新增建设用地收费标准提高一倍与房价无直接关系

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月27日08:22 上海证券报  冯玉国  

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近日，财政部、国土资源部等部门发出通知，要求从明年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费征收标准将在原有基础上提高一倍。消息刚一传出，有开发商立即对媒体发表看法：“新增建设用地土地有偿使用费提高一倍将在一定程度上导致房价上涨，像北京这样的大城市房价上涨将在10%左右。”

需要澄清的是，新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍，与房价之间并无直接的因果关系，并不会推动房价的上涨。理由有三：

第一，涨的并非商品房用地。早在今年9月，土资源部政策法则司司长甘藏春就强调，“上涨指的是原来低价出让的工业用地”。工业用地上涨，不仅不会推动房价上涨，甚至有可能促使房价一定程度的下跌。我们知道，地方政府的土地收入主要源于商品房用地而非工业用地。原因是，许多地方政府为了招商引资，将工业用地价格压得很低，有些甚至是违规、规法无偿出让，由此造成了一个巨大的“亏空”。为了堵住这个“亏空”，一些地方政府只能抬高商品房用地的价格。

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而商品房用地通常只占到15%左右的比例，这就意味着，一些地方政府要用15%的商品房用地的收入弥补压低工业用地造成的“亏空”，同时还要保障盈利，以满足地方政府财政支出需要，这就是商品房用地价格不断上涨的根源，同时，也是房价持续上涨的根源。如今，工业用地价格大幅上涨，恰好等于减轻了商品房用地的压力，怎么还会推动房价上涨呢？上涨之说，不过是开发商“忽悠”公众常用的伎俩罢了。

第二，针对对象并非房地产开发企业。11月25日，财政部综合司司长王保安在作客央视时明确指出，新增建设用地土地有偿使用费的增收对象是各级地方政府，并非房地产开发企业。这一费用只是政府收益中的一部分，房地产用地出让价格将基本持平。今年9月，国土资源部部长孙文盛也指出，政策调整后，房地产用地出让价格将基本持平。

显然，新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高一倍，主要是为了防止地方政府继续违规、违法地价出让工业用地。根据国务院新的要求，有竞争性的工业用地实现招拍挂后，将恢复到基准地价水平，这有利于缓解商品房用地的压力，反而有利于促使房价的下跌。

第三，仍如财政部综合司司长王保安所说，2005年，全国土地出让收入约为5800亿元，而当年全国实际收缴的新增建设用地土地有偿使用费只有200多亿元，即使征收标准提高1倍也只有500亿元左右，不到土地出让收入的10%，比例不大，影响有限。另外，从这个数据中也可以很清楚地看出来，在全国土地出让收入中，商品房用地依然占据主导，随着新增建设用地使用费的逐步提高，商品房用地不必承担帮助地方政府“补空”的义务，有利于商品房用地的下调而不是上涨。

现在，有一种不正常的现象，每当有相关政策出台，哪怕是促使房价理性回归的政策，也常常被开发商及其利益代言人解读为在鼓励房价上涨。房市调控政策遇阻与此不无关系。这一现象值得警惕，有责任感的媒体，应该及时澄清事实真相，防止开发商们故意曲解政策，扰乱信息，变相抵制中央的宏观调控政策。

责任编辑/sf066

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