《北京住房建设规划》加速房地产行业内部洗牌

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月29日11:02 中国经济时报  谢丽佳  

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１１月３日，在征求民意并经市政府批准后，北京市规划委公布了《北京住房建设规划（２００６年－２０１０年）》。“该规划全面清晰地绘制了今后１５年北京住房建设的蓝图，为建立健全多层次的住房保障体系确定了目标，为解决普通老百姓的住房问题指明了方向。并为完善规范房地产市场对开发商提出了更严格要求。”北京房协委员蔡金水近日接受中国经济时报记者采访时表示，住房建设规划将对北京市未来房地产业发展的走势产生重大影响。

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行业重新“洗牌”

开发商必须在规划指导下，接受政府的宏观调控，转变观念，优先保证并积极开发中低价位、中小套型普通商品住房、廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房，协助政府健全住房保障体系。

蔡金水指出，这些年来，很多开发商以追求利润最大化为出发点，放弃了社会责任。最热衷的都是为“高端客户”服务（即只给富人盖房），最愿意建的全是高档住房、大户型住房。并且出现了大量虚假宣传、合同欺诈、利用假按揭和内部认购骗取银行贷款、捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等违法违规行为，引起社会强烈不满。今后仍然抱着这种观念不肯改变的开发商将被市场淘汰。

“今后几年的房地产业将出现革命性的变局。”蔡金水认为，房地产开发将逐步走向集约化、规模化。中央宏观调控进一步关紧信贷闸门，也会使开发商融资难度加大，开发商整合速度加快，部分开发商和房产中介公司将退出房地产市场。房地产行业会重建门槛和重新洗牌，进入门槛明显提高，房地产市场的集中度将迅速提高。限制外资进入房地产，禁止别墅类房地产项目开发并严格限制低密度、大套型商品住房建设，国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》等新政策都将加速房地产行业的重新洗牌。

房屋品质将日益受到重视。市场将引导房地产企业多开发市场定位准确、建筑精良、为广大普通老百姓建设的低价位、小户型主流产品，只给富人盖房将不可能。优胜劣汰将成为房地产行业的主要趋势。

蔡金水指出，根据该规划内容，两个时期相比较，新增住房建筑面积基本持平，此次规划只比“十五”时期多出了３００多万平方米。但所要求的年均“产量”已经低于２００５年水平。这说明北京的房地产开发规模将严格限制，保持平稳，不会再像前些年那样每年增长２０％多。

此外，由于四环路以内基本已无可开发用地，二环路以内原则上不允许再搞房地产开发，房地产开发将配合北京战略东移１１座新城建设，走向郊区化。绿化隔离带地区是很多开发商“打主意”的地方，离城市不远，绿化率又高，正是建高档别墅区的好地方。

不过，此次规划明确规定，“十一五”期间北京市要完成第一道绿化隔离地区规划实施，其中不再新增规划居住用地。因此，绿化隔离带地区和小城镇的房地产开发将受到严格限制，使开发商想转向绿化隔离带地区和小城镇进行低成本开发的希望落空。

奥运后房价理性回归

“房地产业目前存在的最突出的问题就是房价飞涨，７０％以上的家庭已经买不起房，老百姓非常不满。”蔡金水认为，从房地产开发行业来看，虽然房屋价格越来越高，但是受到的约束也越来越大。上到中央调控政策，下到民间舆论监督，开发商已然成为众矢之的。

在去年“国八条”调控未达效果后，人们普遍将希望寄托在今年５月出台的“国六条”身上。现在看来，调控效果仍不明显。住房价格上涨仍过快；结构调整的任务还十分艰巨；房地产市场秩序仍需进一步规范，国务院对房地产调控情况并不满意。这说明宏观调控政策还需要坚持不懈。在没有看到调控效果，政策又深得民心的情况下，中央政府的调控力度会越来越强。

“抵制中央宏观调控的行为将受到严厉惩罚，开发商必须适应新的形势才能生存下去。”蔡金水表示，北京房地产市场将处于一个调整期，这个调整期究竟将持续多久还有待观察。预计未来几年北京的房地产开发投资增长速度、居民购房贷款余额增加额、商品房销售量将有所下降。

由于开发商手中尚未完成开发的建设用地面积达上万公顷，商品房在建面积达上亿平方米，北京商品房开复工面积、竣工面积、商品房供应量仍会有较大增加，下半年到明年，房价上涨势头将受到遏制，保持平稳。２００８年以后以下几个因素：开征物业税、购房实名制、人民币升值、利率调整、控制住宅商用、廉租房、经济适用房和限价房建设加快等等，可能会对当前过热的北京房地产市场产生重要影响，并且在一定程度上抑制房价上涨甚至拉低房价，预计２００８年以后北京房价将趋于理性回归。

责任编辑/sf066

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