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如何实现持久成本效率企业房地产战略至关重要

焦点房地产网 house.focus.cn 2006年11月28日09:58 中华工商时报
陈瑜

　　全亚洲的企业房地产（CRE）部门都面临着提高其业务水平越来越大的压力。根据仲量联行最近的一份名为《灵活的企业房地产生存战略》的报告中显示，在过去五年中，许多企业房地产部门利用此时期内的低通胀把成本降低了10％至15％，他们也因此被认作提高公司绩效的功臣。不过，随着不断增大的需控制物业成本的压力，更为关键的是要切实实行那些多年来一直被谈论的战略性企业房地产计划，如灵活性办公场所战略、物业组合战略以及地区和全球服务整合等，尤其是在亚洲地区。

　　仲量联行亚太区战略咨询部负责人D an W o lod y说：“传统的方法和战略无法应对公司所面临的因增长和通胀所带来的挑战。对于物业成本，在许多主要的亚洲城市，我们所面临的成本也越来越高。企业房地产意味着对成本进行战略控制并使得物业组合和规划更为灵活。”

　　灵活性办公场所战略

　　W o lod y表示：“虽然灵活性工作场所战略并不是个新概念，但越来越多的企业房地产部门在过去五年间陆续实施这一战略恰好说明了其重要性。平均每位员工只有40％的时间在办公桌前工作，研究结果显示，员工在如何和在何处工作方面需要更大的灵活性和自主性。公司应当认识到单靠面积并不能满足所有的需求，只有当员工能够在任何地点、任何时间办公的时候，我们才能说真正实现了灵活办公。”

　　企业房地产研究结果证实了灵活性办公场所战略可以提高生产率，使员工流动率降低20％，改善流程并可将成本削减20％至30％。为员工提供具有创意的办公空间，健康、“绿色”环保的工作场所以及能够促进创新和表达公司形象的环境和氛围都是如何对工作场所进行重新定义的例子。在该领域 (论坛像册户型样板间) 处于领先地位的公司包括Sun M ic ro sy s－tem s、思科、IBM和宝洁。

　　物业组合战略

　　对许多企业房地产团队来说，和其它业务部门在战略层面协作，充分配合公司的整体业务战略发展仍旧是个难题。要解决这一问题，企业房地产部门必须了解物业市场的周期和影响业务的外部因素，这样才能将物业和业务战略联系起来实现最大的灵活性和成本控制。

　　W o lod y说：“说来容易，做起来难。过去，许多企业房地产部门都有一个战术性的典范，而物业组合战略往往是他们考虑范围以外的。企业房地产部门还需要得到内部变革力量的支持，这样才能对变革施加影响。此外，物业组合战略既是变革管理，也是合理的物业决策。在这方面，关键利益相关者的参与和承诺就显得尤为重要了。”

　　业务流程外包和海外转移

　　现在业务流程外包和海外转移的主要对象已经不仅仅是低成本的IT外包和呼叫中心。公司现在将多种业务流程和制造业集中并转移到南美、中欧，诸如毛里求斯和越南这样的国家以及非洲和加勒比海的部分地区。

　　仲量联行在业务流程外包领域的经验和研究表明，业务流程外包出现了一些新的趋势。这些趋势包括：

　　·成本驱动的行为—德里、真奈、班加罗尔、马尼拉和布宜诺斯艾利斯是业务流程外包和呼叫中心业务首选的五座城市，因为当地的劳动力成本低廉。

　　·质量（人力资本）驱动的行为—对于劳动力质量和成本同等重要的业务来说，马尼拉已经成为了首选城市。紧随其后的是圣保罗、布宜诺斯艾利斯、墨西哥城和德里。

　　·市场驱动的行为—以上海和德里为首的中国和印度城市是这类业务的代表。在这些地方，本国转移至海外的市场十分依赖所提供的服务和产品。

　　·海外转移需求的两极化—低端的、对成本较为敏感的业务将青睐K o lk a ta、Ja ipu r和A hm ad ab ad这样的印度三线城市，而高端的、对成本不太敏感的业务则偏爱吉隆坡、曼谷、布宜诺斯艾利斯和中欧城市。

　　·能力外包—公司可能会通过选择多座城市作为海外转移的目的地来分摊风险。

　　·将已转移海外的业务再次进行海外转移—印度的外包业务供应商可能会在靠近欧美主要市场的地方建立设施。

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