作者：杨纯

　　为什么在全国各地屡试屡败的个人合作建房，会在以炒房著称的温州取得突破？除了温州的人精，温州的钱多，还有哪些机缘？

　　温州人赵智强成了新闻人物。

　　11月15日下午3时，由他发起的“温州合作建房联盟”(以下简称“联盟”)所委托的开发商，以1.0458亿元的价格，拿到了温州市政府挂牌出让的30亩地块，成为全国个人合作建房中首个成功拿到地的“先驱”。

　　“这是万里长征的第一步，我们刚刚开过遵义会议。”说到拿地成功，赵颇有成就感。按照他们的计划，如果不出意外，5个月之后，合作建房小区——“卧龙山庄”就可以开工建设。

　　而如果最终建房成功，包括赵在内的260名合作建房者，将如他们所期望的那样，以每平方米5300元的便宜价格，在温州市区的繁华地段，实现自己“居者有其屋”的梦想。

　　难得的机会

　　“从去年3月到现在，我们看了20多块地，不是面积太大，就是价格太高，但这一次确实是机会难得。”赵智强说。

　　他们拿下的温州市上江路西片14号地(以下简称“14号地块”)，为龙湾区蒲州街道江前村三产安置地块，用地面积15650平方米，北邻机场大道，对面则是市政府商务中心。

　　赵说的机会，是指由于出让价高达每亩700万元，该地块之前已流拍两次，最后不得不以挂牌方式出让。这意味着，即使只有一家报名，也可以进入拍卖程序。而之前几个地块的竞拍，由于开发商出价太高，他们惜败而归。

　　“但是这一次，开发商不愿来，我们的机会就来了。”由于该地块需将上季度同级别普通商品住房均价作为限价标准，开发商顾虑利润空间，并不敢轻易竞买。这让赵觉得信心十足。在他看来，自己是会员合作建房，并不追求利润，“当然胜算很大”。

　　赵说，之前曾有3家地产商报名竞买，但到了10月30日(交纳保证金的最后期限)，只有他们将1000万元保证金交到了拍卖方手里。于是，仅以高于挂牌起始价1万元的价格，他们拿到了土地。

　　房价便宜30%

　　按照赵智强的计划，12月初，他们要召开一次合作建房的会员大会，讨论小区的建设规划以及协调会员之间的合作，并签订合作建房合同。

　　从拿地到开工建设，他们都准备委托一家名叫“瑞安正元房地产开发有限公司”(以下简称正元公司)的开发商。按照协议，正元公司只是合作建房的“代建”单位，而所有费用均由会员自己支付，正元公司只收取包括地价和建筑成本总造价2%的管理费用。

　　现在，260个建房者筹集的2000多万元，在交了1000多万元的拿地保证金之后，还剩1000多万，余下的8000多万元地价款和其他建安费，他们计划以信托的方式来筹集。

　　他们过去拿地都是这样：参与合作建房联盟的个人，在签署意向书之后，便在温州商业银行以个人名义设立账户，首付5万元的定金作为购买土地的保证金，并由该银行对资金账户进行直接监管，专户专用，“每动一笔钱，都需要市场营销协会、开发商、银行以及土地出让方的四方盖章签字。”

　　如果买地失败，赵智强会马上将钱退给会员。在此之前，即使知道买地希望不大，也会尽量动员会员们集资“争一争”。“在这一收一退之间，信任度自然就能增加。”

　　“赵智强是温州市市场营销协会的秘书长，这让我们更有安全感。”一位参加合作建房的会员说。而实际上，赵还是全国十大营销人物之一。

　　当然，“联盟”还有当地银行的支持。去年7月，“联盟”已与温州商业银行金鹰支行签署了合作意向书，该支行将对建房资金的50%给予信贷支持。而在此次买地前，他们又与温州市龙湾区农村合作银行浦州支行签订了合作协议。对这两家有合作意愿的银行，联盟将“择优选用”。

　　这块地将为合作建房者提供260套住房，每人只能购买一套，凭身份证进行登记。现在的合作建房会员中，近三分之一为市场营销协会会员企业的职工，还有一些，则是郊区居民和当地村民，“都不是富人”。

　　按照测算，地价加上建筑成本，房子每平方米的价格约为6500元。而同一地段的旭阳大厦，现在的房价是每平方米8000元；不远处的同仁花园，价格则超过了1万元每平方米。

　　“商铺和地下车库的收益在3000万元左右，如果把约两三万平方米的底商出售，销售回款归全体合作者所有，收益冲抵所有成本之后，房屋每平方米的价格应该是5300元左右，比周边的房价低30%。”

　　担心半途而废

　　眼下，赵智强最关心的，还是当地政府对他们合作建房的态度。

　　他清楚地记得，过去有人拿着会员的合作建房缴款凭证，告他们还没拿到土地就办提前预售，是违法行为。幸好当地公安机关在调查之后，认为指控不实。

　　赵智强说，他曾接到相关部门领导的电话，让他们“停下来”。“口气很硬，但我们的态度也很严厉，说如果有文件，我就停下来。”赵的底气很足，因为他知道这是对方的个人行为，并不代表政府态度。

　　成功拿地之后，温州市国土资源局局长刘允南的话，已把赵此前的顾虑打消了大半。刘说：“现在不是这260人拿到了土地，而是他们委托的房产商拿到了土地，房产商拿土地是符合法律程序的。”

　　温州市房管局副局长陈胜华也表示，个人合作建房是种新鲜事物，“还需要继续观察，进行研究”。

　　一位接近温州市政府高层的内部人士则说，眼下个人合作建房在温州仍属“敏感问题”，市政府目前的态度是“既不反对也不支持”。

　　其实，让赵最担心的，是“会遭遇文件叫停”，那样就“不知道怎么向会员们交待了”。

　　欲建全国联盟

　　除了与正元公司接洽小区规划，接待来自全国各地的记者之外，赵志强还打算倡议组建一个全国性的合作建房联盟。

　　“温州的个人合作建房机构，是全国首个以行业协会名义发起的，具有一定的组织权威性和号召力，再加上‘温州炒房团’声名远播，温州楼市也被认为是全国泡沫成分最高的城市之一，筹建全国性合作建房联盟具有代表性。”赵智强说。

　　温州的拿地成功，让他想为各地合作建房的健康规范操作，提供一个公共的交流平台。不过在他看来，个人合作建房还不太可能成为一种风潮，因为各地具体情况很不一样，“我们只是想把经验和大家一起分享，共同探讨。”

　　现在，温州营销协会已拟定了《全国合作建房联盟的章程(草案)》，与全国10多家个人合作建房团队也取得了联系。“拿到地的这几天，上海、山西、山东和广东的合作建房团队负责人，已经来到温州进行面谈了。”