居民住房购买能力下降 房价合理涨幅存在悖论

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月29日08:19 中国证券报  林喆  

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近日，全国工商联房地产商会在西安年会上发布报告称，现在我国住房价格的增幅，相对于GDP和居民人均可支配收入等指标的增幅，仍处于相对合理的范围内。但大多数中低收入家庭买不起目前价位的商品住房，也是事实。出现如此“悖论”，报告认为是由于收入分配的差距。

北京房价：

·[3季度北京房价7825元 中心区部分房价超14000元 ]
　　·[三季度北京平均房价7825元每平米 房价西高东低 ]
　　·[北京房价比一季度涨千元 东直门外均价达18616元 ]
　　·[北京商品房价格持续上升 呈波动性上升的趋势 ]  

居民住房购买力下降  

业内专家指出，从平均值看，目前我国的住房价格增幅，虽然有供求关系和宏观经济基本面的支撑，但是，由于我国存在较大的收入差距，近几年房价的快速上涨，使得中等以下收入群体出现住房支付能力相对下降。而目前这一收入差距主要体现在高收入阶层的收入增长要明显快过低收入阶层的收入增长。  

房地产商会REICO工作室的刘琳指出，当一个家庭支出住房消费以后，所剩下的收入应该可以维持家庭正常的生活水平。一般而言，家庭每月的住房消费应当在30%以下，如果住房消费支出超过了30%，那么通常认为这个家庭就不具有住房的支付能力。  

据一位业内人士估测，在新购房人群中，每月偿付按揭贷款占个人收入比重30%以上的家庭至少有50%以上，而按揭还款占到收入50%的家庭大致有30%左右。  

如果将20%所得税、社会保险、医疗保障、日常生活支出、子女教育等各种必不可少的开销加在一起，城市普通老百姓居住成本所占家庭收入比重过高是不容置疑的。但按照开发商们的观点，房子只要卖得出去，市场能够接受，那么房价多高都是合理的。  

数据显示，从1995年到2005年，只有中等偏上收入的家庭，收入增长基本上等于平均水平，高收入和最高收入户家庭收入的增长要远高过平均水平，而占城镇人口的中等收入以下的群体，他们的收入增长都要大大低于平均水平，而且收入越低，收入增幅就越小。  

刘琳表示，用1995至2005年的房价收入比衡量，中低收入阶层的住房支付能力持续下降，只有最高收入的房价收入比有所下降。  

据一位业界资深人士分析，推动房价上升的动力有很大一部分是由一些高端购买力所造成的。

而一份国家统计局发表的报告则显示，目前我国最富裕的10%人口的平均年收入，是最贫困10%人口的10倍。最富裕的10%人口占有全国财富的45%；最贫穷的10%人口所占有的财富仅为1.4%。另一调查数据显示，去年我国行业间平均劳动报酬最高与最低之比达到4.25倍。由这些数据推测，富人的购买力应比普通百姓强数倍。

因此一位社学会者指出，从全社会平均的意义上统计出来的房价收入比，是没有多少意义的。

房价上涨相对合理？

刘琳博士分析认为，如果住房价格的上涨幅度没有持续超过该区域的GDP收入和租金指标的增长，就表明住房价格的上涨是有宏观经济面和住房使用市场的支撑，它的上涨速度还是相对合理的。

统计数据显示，全国平均的住房价格增幅低于人均可支配收入和GDP的增速，仍然处于相对合理的区域。扣除价格因素影响后，1998年至今年,住房支出的增速都低于同期GDP的增速。此外，1998年到2005年，新房和二手住房销售价格的增速都低于同期GDP和人均可支配收入增长的幅度。

刘琳坦言：“房价是相对而言的，它的合理性相对于收入，相对于不同区域的经济发展状况，甚至相对中央政府所愿意达到的政策目标等，有不同的判断标准。成熟市场经济国家有一条判断标准，即区域内中等收入的家庭可以消费得起中等房价住房。”

而今年第三季度以来，国内房地产市场在供给和需求两方面的增长速度双双出现回落。

根据专家报告，第三季度土地开发投资增幅比第二季度减少了31个百分点。除经济适用房之外，各种物业类型，包括办公楼、商业用房，其他用房等等投资增长有所下降。购置土地面积和竣工面积在三季度均为负增长。

从需求方面来看，商品房销售面积的增幅也在减少，三季度销售面积同比增长2.01%，比二季度增幅减少了20个百分点。

此外，外商直接投资的总量和增幅也出现了大幅下降。三季度环比二季度，增幅减少了将近80个百分点。

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责任编辑/sf066

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