大连二手房价接近新房 二手房报价注水抬高楼价

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月27日09:05 半岛晨报  蒋昭彦  

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二手房价与新建商品房基本接近，楼市(楼市博客|楼市新闻)上很少见的现象正在大连出现。

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国家发改委公布的10月份全国70个大中城市房屋销售指数显示，今年10月份大连二手房价格同比上涨位列全国第一，达到12.7%。而据大连相关部门统计，10月份大连二手房均价为5375元，商品房与二手房的价格仅相差几百元。

二手房价逼近新建商品房，业内人士表示，其中有受营业税影响二手房上市量减少的原因，但现在二手房报价虚高也是抬高楼价一个不可忽视的因素。

攀比报价使房主期望值上升

新商品房价格基本没有还价余地，售楼处打出多少价格就是多少，但二手房价格却有明显的不同，报价与实际成交价之间会有5%～8%的差价率，之所以形成这种现象，就是在于报价时往往存在攀比心理。

大连一家房屋中介公司业务经理介绍，现在市民卖二手房报价时，往往是根据二手房广告上同一小区的报价，或者看看邻居是多少钱卖的，给自己家的房子一个价钱，等报到中介公司的时候，为了有一个讨价还价的余地，再加上一两万，这样形成最后的房价。但是这种报价方式是不科学的，广告上的房价一般并不是真实的房价，已经有了加价，而邻居的房价因属于个案，成交时也许有特殊因素，因此也不能完全参照。但因为市场上普遍采用这种攀比报价方式，形成了一个价格的恶性循环，房主期望值也越来越高，使房价不断上升。

价格虚高使买主难以承受，也导致购房意愿降低。

“二手房报价的虚火的确应该降一降，现在的问题是，能讲价的就会买得便宜一点，不会讲价的就吃亏。”这位人士表示。

二手房报价有章可循

二手房买卖是否能还原真实价格？记者了解到，为经济适用房贷款而研发的“易居宝”项目由银行指定的评估师对出售的二手房进行评估，最后的评估价基本就是实际售价，保证了二手房的平进平出。负责该项目的大连海滨房屋置换公司房价评估师韩薇介绍，二手房价格也有一个评估标准，影响房屋价格的因素很多，同一小区的房子有时价格会相差上千元。

其评估价格采用这样的流程：在该二手房所在区域内取4个点的房屋成交价，以其平均值作为基数，然后根据各种因素确定最后价格，如房龄1年折2%，朝向无南向折5%，户型不合理折10%，3～4层加3%等，最后计算出来该二手房的价格，这种计算方式确保了以市场为参数，价格或高或低有据可依。房屋个案不同，价格也有别。这样卖主定价不再盲目，买卖双方对成交价都很认同。

9成二手房成交价低于报价

“价格评估没有引用到实际交易中，使买房像买菜一样，不会讲价的吃亏，为了有讲价的余地，卖主就不断抬高报价。现在二手房成交价大约有9成低于报价，有的相差一两万。”大连一位房地产研究人士表示。

韩薇介绍了一个刚刚成交的二手房评估案例。这座房子位于泡崖小区，面积89.51平方米，卖主表示周围的房价都是4000元，而自家的户型不好，所以想按31万元出售，即每平方米3463元。

“周围的基准房价确实是4000元，但我们到现场后，发现房主的报价不太科学，按评估标准，户型不合理要扣除10%，房子是顶层要折5%，清水房又折5%，最后综合计算应该是3249元。”韩薇说。

而买主因为看到房子曾经漏过水，所以最后的成交价是29万元，平均每平方米3239元，仅比评估价少了10元。

正确地评估有助于还原二手楼市的真正价格，否则互相攀比，就易导致二手房价的虚火上升。大连房地产经济学学会副秘书长贾广葆表示。

责任编辑/sf066

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