差异化决定公布的难度 房地产成本到底有多少？

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月30日08:31 中新网  张舰  

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房价两年翻番透明呼声日隆———

2006年，国六条过后紧跟着是未封顶楼盘不得办理个贷业务，接踵而来的政策使开发商感叹：下一个“爆破点”在哪里？话音未落，“上海、北京等大城市将严查房地产开发商成本、要求利润透明化”的呼声又起，一时间，“成本究竟是商业秘密还是消费者知情权”的争论又成为业内当前最热门的话题。近日，本报记者就有关基本的房地产成本计算、利润该如何界定等问题采访了业内人士。

●房价翻番消费者要求成本知情权

“三环沿线的房价在2002年的时候还是5000多元一平方米，而现在，即使在南三环也没有低于10000元/平方米以下的房子了。像东三环更是在短短三四年间，房价涨了100%~150%。”这是一个普通买房人眼中的房价。

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据了解，四环某项目，两年前一期均价为10000元/平方米，获得了热销。而到了今年，开发商看到了需求量大而供应量小的事实，马上将二期同类产品价格上调为15000元/平方米，引起了人们的不满，尤其是一期很多业主都预订了二期的房子，如此调价，使原有的订房几乎全部退掉，使开发商销售遇到了很大的难题……

类似这样的项目在北京并不少见，按照常理，开发商会根据销售的速度以及购房者的反映将价格慢慢上调，让人感觉不到速度，当整个楼盘销售完毕后大家发现最早的低价和最后的高价是稳步完成的，两者之间的平均价其实才是开发商想得到的理想均价，而像上文提到的直接将房价提高了50%的做法是很少见的，引起众怒也是正常现象。

正是有了哄抬价格的做法，使房地产项目的成本与利润成为消费者的众矢之的。人们之所以强烈要求公布房屋开发成本，隐含了这样一个判断：企业只应当追求合理利润率，如果超出了一定水平就属于暴利。而现在的房地产交易中，购房者处于信息不对称的弱势地位，政府公布商品房的社会平均成本，有利于改变这种不对称，增加消费者在与开发商博弈时的话语权。

●成本差异化决定公布的难度

虽然几乎所有的买房人都希望知到开发商的房价中，成本和利润占了多少比例，但在房地产业内，这个要求成了大家“谈虎色变”的话题。

北京中原顾问副总经理殷则环在接受本报记者采访时说，成本可以说是任何一个行业的商业秘密，试想，人们买一件名牌衬衫，会问它一针一线的成本吗？房地产亦然，是根据市场需求来调节的。

比如，同样的建筑安装成本，一个项目采购建材的部门的进货渠道、谈判能力和另外一个项目的差距往往很大；园林、绿化费用、是用国内的公司还是国外的公司，价钱差距也非常大，并不能一概而论。

一位房地产开发商告诉记者，所谓暴利，多出自于前期以低价拿地的开发商按照现在的房价去销售才能获得相对高的利润。

在北京有很多这样的地块，几年前没有经过土地招拍挂拿到土地的项目和近两年拿到土地的项目卖到同样的价格。北六环某项目，几年前就拿到了每平方米不到2000元的一块土地，但迟迟没有动工。而周边的项目通过招拍挂以4000多元每平方米的价格拿到了土地。而前者与后者的最终销售价格都在8000元/平方米均价。业内人士说，这种差距是土地政策转轨期造成的，并不是普遍现象。这样的情形目前已难再现。自土地出让实行严格的“招拍挂”程序开始，从最近这两年的土地出让价格上看，开发商已经很难从便宜的土地中获得利润。

●简单的成本是这样算出的

据了解，自从近两年土地招拍挂政策出台后，土地的透明化决定了成本的一定真实性。那么，房地产成本是怎么算出来的？房价是如何算出来的？北京富力集团副总经理王志刚拿具体项目为本报记者算了一笔账。通过这笔账，消费者可以简单地根据成本加利润得出一个楼盘比较真实的价格。

首先通过土地招拍挂得出一块土地的楼面价，即土地价除以该项目的总建筑面积。

其次，是建筑安装成本费用（简称建安费），普遍的价格基本在每平方米1500元~2000元之间（高层）。

第三，设备安装费用、大小市政配套，普遍的价格基本在每平方米500元左右。

第四，园林、绿化等费用，普遍价格在每平方米300元左右。

第五，项目公司管理、销售成本，普遍价格在每平方米1000元左右。

将以上5个因素相加，基本能得出一个房地产项目的成本，然后乘以20%~30%的期望利润，就能算出该项目的房价。

比如，前不久开盘的知名项目橡树湾，楼面价是3800元/平方米，加上建筑安装成本2000元/平方米，设备安装费用500元/平方米，园林绿化费用300元/平方米，以及管理成本1000元/平方米，最后加上25%的平均毛利得出的房价应该是9500元/平方米左右。

而为什么现在的橡树湾开盘时会卖到8200元/平方米~8600元/平方米呢？原因在于，由于竞争激烈的招拍挂使楼面价提高，最后得出的房价高于周边项目不少，因此，采用较为稳妥的价格入市，吸引大量客流，为将来价格的稳步上升做一个好的开始，随着工程进度的不断加快，资金占用的紧迫，未来的价格会不断提高，总之，在该项目交房时，最终的均价肯定会定在9500元/平方米左右，甚至更高。

责任编辑/sf065

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