经济适用房48%用于出租 谁在购买中国的商品房？

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月28日16:58 中国房地产报   

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你可能知道新房的邻居是一个什么模样，对住房有哪些要求和期待，但是你却不一定清楚，拥有类似住房期待的整个购房群体是一个怎样大致的轮廓。他们和你一起扮演了一个不可或缺的角色：推动整个行业在变化中成长。但是，这是怎样的一群人呢？

清晰勾画出这样一群人的存在，对住房政策的制订毫无疑问具备重要的参考价值。
 
虽然由全国工商联房地产商会、中城联盟、万通、华远等出资建立，但REICO工作室一贯坚持独立研究、结论独立的原则。其在2006的一份专题抽样调查里，是这样勾画商品房购买者的主要特征的：他们的年龄是25~35岁，月收入是2000~6000元，主要来自于制造加工业、政府部门和事业单位，具有当地户籍，出于主动性的单纯改善住房的目的，对90~130平方米的面积更加青睐。而在购买时，他们更愿意选择自主购买和亲属购买的方式，在对待一次性付款和银行按揭时，他们表现出平等的意愿。

这种购买行为通常更多发生在5月、10月、3月和12月，充足的假期时间让他们购买时游刃有余，当他们购买完毕后，有近八成的意愿自己居住，而仅仅有二成的意愿出租这个房子。

REICO报告结束时表示，普通商品房用于出租的比例仅仅有20.55%，而经济适用房的出租比例高达48.65%。这证明经济适用房政策的执行过程中存在较多寻租行为，而商品房价格不能简单直接与工资性收入相对比，家庭总资产而不是家庭收入水平是商品房支付能力的重要因素。同时，REICO工作室总结说，就样本城市而言，在现有居住基础上进行居住升级改善，而不是简单的居住实现，是商品房购买的主要动因，这种购房动因正在从高收入者阶层向中等及以下收入阶层扩散。业主对50~90平方米、90~130平方米的二居和三居比较感兴趣。

REICO工作室的结论是在对北京、上海、广州、重庆、武汉5个城市共9418个普通商品房住户抽样调查的基础上得出的。它在调查中使用的普通商品房样本，绝大部分是指普通商品住宅中中低价位的“普通商品房”。但从抽样方法来看，这一界定有可能造成普通商品住宅中中高档商品住宅信息的缺失，但是REICO工作室承诺说，从实际的结果看，本地调查的对象更接近2006年国家统计部门对“普通住宅”的定义。同时，调查中使用的“普通商品房”区别于具备商品房属性的“经济适用房”。

由于本次调查的5个城市是公认的全国性房地产市场或区域房地产市场，这一调查数据可能具有一定的概括意义。该调查将用以下的几个要素来展现这个购房群体的大致面貌，包括他们的年龄、户型偏好、出身行业、支付方式，当然，还包括他们是在什么样的目的和心境下做出购买决定的。购房人的特征描述

就年龄而言，调查人员发现，从五个城市的抽样看，25~35岁的群体在购房时格外突出，占到相关统计的33%以上。而35~45岁、45~55岁的购房群体比例相当，维持在21%以上。25岁以下的比例在一成以下。

但是，不同的城市仍然有自己的一些特点。比如，北京购房群体近三成集中在35~45岁，而上海则更晚，集中在45~55岁。

在家庭月收入的统计上，购房者主要分布在2000~4000元、4000~6000元、6000~10000元。它们三者的比例均在两成以上，构成了整个购房群体在家庭月收入上近七成的权重。

而在6000~10000元这个区间内，广州的比例最高，超过34%，武汉最低，仅有不足6%，北京的数据略高于上海。

此外，在购房者的社会特征即行业分布上，最终的统计结果受到各个城市产业结构的明显影响，但是，仍然可以明显看出，排在前三位的行业和单位分别是：制造加工、批发零售和公用事业。

但不同的城市有所不同，比如，在北京，电信、计算机和信息进入前三名，但是包括上海在内的其他4个城市里，这一行业并未入围三甲，在上海和广州的统计数据里，反而相对靠后。

在有效回答了调查的问题后，超过六成的人声称，自己是经理、部门主管，其他工种人员和其他文职人员。不足5%的人说自己是副总裁、总监和总经理，超过15%的人表示自己是专业人士，从律师到医生不等。

在户籍所在地问题上，本地人仍然是当地商品房购买的主力客户，但是各地均有外地户籍居民购买本地商品房。

其中，5个城市里，北京、上海、广州和重庆已经表现出非常明显的全国性房地产市场的特点。

在外地购房比例上，广州的数据处于领先地位，达到26%，北京则只有12%，上海则由于历史上当地户籍政策的调整，在数据上表现的很少。其中广州商品房外地购买者比例依次是华南(14%)，西南(4.5%)，华东(2.25%)。

购房行为特征

当询问为何购买商品房时，调查人员总共获得了近50种不同的答案。在这些答案里，调查人员把这些答案分为三类：主动的单纯居住改善、源于社会原因的居住改善、被动性居住改善。

其中，在第一类里，超过48%的人选择了改善居住条件作为购买的动因，超过32%的人把交通便利当作他们购买商品房的要素。第三类主要包括解决住房困难和被拆迁占用。

数据显示，在广州和武汉的购房动因中，出现了投资要素，而广州、武汉和重庆业主关于“结婚”的比例排序也有所上升。显然，这与该城市的业主的年龄有关系。

尤其值得注意的是，在5个城市里，“拆迁占用”的位置均有所上升，这一特点在北京和上海尤其明显。

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责任编辑/sf057

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