个人集资建房锁定三块地 房价至少比周边低30％

在搁浅了近一年的时间后，受温州集资建房成功拿地的触动，沈阳的个人集资建房再次看到了曙光。今天是全国合作建房联盟正式亮相的日子，合作建房联盟的成立对沈阳的集资建房行为能否起到促动作用？沈阳的个人集资建房何日能有实质性进展？沈阳能否照搬温州模式？带着这些问题，记者昨日独家采访了集资建房的发起人吴卓和相关专家。

资金交信托监管  至少可筹4000万

昨日吴卓向记者透露，虽然现在还没有具体统计到底能筹募到多少建房资金，但吴卓对此很乐观。“现在能联系上的就有200人，每个人出资20万元就是4000万元，而且这只是保守估计数字，应该说这个资金还是很可观的。”吴卓表示，当时的正式会员大都有存款证明，需要时马上可以打入专门的账户。“所以资金不成问题。”

集资建房过程中，资金安全问题一向最为关注，与上周重新操作此事的冲动相比，吴卓有了更细致的想法。他表示：“社团成员的资金我打算委托信托公司监管，这比温州模式应该说是更进一步。”

据记者了解，温州个人合作建房项目发起人曾对外界公布，温州合作建房所涉资金将由合作建房代表、银行、开发商、地块所在村委会四方监管。而吴卓表示，四方监管虽然有利于建立透明的资金管理机制，但也有可能造成效率的低下，所以他不打算效仿这种模式。“现在已经和好几家信托公司接触了，感兴趣的也有几家，更重要的是我们社团成员也认可这种模式。”据吴卓介绍，除了资金安全能保证外，找信托公司还有一个好处就是，有的社团成员可能会面临资金不足的情况，而寻求银行贷款可能会很难，对于确实存在困难的参与者，还可以通过信托公司提供贷款。 

最大瓶颈仍为选地问题  现有三块地待选  

“现在有三块地可以供我们选择，一块是市中心地段的，另外两块位置则相对较偏，但地价也相对便宜。”尽管前后曾经看了二三十块地，但吴卓仍表示，目前沈阳个人集资建房的最大瓶颈仍卡在地块的选择上。

据吴卓介绍，社团成员最多时有200多人，当时最困扰他的是众口难调的问题。“有的人看好浑南，有的人想在铁西建房，很难让所有人都满意一块地。”去年吴卓曾组织社团成员去看过几块地，但大家最终意见不一致，这也是难操作的一个主要原因。

现在，由于一切都在商洽当中，尚无最终定论，因此吴卓并未透露这三块地的具体位置，只是介绍说，这三块地的面积都不大，都在2万平方米之内。按照建筑容积率计算，能建成3-4万平方米的住宅。“集资建房的都是以中小户型为主，最多也不超过90平方米，所以首块地能接纳300人左右。”据他估算，拿地后的房价至少比周边低30%，其中包括20%的项目利润、5%的融资成本和5%的营销成本。

地块选好后的具体操作  欲聘请专业人士

昨日上午，吴卓笑着告诉记者，现在向他咨询集资建房的特别多，有以前的社团成员，也有通过朋友关系找到他的一些新成员。“今天一大早还没上班就接了五六个电话，都是问个人集资建房这个事的，感觉关注的人确实挺多。”

在与吴卓的交谈中记者发现，与一年多前在各大网站发帖寻找加盟者、在媒体频频亮相的高调相比，再次操作个人集资建房，他低调了许多。他对记者坦承，当初为了集资建房而选择辞职，现在看来确实有点冲动，这次他肯定会先保住自己的“饭碗”，然后再想办法利用空闲时间跑建房的事。吴卓告诉记者，一旦敲定了建房的地块，需要跑的事就更多了，他一个人肯定忙不过来。那时社团成员也有一定的分工，有的负责外界联络，有的负责项目监管等，现在看来这种分工并不成熟，吴卓和几个业内人士商量后，打算采取新的模式。

“等地选好后，我们到时候可能会高薪聘请一些专业人士来帮我们操作，薪水就从大家筹措的资金里出，这已经被列入个人集资建房的成本预算。”吴卓说这只是他们的初步设想。

个人集资建房资金优势  与小开发商共赢  

对于有人质疑个人集资建房拿什么来吸引开发商，是否会产生一定的风险等疑问，吴卓表示，对于开发商特别是一些资金欠缺的小开发商而言，选择与个人集资建房者合作，是一种新的运作模式，应该是一种共赢。

据业内人士分析，对于开发商来说，各种开发成本耗资巨大。“例如，如果一个项目投资5000万，开发商可能获利3000万，但风险较大。如果与个人集资建房组织合作，不用投资或少量投资就能获利。”吴卓说，更吸引开发商的是个人集资建房联盟的品牌效应和资金优势。

据悉，按照温州模式，开发商只是个人集资建房的“代建”单位，所有费用都由社团成员自己支付，开发商只收取包括地价和建筑成本总造价2%的管理费。

吴卓表示，由于报规划、立项、审批等手续比较复杂，另外建房联盟的开发、施工管理经验不足，选择与开发商合作，应该是最佳方案。

据吴卓透露，由于多种因素，估计今年年底前沈阳个人集资建房不会有大的进展。

[专家解析]

沈阳能否照搬温州模式？  

在温州合作建房宣告成功拿地之前，个人集资建房还被视作是一个乌托邦似的梦想，难以实现。而温州模式的成功，能否为沈阳提供一个效仿的样本，以供沈阳的集资建房者们具体操作？有关专家指出，温州合作建房项目还有诸多问题让人拭目以待，而温州与沈阳的人文背景、房地产市场、运作框架均有诸多不同，因此温州模式也不能为沈阳完全照搬。

昨日，辽宁经济管理学院院长杨光接受记者采访时表示，首先沈阳和温州两个城市的人文背景存在很大差异，这也导致两地个人集资建房的运作框架存在较大不同。他认为沈阳的个人集资建房要想真正办成，社团成员也应该加强抱团合作的观念。

其次，沈阳的房地产市场情况和温州也有所不同，比起温州，沈阳可供集资建房者们选择的地块相对较少，而且沈阳的房地产市场也较成熟，房价虚高的情况并不像一些房地产炒得较火的城市那样严重，炒家也比较少。不过，一些中小开发商也热衷于自己找地开发，利润较大，这样留给沈阳个人集资建房者的选择空间就很有限。

此外，温州的家族投资传统，使得集资建房的风险性能有所降低，照搬到沈阳有可能产生较大风险，一旦资金链断裂，个人集资建房在沈阳只能成为美丽的神话。

杨光表示，沈阳集资建房要想成功必须解决几个问题，风险问题、政策支持问题、后续管理问题等。