开发商希涨政府调控 1998到2006房价八年走势分析

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月25日09:34 搜房blog  姜仁  

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大家知道从98年以来，中国房地产市场已经出现了一个高潮，都达到了前所未有的高潮。比如说房地产投资达到20％，房地产销售达到了27％以上。大家看一下这个图，房地产投资的增长速度、销售增长速度以及销售面积来讲，最高线就是房地产销售总额的数量。也就是说，这几年房地产投资和开发都是高速的增长，而且销售也开始增长。这就说明房价这几年是一个以一个比较快的速度上升，而且房价还有一个很好玩儿的事情。

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比如说北京，2004年整个房价增长速度是3.7％，据我了解有几个项目，去年年初的时候大概是6000块钱左右，年底已经提高了。如果说我们北京市有一个比较好的房地产价格，北京市的房价肯定是在15至20％以上。比如说上海，从上海统计局的统计来看，房价仅仅是15％。但是我听了几位同学告诉我，他去年在复旦附近买的房子，5000多块一平米，今年已经到了16000块钱。北京市房价的增长速度跟实际统计数据差距很远很远，我们目前房价高速增长，我们国内面临一系列的问题。这个问题我就不说了。

中国房地产即使面临很多的问题，很多城市、地方也有很大的泡沫。房地产发展肯定是近十年、二十年，仍然是相当重要，相当快速增长的一个环境。如果我们假定每年城市化的速度是40％，到2020年城市化的水平达到55％。如果以人口14亿计算，城市人口大概就是7.7亿，城市人口净增加是2.6亿。如果按照人均居住面积20平米来计算，每年要增长住房面积是2亿平方米。随着环境的改善，住房的需求和条件也会进一步改善。

按照这样一个方式发展，以2020年7.7亿人口来计算，每人增加4、5平米，在20年内就会增长30亿平方米，我们城市的撤迁、住房改造每年至少有5.8亿平米。这三个数字加起来大概就是90亿，就是说我们目前每年住房建设投资大概是30亿平方米左右，这需要30年才可能满足。所以住房的建设肯定会在现在的基础上，以更高的速度发展。

从住房发展来讲，是高速的增长。目前我们房地产的经营状况如何？2004年已经达到了7800亿，是1998年的3.8倍。房地产每年都是以30％左右的速度增长。今年是增长了28％，2003年的增长速度是40％多。这条蓝色就是整个房地产开发的速度，远远高于整个金融机构的增长速度。

特别是03年的时候，一下子就往上走了。04年尽管增长速度放缓了，但是还有28％左右的速度，它的放缓并不是总量的放缓，只是改变了形式和方式。就从我们房地产整个融资结构来看，房地产自有资金是27％多，房地产租金，开始是1点左右，慢慢到了0.02。投资房地产的租金，98年初比重是12点左右。到2004年只有1.2，就是说国外的资金进入房地产的比重越来越低。我们房地产市场发展这么快、这么好，利润这么好，为什么外资越来越少？关键是我们现在不愿意把这块利润分给他们。

早几年，李嘉诚的东方广场可以做，这是98年以前的。到后来，外资进来的时候越来越困难。下面这条线，基本上看起来保持一个平衡。大概在30％左右。到了04年这个速度就降下来了一些。04年主要是国家宏观调控，让企业整个注册资本金提高。还有一个因素，就是银行对房地产的影响，但是基本上不怎么变动。房地产自己的自有资金，占有的比例也是30％左右。这条蓝线是由小到大，这块基本上是个人消费信贷。从这三块来讲，房地产自有资金基本上还是银行这块。比如说买了一块地以后，马上就抵押，这就说明我们整个房地产发展完全建立在国内银行的基础上。

比如说去年的上海，50％以上的租金进入了房地产行业。假如我们现在的这个房价是目前的状况，就会出现很多问题。他们如果从个人消费信贷来讲，我们这几年房地产为什么会发展？全靠个人消费信贷的结果。如果没有个人消费信贷，房地产的发展可能性很小，或者是速度没有这么快。个人消费信贷从98年到2004年，一共是增长了37％。

“ 3.16”出来以后，为什么大家反响很强烈，加息0.2。人家加息就加息吧，与你有什么关系。我们为什么反映这么强烈，我们个人消费信贷在民众当中的比例比较大。1.6万亿，大概是400万人建立起来的。如果政府采取措施就会决定我们今后如何发展。住房销售价格，蓝线就是民众可支配收入。因为在国际上有一个基本的标准，就是房价跟民众的收入相比，建立房地产价格的高低或者是价格和价值是否偏离。我们房地产价格远远高于民众的可支配收入，而且这个价格还是一个平均价。

中国这么大，如果出现房地产泡沫，也仅仅是几个城市，房价和房地产的特性就是不动产，中国房地产的融资还没有达到80％以上。2004年，房贷按揭只有2.5万千亿，住房贷款是1.8万亿。按照房地产市场整个总价是7.6万亿，我们房地产市场还是跟发达市场相比，差距比较大。

我们国内房地产主要面临以下几个问题：第一个就是房地产融资和开发，基本上是建立银行信贷上面；第二，由于政府对金融业的垄断，房地产市场没有办法发展；第三，由于政府对金融业垄断限制了金融产品的开发。还有个人信贷，中国某些城市出现了一些富翁，马上就米一个房子。香港60平米的房子占到了72％，90平米以上的房子占了10％。我们单位一个青年人刚毕业两年就买了一个150平米的房子。

为什么会出现前面的情况？不仅仅对组织市场的垄断，关键是垄断了我们租金市场的价格。从03年开始，我们房地产的租金成本最低，房地产的平均收益率也在15％左右。只要从银行拿到租金，这个项目只是做的一般般，还是有15％的回报率。这就导致了我们房地产金融单一化，也导致房地产面临一系列的问题。比如说今后政府真的要对房地产业做一些比较的管理或者是管制，因为最近的价格发展比较快。

温家宝总理在报告里面说，基本任务就是如何抑制国内的房地产价格。目前所面临最大问题就是如何打破现有的金融市场垄断，让租金和土地价格市场化。我们的房地产价格是由供需关系决定的，我很赞成。但现在的情况下说我们的房价是由供需关系决定的，就不对，现在房地产面临的基本问题就是没有对称。房地产业所需要的成本，比如说土地、租金都没有放开，都是非市场化的。但是房地产商卖房子的时候就市场化，你给我越多越好。

最近很多房子都说要开盘的，但就是不卖，就是等着房价涨上去。关键的问题就是政府要推行一系列的政策，让房地产持续、稳定的发展。

回顾地产八年，叫人欢喜叫人忧。百姓希降房价，开发商希涨房价，政府宏调房价，连续8年，由市场平淡到上扬，然后持续上扬，牵动着大家的心。希望大家交流意见，关注地产，共建和谐生活！

本文也是“为房价而来”！

责任编辑/sf065

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