房地产定价模型研讨会 四大开发商自曝定价内幕

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月27日09:09 房地产门户搜房网   

各 地 推 荐		北京 | 南辕北辙:经济适用房出租率竟达48% 上海 | 改善供求 抑制房价不妨亮出三大利器 广州 | 组图：巧妙设计 二人空间如鱼得水 深圳 | 专题：深圳高房价收入比 刺痛楼市 沈阳 | NREE2006网络房展沈阳日28日举行 天津 | 京津网友会师滨海 看房活动圆满成功 济南 | 空置率降增幅缓 济南楼市步伐放慢 长春 | 交易下降 长春住房10月典型指数报告

2006年11月18日，北京中环世贸中心15层，一场开发商自曝房地产定价内幕的研讨会在这里举行。 主题为“房价大揭秘——房地产定价模型研讨会”研讨会由∑红炫制造、搜房网联合主办。The House国际花园、星河湾、富力城、山水文园四大楼盘开发商自曝定价内幕，而来自北京理工大学的博士生导师韩伯棠教授带来弟子方伟博士前来开讲房地产定价新模型。

亚运新新Ⅲ期墅语 橡树湾蓝皮书发布 世纪星城新品热销 望京核心商居小户

纳入全球价格体系的星河湾

相比于周边7、8千的房价，星河湾以1.5万开盘价面市。经过市场的检验，价格高高在上的星河湾不仅销售状况一片叫好，更是带动周边物业的发展与升值。

星河湾总经理黄全敏认为房地产的定价应该从大的区域价值、企业品牌、企业对产品的资源整合、以及企业常规和非常规的动作等方面考虑，同时还应该考虑市场的需要。他还认为，随着北京竞争力的增强，房地产的价格已经不仅仅是区域化的，还应该全球化，具有自己全球的竞争力。因而在“星河湾”定价之始，他们就考察过世界上其它国家像韩国、台湾等地的物业价格，并进行了比较分析。同时结合对国内市场的分析，从而得出“星河湾”的定价。当然星河湾在产品质量上也是精益求精，因而14000的价格能够得到客户的认同。

产品定位高、成本高的富力城

以普通住宅为主的富力城在周边价格5000元/平米左右的情况下开出近7000元/平米的高价，不仅未因高价阻挡客户，反而销售状况良好。

来自富力地产副总经理王志刚认为，价格的问题不是谈高低，而是根据每一个项目的个案，跟项目的定位和自己的定位来谈成本。在富力城定价的时候，虽然也调查了周围的价格，但考虑到产品成本的增加，同区域住宅供应量也相对较小，以及对产品的信任，还是定出了高于周边市场的价格。他认为，房地产的市场定价有一个总体的供需关系，而富力城周边的供应量相对较小，特别是长安街以南，02年的时候就基本上没有什么新项目。而发展了十几年的富力城有着自己的发展模式和理念，在产品的定位和品质的追求上都已经很优秀，随着产品品质的提高，成本也增加了，当然价格也随之提升。　　

成本定价为基础的山水文园

山水文园董事局秘书周克认为在房地产定价的过程中，最基本的是成本定价，同时也会受到区域价格的影响。在一个项目的实施过程中，会发生许多价格变动的因素，而产品品质的不断提升也增加了开发商的投资成本。而随着北京竞争力的提高，北京奥运的即将到来，政府大力改进周围的市政设施，周边楼盘的区域价格也得到了提升。而政策的改变以及供需的对应也大大加快了区域价格的提高。

无法定价的The House国际花园

近日，The House国际花园“百万大奖征召——价格大家定”的活动已经成为北京房地产业的一件大事。开发商放弃产品的定价权，原因何在？

研讨会上，来自The House项目的副总经理付群谈到，The House国际花园的无法定价就在于产品的差异化和颠覆性。216个价值点，18项最前沿大技术系统、122项技术应用的以及139家专业机构、80多位专家历经两年，终于做出来低能耗、高舒适度自由去组合一个居住的产品。产品在市场上的创新性使之无法与其它产品作比较，价值点的庞大也无法采用成本加利润的方式，因而只得求助于业内专家，求助于市民的帮助，求助于专业人士的研究成果。

韩伯棠教授作为房地产定价方面的专家，不仅总结了整个房地产市场的定价方式，更是通过构建指标体系、抽样、数据收集和处理建立了数学模型，得出了模糊综合评判定价模型和特征价格模型这两种房地产定价模型。然后利用这两种新型的定价方式对The House国际花园进行调查分析，从而得出其定价。

而来自The House项目的投资方，新基础投资控股有限公司的总经理张卫克指出，为了更精确The House的开盘价，尽可能使项目价格更加科学，更加适应市场的各种变化，更加富有弹性，因而将The House的开盘价交由专家、业内人士、市场读者、网友共同决定。

责任编辑/sf059

搜房网版权声明：
    凡本网内容注明出处为“房地产门户--搜房网”的所有文字、图片和音视频稿件，版权均属搜房网所有，任何媒体、网站或个人未经本网协议授权不得转载、链接、转贴或以其他方式复制发表。已经本网协议授权的媒体、网站，在下载使用时必须注明"稿件来源：房地产门户--搜房网"，违者本网将依法追究责任。

[打印本页] [推荐给朋友] [关闭窗口] 【字体： 大 中 小】 【手机看新闻】