北京二手房中介市场变革 业界看好后市潜力
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在政策影响下，北京中介市场正在经历着一场变革。
政策影响面看， 在连续政策的干预下，二手房中介市场短期内变化很大，主要表现在总量没有变化，但大企业扩张、小企业的退出趋势明显。
在大势方面，业界都认为二手房市场仍是潜力巨大，问题就是看谁能渡过这个二手房的洗牌期。
北京的二手房市场实际情况如何？市场潜力有多大？发展趋势怎样？产生当前竞争态势的真正原因是什么？本报记者采访了京城二手房业内的人士，请他们给北京二手房市场做个盘点。
业界看好京城二手房市场后市潜力
10月22日，北京秋季二手房交易会落下帷幕。据组委会相关数据统计，此次展会累计登记买房客户5000多人，委托出售房屋业主达500多人次，意向成交额为1.34亿元，与去年同期相比，成交量上涨30%。
北京信一天房地产经纪有限公司市场部经理罗煜表示：经过市场的盘整，二手房市场从7、8月份的观望到9月份的回暖，10月份的市场升温，都在说明市场正在理性回归。
我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖也表示：尽管宏观调控压抑了市场的成交量，但北京市场的成交量还在增长。[推荐：央产房上市已三年 市场热度渐升 交易瓶颈犹存]
政策下的市场状态
为打击市场投机行为，自2005年始，政府部门对房地产的调控一浪高过一浪，央行一年内两次加息，“国六条”、“国十五条”的重磅出击，个税的一体化征收，再加之限制外籍人士购房政策的出台，直接或间接地对二手房市场产生着重大影响，二手房市场处在了政策的监管之下，出现了观望和业务缩减的市场态势。
宏观调控一定程度上抑制了二手房的成交。北京市场供需比例从2005年的1：4.5上升到今年的1：6。数据变化也说明个税、营业税的征收影响了一批房源的入市。
“记得今年年初，业内人士一致乐观认为今年的市场交易量会达到10万套。没有想到的是，今年的调控比去年力度还要大，但即便这样，今年成交量仍会达到8万套。”罗煜表示。而按照市场发展规律，北京市场以往年份的交易增长量为30%~40%。
在影响交易量的同时，也减小了房屋流通率，造成房源紧俏，使供需矛盾更加突出，房地产供给结构失调现象更趋严重，并且推动房价不断上涨。千万家提供的数据显示，二手房的成交单价从去年秋天到现在总体涨幅在8%左右，个别地区涨幅达15%。[推荐：供需差或致房价走高 "限外令"难抑京城楼市燥热]
随着消费者对政策的逐步认识和适应，市场交易情况已产生一些微妙变化。中大恒基房地产经纪有限公司的副总经理付庚庚介绍，从今年10月份开始，二手房的总体咨询量有所下降，但有效咨询量则有所上升，即持观望态度的购房人群正在缩减。主要原因是消费者的购房观念开始走向成熟，这有利于二手房市场的良性发展。而消费者理性认识的提升与国家对二手房市场的关注以及政策调控不无关系。
我爱我家预计，虽然上半年受到房地产宏观调控的影响，二手房交易量有所下降，不过随着买卖双方交易热情的逐渐增进，预计到年底，二手房交易量仍会达8万~10万套。北京每年的二手房理想的成交量应该在25万套左右。
“目前北京二手房的市场需求量仍然很大，中大恒基在本年度二手房成交量预计将达5万套。市场正在朝着利好方面发展。”付庚庚说。
二手房潜力巨大
“目前的市场热度已经恢复到3、4月份的状态。以信一天为例，每月成交量的增长率都在15%，行业的增长率还会稍高于这个数据。”罗煜表示。
去年，北京二手房交易量为7万套左右，今年北京整个二手房交易量将会达到8万~10万套。根据北京市最新数据不低于410万套的存量房来看，每年按6%~8%的一个合理的市场流转率计算，每年北京二手房的理想交易量应该接近30万套左右。而目前只有8万~10万，二手房市场发展潜力巨大。[推荐：关注：北京二手房市场交易买卖十月备忘录（图）]
北京千万家房地产经纪有限公司市场总监常淑娟解读市场的一段话也倾向于二手房空间的巨大。她指出：在未来15年时间里，二手房市场有两大拓展动力，一是新增人口的需求，我国城市人口目前是5亿，2020年将增加到8亿，将有3亿人口的居住需求，占30%的刚性需求；二是已经在城市内的人，人均住房面积会增加，现在是24平方米，到2020年会增加到40平方米，有将近60%的面积增长。这两大动力足以推动全国房地产市场的发展，二手房市场也会相应扩大。
“未来北京正常的交易量应保持在20万套左右，其佣金市场应在12亿元上下。”常淑娟表示。
“从全国来讲，在未来两到三年内二手房交易市场将会有将近1万亿元的交易金额。”胡景晖也如此认为。
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