作者：张诚 吴海花

　　在今年7月“限外令”颁布后，北京市场上境外人士购买房产已经完全停滞。昨日，一不愿具名的知情人士透露，目前北京完全暂停了外籍人士房产的买卖登记，等待7月限制外资购房政策的实施细则，截至目前境外人士在京购买房产已暂停3月有余。

　　知情人士称由于“等待细则”已持续三个月暂停登记；市建委表示“不清楚”

　　在今年7月“限外令”颁布后，北京市场上境外人士购买房产已经完全停滞。昨日，一不愿具名的知情人士透露，目前北京完全暂停了外籍人士房产的买卖登记，等待7月限制外资购房政策的实施细则，截至目前境外人士在京购买房产已暂停3月有余。

　　北京市建委有关人士昨天表示，外资购房登记一事由各区县建委负责，他们不清楚具体情况。海淀区建委主任张强昨天表示，对此事不清楚。

　　买卖登记暂停

　　今年7月建设部等六部委正式公布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，限制外资进入房产市场。

　　上述知情人士表示，北京市建委在《意见》颁布后已经完全暂停了房产买卖登记，因为“购买房产是登记生效，这样就是所有的买卖合同都不能成交”，该人士表示，这样的状况已经持续3个多月，部分房产开发商以及相关中介部门的业务都受到了比较大的影响。

　　在六部委的“限外令”出台之后，北京建委随后出台《关于境外机构、个人购买商品房签约有关问题的紧急通知》，规定在中国境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房；港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一套自住商品房。

　　上述人士透露，该“限外令”对外籍人士购房进行严格的控制，但目前即使符合条件，可以购买一套商品房的外籍人士，仍然不能办理登记。

　　他表示，建委方面给出的解释是“等待实施细则”的出台。

　　一外资银行办理按揭业务的人士也表示，这个情况已经持续几个月，“现在我们的业务基本停止，个别业务也是7月1日以前办理的扫尾工作。”

　　二手房交易一度火爆

　　由于目前的文件都没有对涉外人士能否购买二手房加以明确规定，直接导致了一部分原打算在华购房的涉外人士将目光投向二手房市场。

　　该消息人士透露，“限外令”出台后，一手房的买卖就不可以办理登记，外籍人士转而购买二手房，刺激了外资人士对二手房的买卖。

　　据“信一天”房屋经纪公司资料显示，8月份高档二手房外籍人士购买成交量比政策出台之前一月上涨了11.4%，主要集中在CBD、中关村、金融街、朝外商圈、燕莎商圈5处，其中130~200平方米户型占外资购房成交总量的74%.北京中原三级市场部统计显示，8月北京华侨、港澳台及外籍人士购买二手房的数量同7月相比上涨幅度高达32.4％。

　　“但监管部门很快就注意到这样的情况，10月份之后外籍人士购买二手房的登记也被暂停了。”该消息人士透露，也就是说目前外籍人士个人购买房产已经完全被叫停，不过目前外资企业购买房产以及境外资金进行房产股权投资仍然可以进行。

　　高端市场影响较大

　　就在外资投资中国房产市场不断遭到限制的同时，他们对中国内地房产市场仍然是“痴心不改”。摩根大通中国首席经济学家龚方雄日前接受媒体采访时表示，未来三到五年，中国房地产每年升值10%是合理的，并认为中国房地产市场在过去五到八年时间都是非常健康的，“肯定没有泡沫”。在这样的预期之下，特别是在人民币升值的长期预期下，不断有外资想方设法进入内地投资房产。

　　在“限外令”颁布之后，由于只允许外资企业购买自主房产，外资直接购买物业渐少，更多的外资选择了股权投资来分享中国房产市场的发展。今年8月份，花旗集团注资2000万美元参股上海徐房集团，以共同开发的形式参与徐汇区“建业里”改造工程，最近，德意志银行旗下分支机构RREEF宣布，携手澳门及两家内地投资商在珠海开发一大型中档民宅项目。

　　不过在外资频繁入股房企的同时，在资金的另一端外资的暂时撤离让企业感受到压力，目前北京CBD、亚运村等地高端项目、顺义等地别墅项目销售呈现出颓势。

　　社科院金融研究所研究员尹中立表示，“限外令”将对写字楼，高价位楼盘等高端物业产生比较大的影响，有利于减轻外资投机，促进房产市场向健康方向发展。

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　　“限外令”主要内容

　　经国务院同意，《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》今年7月25日正式发布，全面规范限制外资投资内地房产，主要内容包括：a，境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，申请设立外商投资企业。

　　b，境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。

　　c，外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本不得低于投资总额的50％。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。

　　d，境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制。