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易宪容：集资建房只能停留于消费者的良好愿望

焦点房地产网 house.focus.cn 2006年11月27日07:53 每日经济新闻

　　由于国内房价持续几年快速飙升，由于房价的飙升把越来越多的住房消费者排除在中国房地产市场之外，由于国内房地产宏观调控后与广大中低收入消费者的愿望越离越远，个人集资建房的新闻屡现报端。最近由温州一些商人所发起的“温州合作建房联盟”所委托的开发商，以一亿多元的价格，拿到了温州市政府挂牌出让的30亩土地，这一事件成为国内各媒体报道的焦点。不少媒体视这种模式为全国个人集资建房成功的先例。

　　温州模式的出现是不是会改变中国整个房地产市场的发展模式？改变整个中国房地产市场的发展进程？

　　在笔者看来，个人集资建房的温州模式完全是一个个体事件，没有多少参照性、可复制性，而且这个事件的结果现在看来仍然十分不确定。很简单，作为一个房地产的项目，仅仅是拿到地并说明不了什么，从整个房地产项目的完成环节来看，它仅是房地产项目立项的开始。

　　在土地基本上是私有制的一些发达市场经济国家，个人从市场上获得土地十分便利。虽然能够通过市场便利获得土地，个人集资建房也并没有成为这些国家房地产市场发展的主流模式（在美国估计个人集资建房不会超过10%）。可能的答案是个人集资建房不经济、效率不高。那么，中国在土地所有制问题上比发达国家多了一层障碍，在获得土地后的后续建造环节可能面临的问题与困难会比发达市场更多。

　　如果把个人集资建房仅界定在一个人募集资金、一个人买地、一个人规划及设计建造房子，那么这个人行为决策的成本与收益完全由其自己来承担，他也能够找到其经济效率的平衡点。不过，房地产建造领域专业化程度高，个人的住房建造管理、住房建造的成本及质量控制等能力十分有限，由此导致个人住房建造的不经济十分明显。特别是在目前技术日新月异、信息交流十分频繁的情况下，个人集资建房的不经济更是明显。

　　还有，如果个人集资建房是在一群人之间进行，不仅存在着一个人集资建房的不经济、不专业等，而且还容易增加这一群人之间的协调成本。一般来说，一家企业或一个经济组织存在，就在于能够节约其要素在市场交易中交易的成本。而这种交易成本的节约往往要在比较严格的企业组织规则下进行。个人集资建房，由于这种组织形式权力决策的完全分散性、制度规则随意性等，这种组织形式很难创造出比市场更多的节约交易费用的绩效。

　　以温州建房联盟为例，如果其他建房参与者把钱交给职联盟发起人之后，后者不履约时，前者有什么方式来保护他们的利益不受到侵害，或他们的利益受到侵害之后通过什么方式可得到补偿？

　　正如前面所指出的那样，住房建造不仅是一种周期性长、风险高的经济活动，而且对于一般的消费者来说，其对住房建造的信息与知识完全处于严重不对称状态。如果没有一套严格的住房建造标准、严格的住房建造管理规则、严格的住房建造监督机制，那么对于大多数个人集资建房的参与者来说，其利益同样面临侵害的巨大风险。

　　其实，目前大家看好个人集资建房，并非看中这一形式，而在于这种集资建房给了一些无能力进入房地产市场的中低收入者一种良好的愿望，他们可能通过这种方式买到更多便宜的住房。目前国内媒体对集资建房报道的风起云涌，并非个人集资建房有多少特别的新意，而是目前国内房地产市场存在许多问题。我们也不应该鼓励大家集资建房，而要全面检讨目前国内房地产市场的发展模式，找到这种发展模式的症结所在，并对症下药。这才是解决国内中低收入民众住房问题的根本所在。