“潜规则”如何消除二手房交易资金如何监管？

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月26日10:19 中国经营报谭洪安谢红玲

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长期以来，代收代付二手房客户交易款，利用买卖的时间差沉淀大量资金并挪作他用，似乎已成为国内二手中介行业的“潜规则”之一。由于有效监管的缺失，不法中介卷款潜逃的恶性事件时有发生，令以诚信为本的中介行业蒙羞，也严重扰乱了市场正常秩序。政府也注意到这一问题的严重性，不久前建设部官员曾表示，今后地产中介机构不得以任何形式自行保管客户的交易资金。

近日，总部设在美国的21世纪不动产全球副总裁Bill Hunt及亚太区运营负责人Mark Friend在京接受本报记者采访，就美国等成熟市场中二手房交易资金的监管模式，以及如何在中国市场有效推行等问题，谈了他们的看法。以下是访谈内容：

《中国经营报》：美国等成熟市场对此类交易资金是如何监管的？是否也有一个逐步完善的过程？

21世纪不动产：美国房地产行业至少有40年比较成熟的历史了，但在那之前，确实也经历过像目前中国这样中介公司没有很好地管理客户交易资金的状况。起初，美国是有律师事务所控制和管理客户交易的资金，后来政府颁发资质允许一些独立运作的公司进入到监管体系里面来，大约30年前，中介公司也逐步开始参与其中。但政府对中介公司有非常严格的准入制度，要求它们成立一个独立的资金管理账户，由政府或政府专门委托的审计机构，对该账户进行定期或不定期的审计，从而保证客户的交易资金安全。如果审计机构发现中介公司有动用客户资金的行为，将视情节轻重处理，轻者被罚款，严重的话要进监狱。

还有关键的一点是，在没有买卖双方签字的前提下，中介公司是没有办法动用独立账户里面任何一分钱的。

《中国经营报》：中国二手房市场不够规范，相关法律法规以及银行体系都不是十分完善，如何才能合理借鉴国外的监管模式呢？

21世纪不动产：在中国比较简单可行的方法，就是政府把设立独立资金账户以及对其实施监管作为一个强制性的要求，整个行业都必须执行，这样政府方面不会有特别多的负担，消费者这方面要履行的手续也不会太复杂，银行的职责就是保存这些资金。现在就要制定这个规则，让所涉及到的大多数人都能接受和遵守。

比如说以澳大利亚为例，尽管各个州的法律不一样，但房地产交易整个流程都是由当地政府规定的，买卖双方都必须按照规定一步一步去做。政府还会特别指定资金账户必须存在哪些银行等等。这些都是中国这样一个迅速发展中的市场可以了解和学习的。我们在中国的各个分支机构就已经和银行合作，成立了专用的账户。

像我们这样大型的中介公司，是有能力也有必要建立起一套资金监管系统的。当然这必须与当地政府进行配合，保证系统的透明化和诚信度，这样才能解决中国二手房交易市场和行业中所存在的种种挑战和问题。

《中国经营报》：据说美国现有九成以上都是二手房或说存量房交易，而中国很多城市这类交易比例还不到一半，像北京那就更低了，加快推行资金监管是否有那么强的迫切性呢？在商言商，你们极力鼓励建立这套体系，自身的利益点何在？

21世纪不动产：最近在天津发生一家中介短短4个月内卷走了客户上亿元房款的案件，这是一个很严重的警示，提醒政府和行业要尽快建立起这样一套监管体系了。如果等到5年或10年以后，中国二手房市场规模变得很大的时候，再去讨论这个问题，实施起来就很难了。事实证明，在市场还处在一个快速发展的初级阶段，正是解决这类问题最理想的时机。

现在中国很多消费者都不愿意通过中介交易，这跟美国的情况正好相反，我们相信这样做可以提高整个行业的专业水平，吸引更多人信任中介、接受中介的服务，这样有利于扩大中介公司在房屋交易过程中的业务份额，水涨船高，我们作为有实力和品牌影响的专业公司，自然可以从中大大得益。

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