成交量低迷调控收紧 上海楼价却在利空中“强挺”

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月25日09:38 中国证券报  李良  

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尽管成交量低迷、宏观调控收紧等政策利空消息不断，但对于普通购房者而言，他们似乎并没有享受到这些利空重压下的好处。浦东张女士对此深有体会。她日前看中了某楼盘的二手房，前去询价时，房东不但不肯降价出售，反而将总价抬高了5万元，在最后签订合同时，房东突然又将总价提高了5万元，张女士无奈之下只好放弃。
 
近几个月来，类似张女士这样遭遇的人很多。他们都指望在诸多利空影响下，能够买到相对便宜的房子，但市场似乎不给他们这样的机会。房价真的会跌吗？这成为近来一直困扰他们的问题。

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对于上海楼市而言，近期利空频频。首先是成交量在“金九银十”中非但没有上好表现，反而陷入了更加低迷的状态。进入11月以来，日均成交量始终在600套———700套之间徘徊。其次，社保基金案发、国企资金通过委托贷款流入房市被调查等消息，让开发商因银行收紧放贷而骤紧的资金链再次遭受沉重压力。此外，国家调高新增建设用地土地使用费、开征土地增值税只待时日、3号地块招标严格按照90平米占70％标准执行等等消息，都让很多购房者看到了国家加大宏观调控力度的决心，观望情绪增强。

不过，在这些利空之中，上海开发商推出新盘的热情却是有增无减。中国指数研究院（华东）的统计显示，近两个多月来（9月11日———11月19日），上海新盘推出量达到413.02万平方米，除此之外，还有大量申请预售但还未获得批准的新盘。值得注意的是，尽管楼盘扎堆推出，但这些新推楼盘在价格上并没有如大多数人期望的那样下降，有些楼盘的开盘价甚至有一些上升。一位开发商表示，考虑到降价的连锁效应，大家并不敢明着对价格进行调整，只能通过各种促销方式来变相降价，而且，在这些楼盘中，的确有一些楼盘销售情况很好，这也让大家都有了一些坚持的想法，期望通过时间来慢慢消化这些楼盘。

专家分析认为，在种种利空的打击下，上海楼价依然保持坚挺，这是多方面因素综合的结果，其中包括政府的有形之手、开发商和购房者仍处于博弈期等等。从经济规律上看，供求关系是决定上海楼市未来走势的最根本因素，所有其他因素会在短期内影响楼市的走势，但从长期走势来看，上海楼市最终还是按供求关系的指挥棒走。从目前情况来看，在上海楼市几年牛市中，受暴利的刺激，大量开发商涌入上海开发新楼盘，而受银根紧缩和价格高企的影响，能承受当前价位上的有效需求已经不足以支撑当前的供应量，这导致供求关系在去年就已经发生了逆转，而随着时间的推移，供求失衡的状况将会进一步加剧，这就决定了，上海楼市的价格将会逐步下降，直到激发部分潜在需求，达到供求平衡为止。

不过，专家也指出，基于上海经济多年来快速发展和未来的前景，上海楼市从长期角度来看，仍然是值得看好的。只不过这种看好不代表上海楼市会一直上涨下去，未来，上海楼市的上涨将会呈现一个螺旋型上升的过程，这次的调整将会这个螺旋型上升中必经的一个步骤。 

责任编辑/sf065

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