征收土地增值税 推动二手房扎堆成交 价格猛涨

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月29日11:06 中国经济时报  谢丽佳  

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日前，北京地税局出台《关于个人转让二手房征收土地增值税问题的通知》（以下简称《通知》）表示，将于２００６年１２月１日正式实施与“契税‘一窗式’办理缴纳土地增值税”，并对个人转让二手房征收土地增值税时扣除项目金额等相关问题进行了明确规定。

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“由于土地增值税将于１２月１日正式实施，《通知》发布后的１１月二手房市场出现的震动较大。”“链家地产”市场总监金育松告诉本报记者，据“链家地产”统计数据分析，１１月１５日至２２日，二手房成交量比上期（１１月７至１４日）上涨２０％，比上月同期上涨３１％；１１月１５日至２２日，二手房过户量相比上期上涨２３％。

金育松认为，在１２月１日土地增值税正式征收前，对于已经达成二手房交易的房产消费者来说，为了避免交易税费的增加，必然会出现提前集中过户的现象；而对于那些已经有成交意向的消费者来说，受此政策的催动，为了节省征收土地增值税所带来的成本支出，会出现部分后期交易需求提前释放，也就加速了二手房的成交，导致成交量的上涨。

“公寓”成交涨幅首次超“民宅”

据“链家地产”统计数据分析，１１月１５日至２２日，二手民宅、二手公寓成交量比上期（１１月７至１４日）分别上涨１２％、２７％。金育松认为，虽然说年底本是成交旺季，二手房成交量普遍上涨属正常现象，但是，非普通住宅上涨幅度超过普通住宅，在宏观调控以来还属首次，出现这种现象主要是因为非普通住宅基本在征收土地增值税之列，未来交易成本增加促使其“提前”成交。

“信一天”市场部负责人罗煜接受本报记者采访时也表示，对于多属普通住宅的中端市场，交易需求及成交量没有受到土地增值税影响。不过，《通知》出台使得１４０平方米以上的非普通住宅挂牌销售房源量逐渐增多。与此同时，很多客户都担心１２月１日以后房主将把税费转嫁导致价格上涨，也直接带动了客户需求量的增加。　

东部非普通住宅“扎堆”成交

据“链家地产”统计数据分析，１１月１５日至２２日，北京东部大部分典型区域二手非普通住宅成交量均出现上涨，东二环、ＣＢＤ、朝青、八通沿线等区域成交量相比上期分别上涨２６％、３３％、２９％、３６％；并且有七成以上的成交房屋为１４０平方米以上大户型。

金育松认为，东部区域非普通住宅成交表现为大户型，与区域二手房市场一直以来的供应状况有关，东部１４０平以上二手商品房市场的供需比在１∶４左右，而１４０平方米以下二手商品房市场的供需比为１∶６左右，９０平方米以下小户型供需比则高达１∶９。因此，大户型房产客户缴纳税费意愿较低，业主也急于出售，因此在土地增值税正式开征前成交量出现明显上涨。

西二环“高价房”交易量飞涨

“北京西二环一直以来二手房成交相对上涨并不快，但１１月１５日至２２日却出现了较为明显的上涨。据‘链家地产’统计数据分析，西二环单价超过１２０００元／平方米的‘高价房’成交量相比上期上涨２５％，主要集中在中海馥园、时代之光、五月花庭等楼盘，多以９０—１１０平方米的中小户型为主。”金育松认为，价格相对高位、房源难于上市、次新房相对匮乏等现状，造成了供需比匹配难度大的特点，是阻碍以往西二环二手房成交的根本原因；但由于土地增值税是首个专门针对非普通住宅的税费，刺激了部分非普通住宅房源的上市，从而促进了区域“高价房”交易量的上涨。

金育松表示，土地增值税开征前期的市场现象明显区别于其他税收（例如营业税、个税）开征前的市场现象，主要是因为发布与正式实施间隔较长，给了市场反应的时间，因此，土地增值税开征前夕，出现了成交量和过户量同涨的局面。

转嫁税款推升价格

据“信一天”门店经理介绍，目前出售５年内非普通住宅的房主均希望中介公司在１１月３０日前完成出售与过户手续，但同时表示若无法售出将改变目前销售计划。

据“信一天”位于中关村、亚运村、国贸、望京等５年内非普通住宅聚集区的３５家门店对６８０名涉税房主及７４０名客户的调查显示，其中７成房主表示将继续销售，但新增土地增值税由买方交纳；２成房主表示延缓销售计划静观房价态势；１成左右房主表示将把房产停售转租。而将近９成的客户表示目前无法再接受房主的税费转嫁，５年内非普通住宅交易所涉及的营业税、个人所得税、土地增值税合计已超过房价的８％。

“信一天”市场部经理罗煜认为，１２月１日土地增值税计征之后，房主、客户的交易需求意愿将被再次压抑，同时房价也同样因房主税费的转嫁而步入阶梯上升阶段，成交单价被动性涨幅平均可达１．２％。

责任编辑/sf066

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