外资冲击华南房市 多元方法规避限制炒楼政策

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月28日15:00 瞭望新闻周刊  黄玫 白冰  

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限制外资炒楼的政策对资金实力雄厚的外资影响不大，今年以来加速进入中国房地产市场，进入方式亦日益多元

《瞭望》新闻周刊日前在广州、香港调研时了解到，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》等政策出台以来，外资经历一段观望期后，并未放缓进入中国房地产市场的步伐。

接受采访的专家认为，中国房市仍是投资者感兴趣的地区，外资基金实力雄厚，限制外资炒楼的政策对其影响不大。目前，外资进入中国房地产市场的方式更多样化，这对有关部门的监管提出了新要求。

今年以来外资加速进入华南房地产市场

11月8日，RREEF，德意志银行之房地产和基础设施管理业务分支机构，宣布该公司通过投资在广东省珠海市一个中档的大型民用住宅项目，开始进军中国房地产市场。

RREEF携手一家来自澳门及两家内地的联合投资商，计划在珠海西北部的新香洲地区，利用106146平方米的空地资源开发一个价值2.25亿美元的房地产住宅项目。合作项目名为“中珠上城”，预计开发20座塔楼包括大约2000间套民用住宅及少数商用住宅，将在未来三年里完工，主要面向当地中等收入水平的市民。

RREEF亚太区主管柯特·瑞络夫（KurtRoeloffs）先生说：“中国经济增长的步伐很快，这也使中国的房地产市场具有很强的吸引力。作为广大亚太地区业务战略拓展的一个重要组成部分，RREEF一直都在积极寻找进入中国市场的良机。”

“目前相比较来说，北京、上海的房地产价格已经相当高，投资回报低，而华南地区还有强的吸引力，尤其是写字楼投资。2006年上半年，4000万元以上的广州房地产投资比去年同期增加了112.5%，达到85亿元，其中8%为境外资金”，香港仲量联行大中华（南区）研究部主管曾纪崇说。

曾纪崇说，2006年上半年，加拿大、日本的大宗资金首次进入广州房地产市场，外资对广州市场的关注度开始升温。因为外资的退休基金、策略基金等，都预期有回报，强大的资金压力下他们把目光投向了有利可图的市场，包括中国房市。

5月，加拿大背景的投资商以3.969亿元的底价首拍夺得闲置了四年的广州帝苑大酒店，这是该集团首个在华项目，预计投资8000万美元。据知情人士透露，后来加拿大企业资金出境发生困难，该项目被转给港资背景的投资商。

6月，G天伦发布公告，该公司控股子公司广州润龙房地产公司与金丰投资有限公司、广州市丰川房地产公司签署了《项目转让协议书》，整体转让羊城大厦房地产项目，交易金额为1.72亿元。金丰投资有限公司英文名为LOCKHART　PROFITSLIMITED，注册地为英属维尔京群岛，为一家日本的上市公司。

今年以来，外资在加速进入广东市场。据国家外汇管理局广东省分局的不完全统计，2006年上半年，广东省（不含深圳）新设立并领取《外商投资企业外汇登记证》的外商投资房地产企业近百家，同比增长四成多。业内人士认为，在人民币“破8”及继续升值的预期下，外资不会轻易撤出中国房地产市场。

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外资进入模式日趋多元

《瞭望》新闻周刊在调研中了解到，为应对政策，外资进入中国地产市场的模式趋向多元化，从过去直接购买已建好的物业、单打独斗为主，转向更早介入开发、进入二线城市、与内地开发商合作等模式。

曾纪崇说，限制外资炒楼政策刚出台时，向他咨询的电话很多，外资基金观望了一段时间；如今两个多月过去了，大家感觉影响不是太大。外资对中国房地产市场还是很有信心的，除了买卖房产外，外资也很看好广州的租赁市场。目前约有17家大型企业（多为外资企业），共计要寻租15.2万平方米的甲级写字楼。

根据仲量联行最近公布的环球房地产资本报告，2006年上半年，环球房地产直接投资总值2900亿美元，较2005年同期增长30%。其中，亚太区约占15%，总值430亿美元，较去年同期增长40%。亚太区的总交易额有51%来自日本，另有11%来自中国内地，10%来自香港。

仲量联行国际资本市场部国际董事郝思健（GuyHollis）表示，日本及中国是亚太区表现最突出的市场。环球及美国投资者是亚太区的主要跨区买家，而中东投资者亦开始对亚太区产生兴趣。在中国，上半年的交易量较去年同期增加一倍。曾于2005年大批出售澳洲房地产的日本投资者，在2006年上半年卷土重来，并投资中国的写字楼物业。

香港一家物业顾问有限公司的数据显示，预计今年下半年，仅港商在内地投资的房地产项目将达10350宗左右，较上半年上升约17%，预计投资总额达60亿元，外资涌入并没有因政策限制而减少的迹象。

7月下旬，美国环球房地产管理公司保德信亚洲与深圳市怡景投资中心城达成协议，共同发展中心城。这种中外合资发展模式在深圳属首创，美国保德信金融集团注资约10亿元。中心城坐落于深圳福田区福华路，项目总建筑面积135377平方米，其中商场总建筑面积约94600平方米。

8月上旬，多家媒体报道，美国最大的商业地产投资、开发及管理公司——西蒙房地产集团公司，与世界500强企业摩根士丹利房地产基金日前正式在深圳成立合资公司，联手进军深圳房地产市场。新成立的深圳格瑞企业管理咨询有限公司投资总额为500万元。

11月上旬，RREEF宣布在珠海与其他三家公司共同合作开发“中珠上城”。这三家公司分别是澳门房地产开发商——新创衡国际有限公司，在珠海具有房地产开发经验的中珠股份有限公司，及其姐妹公司——房地产开发与管理为主营的民营企业——西海集团。新创衡和中珠两家公司此前已经在珠海成功合作开发了一个住宅项目。在这次合作的三家公司中，RREEF占总投资的50%，新创衡占25%，中珠和西海集团分别占20%和5%。中珠为该项目的项目经理，负责一切项目开发与管理的工作。

“持续的经济增长，积极的结构性变革，加上相对短缺的各类优质房地产的供给，意味着从中长期来看，中国房地产市场依然保持着光明的发展前景。RREEF还将继续积极地在中国寻找重要的行业和市场投资机会。”柯特·瑞络夫表示。

专家建议重点监管外资基金动向

仲量联行有关人士说，跨境投资者正集中扩充在亚太区的资产组合，预料2006年余下时间，投资者对亚太区的兴趣及交易额均会大幅提高。

在亚洲，投资者锁定以中国、越南及其他迅速发展市场的二三线城市为目标。相信2006年环球商业房地产直接投资将再创新高，预期总交易量达到6000亿美元。

业内人士告诉记者，凭着稳健的回报，房地产业广受基金经理青睐，事实上，不少基金经理调整投资组合并增加房地产资产的比重。

而多位专家指出，目前《意见》中的门槛并不高（外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元，含1000万美元的，注册资本金不得低于投资总额的50%。），其实对财力雄厚的基金影响不大。纯粹购买现有物业、对楼价推波助澜的基金应成为监管的重要对象。

9月初出台的《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，加强了外资购房结汇时的审核，建议在此基础上加强对基金买卖房产的监督和管理。

中银香港高级经济研究员黄少明认为，总体房地产开发投资中，外资约占5%，但若以物业买卖交易额计，外资则占10%至15%。外资进入内地房地产业，对行业带来不少正面作用，例如外资开发商进入内地建屋，有助于提高内地房地产的建筑、设计、城市建设等整体水平。然而，一些房地产投资基金则纯粹购买现有物业，对行业发展并无太大促进作用，反而对楼价推波助澜。建议政府通过税收、外汇管制、投资规模等手段，对基金进入内地进行有效监管。

要关注基金大批量买进卖出，直接拉升房价，某种程度抵销调控政策效果的情况。美联集团执行董事兼中国部行政总裁郭应龙说，虽然外资占整体内地房产市场比例不高，但在重点城市，所占比例可达20%。其次，2005年宏调措施推出后，外资不仅没有放缓投资，反而有所增加。据统计，外资去年投入中国房产业的110亿美元中，约70%集中于调控政策出台后的下半年，当中第四季度更占全年投资总额一半以上。外资大量投入，直接带动房地产价格上涨。

调控房地产的政策要注意人民币升值的影响因素。近年人民币因各种因素刺激，己有升值的预期，根据日本及台湾经验，本土货币升值过程中，房产和股票均会令价格上涨，并吸引大量外资到房产及股票市场，从而进一步强化货币的升值需求。由于现时人民币汇率改革已经启动，所以如房地产价格不断上涨，意味国际资金将可通过投资内地房地产及炒卖汇率来赚取双重利润。汇率的稳定，有利于房价平稳。房地产政策的制定，要关注其他经济和社会问题的连锁反应。

也有专家建议，从尊重历史的角度制订地方细则。曾纪崇等专家认为，关于境外个人购房的限制，建议各个地方政府做进一步的细则区分。各地外资的进入规模、进入意图并不一样，像广东地区和港澳地区的联系紧密，广东不少城市本身就是侨乡，外资进入这些地方的房地产市场是有实际需要的。而且广州正在成为国际化大都市，外国人、香港人来这里工作定居也是对广州经济有信心的表现。

责任编辑/bjxzl01

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