黄怒波：地产危机重重 在中国开发商怎么这么难

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月27日14:58 蓝筹地产评论  黄怒波  

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必须面对不时爆发的政治情绪和社会情绪，这是中国民营企业界必须面临的政治问题。商人和开发商作为社会公民所承担的责任，首先要顾及社会和谐与稳定。

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今年以来，看到了房地产界的种种危机。既然是商人，当然内心也是七上八下的。但坐在车上看着满街的人来人往，你无法说清人们匆匆忙忙的都要去做什么、获得什么，也不知道他们的喜怒哀乐。突然一想，自己原来不也是这当中的一员吗？明天，不是大大的有可能也得在这大街上骑自行车、过地下通道吗？所以，这眼下的纷争又有什么可难的呢？难道真正是一个人富过了就不能再穷吗？

话是这样说了，心里也豁然开朗了。项目要接着做，问题也要接着想，想法也会接着有。某日，突见一著名的经济报道类报纸上一个著名学者的专栏文章，揭露的是房地产行业高利润的秘密。

有意思的是，这篇文章讲了一个观点。认为开发商拿到了土地，从持有土地到建设期间的几年，是土地增值的最大过程。他认为这个增值上涨的收益应该归后来买房的业主所有，开发商仅仅类似于托管人，至多应该收一点佣金而已。我不是经济学家，我尊重学者们研讨问题的权力和能力。这篇文章是相当冷静和客观的，力图从根源上或者说从利润的原生态上来探讨房地产业高利润的秘密。这比起许多学者简单地谩骂和宣言式地下结论强一百倍。理论太高深了，咱没法太仔细琢磨。但我想问一个问题，那汽车是钢铁做的，钢铁是由铁矿炼出来的。咱是不是也要把开矿人的利益还给买车人呢？那开矿也不是一般人能做的。就拿咱家家户户都在用的煤气来说，那也是开矿的人辛辛苦苦挖的煤生产出来的，咱是不是也只付给那矿主一点佣金呢？

可是，这煤是民工挖的，矿是国家的，钱是银行的，凭什么是矿主富呢？依此类推，那我们的时代真的需要重新产生一位马克思，重新界定剩余价值。这是让我这样的二流企业家没能琢磨明白的道理。

这位尊敬的学者还举了欧美的例子。就是在这一条上，我恰恰有一点发言的欲望。我们也在美国有企业，对于美国的房地产市场和中国房地产市场的同与不同，我们是直接的感受者。因为，我们在中国都被认为是奸商，靠不义之财获取高利润。可是，我们在美国可没有享受到这种“殊荣”。美国的买地建房程序大体跟中国差不多。第一，政府用的是招拍挂形式，你自己可以选择。我们买地采用的形式是以招为主，即由政府规划好的土地，由专门的土地商做好前期开发，挂牌出让。买地的和卖地的不见面，有经纪公司，银行是跟进。卖地方一般都是同步提供可以提供贷款的银行名单。一般来说，购地贷款银行的行规配套50%，个别信誉好的配套60%。一年后进入开发阶段，银行配备70%的建设资金，开发企业需自己持有30%的资金。承建商也可以自己贷款替开发商建设，意思是带资施工。一切都是规矩的。地比北京便宜，程序比北京简单。专家学者们说再多总没去做吧，我们是商人，总不会傻到拿着大把银子四处乱撒吧。所以，请相信我说的是真的。

由此说来，照这位学者的论断，美国的土地持有者、一级开发商和接下来的开发商是不是都应该把项目建设期、开发那几年的钱还给后来买房的业主呢？我想，如果把这个理论开发出来送给美国政府，会有两种局面出现：一种有可能是布什总统亲切约见，颁发亲民奖、社会和谐奖；一种可能是布什总统严厉驳斥说，这是共产主义思想。开玩笑归开玩笑，但是，既然专家学者动辄拿欧洲、美国说事，那我就告诉你们，你们这套理论在美国也行不通，最好是作为有中国特色的社会主义市场经济理论去提交获取诺贝尔经济学奖。

胡说八道远了。我这个人写起诗来就到了月球上，弄起专栏文章来就原形毕露了，但绝无攻击人、不尊重人的思想。我想诉说的只是，在中国做商人、做开发商，怎么就这么难呢？你说在中国我们是获取暴利、统统是不法奸商，否则就挣不到钱。但是在美国我们不是同样在挣着资本主义的钱吗？你们总不至于认为我们在那里也是获取暴利，是不法奸商吧？问题是，在美国，我们每一步都问的是法律，考虑的是如何依法保护自己的权利。而在中国，却必须面对不时爆发的政治情绪和社会情绪。这也是中国民营企业界必须面临的政治问题。

我想，就跟经历了上世纪80年代以来“姓资姓社”的种种争论一样，目前的和以后的争论还会继续。只是会越来越理智、越来越和谐、越来越法治。当然了，眼下作为商人陷入争论，做企业会考虑社会情绪、政治问题，这都是不成熟的。商人和开发商作为社会公民所承担的责任，首先是顾及社会和谐与稳定。但是，我们的专家学者也要顾虑到社会的和谐与稳定。应该真正地像这位学者这样从理论上公正地提出问题、研讨问题，而不是像许许多多的专家学者那样一味地亲民化、明星化、末日现象化地惊人惊语。

责任编辑/sf057

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