|
台湾一档娱乐节目“我猜我猜我猜猜猜”是颇受到观众喜欢的王牌栏目，吴宗宪和阿雅主持的这档节目竭尽搞笑之能事，每期几乎都让观众捧腹。看过该节目的观众都知道，它最核心的内容是让嘉宾猜某件奇怪的现象是不是真的，比如有人养10米长的蟒蛇。因为这样发生的奇怪事情没有任何规律可循，所以其悬念性使得这档栏目很长时间都占据电视台收视率的前列。
上周五北京市房地产业内本年度最大的土地悬念出台：广渠路36号地招标，包括华润置地、世贸、金融街、珠江合生等等中国房地产大鳄纷纷开出价码，13路诸侯抢夺广渠路46万平米地，华润30.5亿出价最高，但是北京市政府最终把这块地给谁，却如同“我猜我猜我猜猜猜”一样，没有任何规律可循。
但是因为这块地的影响力和参与游戏这13路诸侯的势力，其对房地产业内造成的悬念足以组成一期重磅“我猜”节目。很多业内人士都参与进入这场猜谜活动，焦点网也不免俗，姑且做一分析。
价高者不得？
尽管没有任何规律可循，但是目前业内的分析好像对出价最高的华润不利。
佳程广场副总经理王哲在博客当中分析，华润不可能拿到这块地，出价最高并不能给华润带来更多的优势，因为“成本结算点”这一计算方式的存在，出高价因此报价排名前10位的公司在30分的“投标价格”中所获分值的差距最多不超过1.75分，完全可以忽略不计。恰恰相反，由于这块地“限价”的政治属性，以及北京当前敏感的房价气氛，华润置地最高的出价可能会造成在极赋弹性的5分印象分当中，比起其他企业落到下风。
加上华润不久前刚刚斥资10.35亿获得广安门22万平米用地，惯于搞平衡的政府怎么可能一周之内把两块肥肉给一家呢？而据一位接近评审委员会的的人士透露，尽管口风很紧，但是一位评委的确含糊表示，这块地的政治属性可能让出价高的企业吃亏。
不过对此业内也有不同意见。笔者上周日晚和华润某高层偶遇，说及这种观点他反问：为什么不能是华润？招标比的是综合实力，方案做得如何是关键。而业内另外一位资深专家，湘江伟业的老总方明理(方明理博客,方明理新闻,方明理说吧)在和笔者沟通的时候说，从价格层面分析，其实华润30.5亿和世贸30.1的出价计算楼面地价都不多，6700块左右，和刚刚拍出的四惠地块差了好几百块钱。这是一块价值被严重低估的地块，所以前几名出所谓高价不会给政府造成太大的负面影响。而从综合实力分析来看，世贸分期付款分数会下来，而金融街控股做住宅的经验如何值得商榷，因此华润也很有可能再次拿到这块地。
谁的故事更动听……
除去价格之外的另外一个重要分值是对这块地的规划。中原地产董事总经理李文杰(李文杰博客,李文杰新闻,李文杰说吧)对此的解读是，谁的故事讲得更好听。
对于这块地的价值，李文杰认为是被低估了的。在此之前，他就曾经撰文指出，这块地在当下的敏感时期上市是不合时宜的，因为政府害怕拍出天价的心理背景会让这块地的价值被严重低估。而对于现在的开价，他也认为是价值被低估了的：按照30亿的开价算，每平方米楼面地价为6667元/平方米，“由于北京市可类比的土地价格交易很少，比较临近的就是11月东四环外四惠地块的招标，这块四环外的招标土地的楼面地价为7389元/平方米。这种价格类比不禁让业内大跌眼睛，开发商私下在讲，这块土地的价值其实应该在40亿左右！也就是说，为了抑制低价，政府财政补贴了中标企业至少10亿元的财政补贴！”
10个亿的财政补贴意味着什么？能够换来什么呢？如果李文杰的计算方式正确，那么什么样的补偿能够价值政府这10个亿的损失呢？唯一能够想到的，是在宏观调控的背景下这一地块价格的平抑：如果那家能够拍着胸脯说这地以后一定限价，那么最后的赢家一定是这家！
这应该算是这10亿的补偿，这也是这故事讲得精彩和能够打动政府的关键，至少目前发表观点的人这么认为：在投标中向宏观调控的政治看齐，在政府限地价的让步中限房价，就一定能够得到这块地。
那么决策者的逻辑的确如同这样吗？
关于5分的印象分
在种种猜测和预测当中，有一种声音被严重忽略了，那就是方案的专业性。在目前发表的预测中，甚至有一种假设：“暂且假设各家的资质、业绩、经营理念、方案说明均不相上下。”
这是被忽略不计的，包括评审委员会的专业精神和一碗水端平的职业道德，以及北京市政府相关决策者对所有开发商的一视同仁的态度是被忽略的：假设当中，他们一定会搞平衡，而不是为了这块地的长期健康发展。按照这个逻辑，听话的，跟着政府走的企业一定能够中标。这样的企业一眼能够挑出来，那就是国有背景的企业。
这是一种可怕的逻辑，如果13家企业投标之前也按照这样的心态，花大力气准备好钱并挖空心思跑关系但仅胡乱做一方案竞标，那么结果一定会对这些企业不利。之前的前车之鉴是四惠地块，金地公司出价第二但是幸运中标，尽管也存在“是不是走了门路”的猜测，但一位金地高层告诉笔者：这方案全部是开发商自己做的，苛刻到甚至面面俱到。
关于潜在的不公平的一个依据是，总分100分里面，有5分的综合印象分，谁知道评委的喜好是什么呢？5分，如果换算成钱，等于将近6个亿！这5分，包括之前开发楼盘的形象，口碑，甚至是对社会公益事业的关注度。关于印象分的另外一个解释是，临近的另外一半土地据说另作他用，如何保证和这块地的风格平衡，也是重要的参数。
>>浏览更多房地产热点新闻，了解更多楼盘资料，请点击进入焦点房地产网首页
相关报道：
调查:家庭装修,你会选择"正规军"还是"游击队"
家居聚焦：裂变中的深圳家装行业路在何方？
后调控时代 政策指引2006年上海楼市风向标
实录：赵海做客焦点投资沙龙谈国际酒店在华选址
黄怒波：房价若继续疯长调控难停 企业要去适应
年终岁末 沪开发商企业拿地恰似“小阳春”(图)
更多>>
声明：此文系焦点房地产网独家原创稿件或者独家披露信息，版权所有，如需转载转贴或以其它方式复制发表，请与焦点网联系
| 
“我猜我猜我猜猜猜”：广渠路36号地花落谁家？
特色论坛
