2006北京二手房市场分析：价量涨幅背后的症结

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月30日11:44 房地产门户搜房网  链家  

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2006年即将落下帷幕，房地产市场也在国家各项宏观调控政策下“负重”前行。受宏观调控政策的影响，北京二手房的交易量增长幅度开始明显放缓。据“链家地产”统计数据显示，2006年1-10月的二手房交易量为6.13万套，预计全年的交易量应该达到7.6万套左右，相比2005年的7万套同比增长仅为8.6%，而2005年和2004年，北京二手房交易量的同比增长幅度分别为22%和69%。从中我们可以看出，虽然北京二手房交易的绝对量继续保持上涨趋势，但是在去年和今年宏观调控政策进一步趋紧的前提下，其增长幅度开始出现逐年的下降。同时，据“链家地产”统计资料显示，2006年北京12个行政区的二手房交易价格达到了7155元/平米，相比20005年的二手房价上涨了18.6%；而2005年北京二手房的同比涨幅为11.6%。那么，2006年北京二手房市场出现价量涨幅差异背后的症结是什么？我们又应该如何根治这样的症结？

税费征收导致二手房价格涨幅上涨过快

虽然2006年房地产市场出台了多项宏观调控政策，希望以此来稳定房价快速增长的趋势；但是，从今年宏观调控政策的实施效果来看，并没有达到预期的一个结果，即使商品房的交易量出现了大幅的下降，二手房的交易量涨幅也开始明显回落，但是，房地产市场的价格却依然保持快速的增长。据“链家地产”统计资料显示，2006年北京12个行政区的二手房交易价格达到了7155元/平米，相比20005年的二手房价上涨了18.6%；而2005年北京二手房的同比涨幅为11.6%，很显然，2006年的二手房价同比涨幅相比去年还高出了7个百分点。但是恰巧的是，今年实施的各项税费，比如营业税（5.5%）、个人所得税（可以按照成交额的1%缴纳）、土地增值税（可以按照成交额的1%缴纳），三个税费的总和是7.5%。也就是说，如果今年二手房价格的上涨在剔除税费对价格的影响外，其价格的涨幅与2005年可以基本持平。

中低价位需求旺盛，供需结构性矛盾突出

目前，北京二手房市场的总体供需比保持在1：3左右；但是，中低价位的需求比较旺盛，供需矛盾比较紧张。其中房产总价在40-50万之间的供不应求状况最为突出，供需比在1：5，50-60万的供需比次之，在1：4.2左右，40万以下和60-80万之间的供需比均在1：3.5；而100万以上的二手房供需基本持平，在1：1.2左右。另外，按照二手房单价的供需比来看，单价在10000元/平米以上的供给与需求也基本持平，供需比在1：1.4左右，而5000-7000元/平米之间的供需矛盾最为突出，比例达到1：4.5左右。由此可以看出，当前北京二手房市场的中低价位需求比较旺盛，而供需结构性矛盾非常突出。

区位“资源禀赋”导致区域需求存在明显差异化

由于房产本身具有的区域特性，而不同区域之间又存在极大的“资源禀赋”，有些区域即拥有地段优势、交通优势、人文优势，同时拥有独特生态资源优势以及完善的商业配套；而有些区域却不可避免的存在区位劣势，这就使得许多消费者纷纷偏向于“资源集中”的区域进行置业，从而导致了区域需求存在极大的差异化，进一步加剧了部分区域的供需矛盾。当前京城二手房市场供需矛盾最为突出的区域主要集中在公主坟、牡丹园、阜成门、中关村、玉泉路、和平里、紫竹桥等，供需比均在1：8以上；而对于北京的南城板块、商品房开发比较集中的东四环外区域，其供需矛盾相对比较缓和，在1：2~3之间。因此，北京不同区域之间存在的“资源禀赋”差异让更多的消费者购房需求偏向于资源优势明显的城区热点地段，这种“偏好性”只能随着北京区域的协调发展慢慢转变。但是，从目前北京二手房的置业人群分析来看，许多人因为郊区的交通瓶颈、教育资源的相对“匮乏”、生活配套的不完善（商业配套、医疗配套等）等方面存在的缺陷，纷纷将置业需求重新回流至城区，据“链家地产”统计资料分析，这部分人群占到全部购买二手房人群的5%左右。

最后，据“链家地产”统计资料分析，在二手房的购买人群中，88%的购房者均属于自住性的需求，只有12%的购房者属于“引致需求”（即投资或投机需求），而且这里面还有相当一部分是以长期出租获取收益的理性投资。由于北京房地产市场需求是非常刚性的，因此，这种刚性的需求很难通过“税收杠杆”、“利率杠杆”等手段来进行抑制；相反，在刚性需求基础上建立的供不应求将必然会出现“税费转嫁”，从而会直接拉高房产价格，但需求不会得到有效的抑制。同时，房产交易信息的不对称滋生了经纪行业“操作黑洞”，人为造成供需关系进一步紧张，使得价格“虚涨”。因此，基于目前京城房地产刚性需求的现状，“链家地产”建议应该更多地从如何有效增加二手房的供应角度出发来缓和供求矛盾，比如征收闲置房的“资源浪费税”，从而将其释放到流通市场；同时还应该从行业操作规范方面进一步严格规定。

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责任编辑/sf057

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