作者：贺文 赖大臣

　　昨天，《本市土地一级开发招标工作正式启动》的文件挂在北京市国土局的网站上，宣告北京一个土地市场垄断时代的终结。

　　而面对一个土地市场开放的新时代，政府同房地产开发商一样面临着招标与投标间的定价困惑。

　　政府招标定价难定参考依据

　　虽然昨天北京市国土局发文正式称，本市土地一级开发招标工作正式启动，但至今《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》还没有正式通过，相关的配套文件和具体执行办法也还没最终确定。北京市国土局门头沟分局一位负责人向记者表示，目前还在试点阶段，我们也没有参考依据，现在最困难的就是招标的“报价”问题，不仅开发商难我们也吃不准，而且还要多方论证。

　　记者了解到，早在今年6月初《北京市土地一级开发项目招标投标暂行办法》(以下简称《办法》)已经制定并上报给了国土资源部。在《办法》中明确规定：“除市政府确定的重大项目和利用自有国有土地使用权实施土地一级开发之外，其他土地一级开发项目通过公开招标方式确定项目承担主体。”但是时至今日还没有向社会公众发布，所以导致在这两块首先招标的土地还处于一种政策的“真空”中。

　　这位负责人向记者介绍说，这次招标书中规定实施方案、报价、企业资质、信誉、资金实力为主要评定标准。而其中最难的就是报价环节，土地一级开发不同于土地二级开发，期间的变动比较大，尤其是征地、拆迁问题，报价过低直接导致了被征地住户的经济利益，致使其不能得到足够的购房资金，而报价过高，将直接导致地价的上涨从而影响到未来的房价。

　　据了解，目前北京土地一级开发分两种形式：一种是北京市土地整理储备中心负责实施土地开发，与之配合的开发商负责土地开发的具体管理工作，开发商收益不高于土地储备开发成本的2%；另一种则是由开发商投资进行开发，其获益不高于预计成本的8%。完成一级开发的土地，将由政府收回，然后在土地二级市场(通常见到的土地“招拍挂”，即房地产项目开发拿地)出让，交易的溢价部分归政府所有。

　　开发商投标定价难寻利益平衡

　　在北京东部和北部有项目操作的一开发商表示，土地一级开发最难的还是拆迁。一级开发至少要做到“三通一平”(即通水、通路、通电，以及完成拆迁、地面平整)。“水、路、电是临时的，都不难解决，难的是拆迁，政策性极强。”该位负责人所说的“拆迁政策性极强，如果开发商对拆迁费用预计不准，最后将直接影响开发商的收益”。

　　该负责人进一步解释，“给开发商的收益是封顶的，风险却得自己承担，尤其是在拆迁方面，拆迁费用超出预算，将直接影响自己的收益”。

　　此外，投标定价也是一件非常难办的事情。有开发商分析，参照土地二级交易市场的招标要求，参与投标的开发商将标明投标报价。此次招投标的两块土地是否在标书中公开标出底价，目前还不得而知。据了解，上述两地块将于下月11日起，在北京市土地整理储备中心发售招标文件，下月11日在地块所在的分中心进行招标文件答疑，本月28日上午参与企业递交标书、开标。门头沟地块和石景山地块的投标保证金分别是500万元和1500万元。

　　“土地一级开发投标价格确实难估。”有开发商感慨。如果总价报得高，相应的拆迁补偿等都比较充裕，就可能降低拆迁难度；但副作用是会直接抬高地块进入二级交易市场的定价，同时也会抬高周边地块的拆迁补偿标准。“如果设定招标价格的上限，似乎也不现实，毕竟是市场行为。”

　　商报观察

　　“回购”成市场隐痛

　　一级土地市场的开放虽然让开发商在二级市场拿地的时候能有比较透明的信息，并对总地价的评估更加理性，但是不少开发商同时担心，土地一级市场和二级市场之间的区别越来越小，最后导致一级企业通过合理的附加条件向二级市场渗透。而类似的例子已经在北京发生过两起。

　　白家庄地块招标文件中的“回购条件”曾一度引发舆论的大讨论，土地一级开发商通过回购条款、为有意向在土地二级市场上拿地的房地产开发商设置障碍、从而确保自己能成功拿地早已是行业的潜规则，很多开发商将土地一级开发视为房地产项目开发拿地阶段的跳板。

　　土地一级市场公开招投标，是否有助于改变这种现状？有开发商认为，这是一个好的开始，但能否真正割断两者的联系，还不得而知。从理论上讲，一级开发商有资格对所开发地块在二级市场交易时做出限制性条款，但是不应该太过分。

　　比如朝阳区东坝乡地块，其招标文件中的限制性条款就被同行评价为“苛刻”：该地块原为生活垃圾消纳地，于挂牌时还有生活垃圾、建筑垃圾等共440万立方米。在附件中，一级开发商北京天鸿置地土地开发有限公司提供的垃圾处理工程预算为4.2亿元。当时曾购买招标文件的开发商表示，该项工程的造价根本无需这么高，而且获得该地块的二级开发商至少要在超过1年后才能获得其中的部分地块。