雅居乐融资31亿港元买地 配股遭遇战略股东减持

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月29日10:10 中国房地产报  张媛媛  

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“偏安”广东一隅十年之久的陈卓林夫妇已备足了全国扩张的“粮草”。

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11月13日，雅居乐地产控股有限公司(3383.HK，雅居乐)发布公告称，通过摩根士丹利向超过6个独立及专业性的机构及个人投资者以先旧后新配股，公司集资及大股东套现共约31亿港元。配股完成后，公众持股量占现有已发行股本约41.8%，陈卓林家族的股东权益将由68.3%摊薄至58.2%。

公告还显示，“两次所募集资金大部分用于增加土地储备(9月公司发行4亿美元优先债)”。记者向总裁助理简毓萍小姐证实，目前公司正在上海等地考察地块。

值得注意的是，雅居乐配股也被战略股东TCI减持10%。不过中金公司的白宏炜认为这只是战略投资者的战术性操作，而非战略性投资转移。

另有业内人士指出，作为境外注册红筹股，受“171”号限外文件的影响，雅居乐募集资金的进入通道不如先前畅通，在国内市场拿地也是疏通财务通道的不得已行为。

资本运作的连环招

简毓萍向记者透露，此次配股所募资金的90%将用于在中国内地购置土地。

据悉，包括集团副总在内的一行人目前正在上海积极调研地块，简毓萍同时表示，重庆、长沙都在考察范围之内。

此次配股仍由摩根士丹利亲自操刀。该行研究部近日曾刊发研究报告，称未来3年，集团每年平均增长34%的预测已属保守。

雅居乐目前在8个内地城市的土地储备达1700万平方米。据分析人士表示，“配股完成后，公司财源充分，年底在资本市场上有新动作的可能性不大。”

另外这次配股是集团刚刚委任朱孝廉为新任财务总监后，由朱首次正式操作的项目。于今年7月份加入雅居乐的朱孝廉，曾任职于罗兵咸永道会计师事务所。

所配4.668亿股中，包括2.804亿股新股及1.864亿股现有股份，每股配售价为6.8港元。东泰证券研究部董事邓声兴从技术层面上评价：“守在6.8港元的配股价水平，走势不会太差，但真正支持应该在6.633港元平均线，阻力位则在7.29港元。”

花旗集团于11月23日发布报告, 重申该股“买入”评级，目标价由7.1港元提升至8.5港元, 与其每股资产净值一致。并估计雅居乐目前坐拥资金高达60亿港元。穆迪也确认企业评级及高级无抵押债券评级“Ba3”，评级展望为稳定。

打通资本通道

从2005年12月上市日至今，雅居乐已融资近百亿元。在今年以15亿元拿下南京地块之后，即宣告雅居乐走出广东。

“之所以选择这个时点配股，是顺应了市场向好的时机。”简毓萍并不否认雅居乐此举的“趁需而入”。

事实上，增加土地储备除了以备扩张之外，也是消化所融资金的通道。某地产金融操盘手告诉记者：“‘限外’政策实施后，所募资金在进入时不如先前畅通，因此配股融资后资金多向土地流入，除了土地资源的日益稀缺性外，也与众多红筹股通过在内地寻找资金融通渠道有关。”

近期，包括富力地产股份有限公司(富力地产，2777.HK)在内的多个地产公司均曾声明，配股所得资金90%用于增加土地储备。虽然合生创展对资金流向尚不明确，但据记者获悉，其用于购买土地的可能性最大。

综合近期资本市场动向，不难发现，股市向好促成了多个配股机缘。富力地产、合生先后通过配股融资15.9亿和10亿港元。

白宏炜表示：“一般情况下，配股和增发都可能导致股价下跌，但受股市向好影响，近期股市在配股完后却反而出现小幅上扬。”

“究其原因，最主要的是在赌人民币升值预期。”某不愿透露姓名的操盘手表示，“另外从时机选择上，股市向好往往会使公司在配股后每股盈利摊薄所受影响小。”

高盛证券发表研究报告称，雅居乐配股对公司每股盈利摊薄影响有限。预期配股将令公司2006年～2008年每股盈利摊薄7%，公司资产净值将摊薄2%，由8.73港元降至8.59港元。

遭战略股东套现

这次配股是雅居乐继今年9月份首次进入国际债券市场，发行4亿美元9%优先票据后的第二次规模较大的资本运作。

值得关注的是，雅居乐此次配股后惨遭其战略股东TCI (Top Coast Investment)减持。配股后TCI持股量将由68%下降至58%，这与此前合生与复地遭淡马锡减持如出一辙。合生就在刚刚完成配股的三天后就遭淡马锡减持，而复地也是刚刚取得一个新地块后“惨遭厄运”。

在内地地产股市向好态势下，似乎TCI与淡马锡的行为不可思议。白宏炜分析认为：“这只是战略投资者的战术运用而非战略投资转移。TCI淡马锡都是在股价极低的情况下进入的，如今股价已涨了6至7倍，在股价高点适当退出实属正常。”

据记者了解，虽然合生以及复地并不缺土地储备，但有些地块尚没有拿到土地开发证。淡马锡此举是否与此有关联不得而知。

但连遭战略股东减持也可能造成投资者对淡马锡以及TCI众财团是否因看淡前景而减持产生疑虑。

另据内部人士透露，雅居乐的发展也存在诸多难题。广州市税务局规定，从2005年1月开始,以广州的物业收益为基础,预缴土地增值税。据此，雅居乐应缴高档住宅适用增值税累进税率为30%~60%。但此前公司缴纳该项增值税不足，未来仍存在被追缴的可能。

责任编辑/sf066

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