的价格可以得到15分，超出标底价格的1.35倍，可以再加13分。”换句话说，如果报价在底价的1.35倍之上，也就是在23亿元以上的出价，都可以且只能得到28分，其余分值仍要根据资质、理念、业绩都因素评估，而且过高的价格没有任何优势。

>>>点击阅读 广渠路地王下周揭晓 最高出价为华润置地30.5亿

不知是否偶然，此次中标者的价格为26亿，正好是13家开发商出价的平均值。之前搜房网曾报道，业内人士分析，此次广渠路36号地“战役”中，有因资金见拙而退出竞争的万科，也有因对招标模式竞争公平性质疑而放弃的SOHO中国。可见，目前在土地市场上，各方的博弈已经趋于白热化，有我们了然的成本与利润、政府收益与社会影响等方面的制衡；也有隐藏于事件背后的各方利益团体的较量。

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责任编辑/sf059

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