作者：王芳洁

　　作为长期依赖于银行贷款融资的国有企业老总，孟晓苏关于地产金融方面的思考与创新多少令人感到意外

　　最近，已经退居二线的中国房地产开发集团党委书记孟晓苏经常出现在远洋大厦七层。一周内，孟晓苏在远洋大厦的时间甚至超过中房集团。这里，是57岁的孟晓苏二次创业的地方。由其牵头创建的幸福人寿保险公司甚至已经挂牌，只不过在招牌下方，用小字标注着“筹”字。

　　虽然从字面上来理解，孟晓苏似乎在从事着与其前半生完全无关的事业。但细了解之后，记者发现幸福人寿实际上是孟晓苏从另一个角度思考地产后采取的行动。这家新生的保险公司未来的主营业务将是“住房反向抵押贷款”（下称“倒按揭”），这项业务目前在国内尚属空白。

　　以房养老

　　同时保监会已就倒按揭产品进行了充分的研究和论证。

　　实际上，早在去年，倒按揭模式就已经被提出。经过近半年时间的研究、论证后，倒按揭的操作实体被锁定在保险公司。

　　所谓倒按揭，即是房产所有者以房屋的产权作为抵押，按月从金融机构领取现金直到身故。实际上，这相当于金融机构通过分期付款(按月支付)的形式，收购原房产所有人拥有的房屋产权。

　　关于倒按揭，孟晓苏曾表示：“反向抵押贷款的寿险服务使产权住房成为一种‘养老储蓄’，为养老而储蓄不再成为必要。”

　　“以房养老”模式的好处显而易见，然而实现起来却并非易事。按照内地现有的金融监管体制，“混业经营”是禁区。保险公司操作倒按揭业务，必然涉及与房地产相关的业务，从而将冒“金融混业经营”的风险。

　　不过有关专家也表示，实际上，中国内地并没有以法律的形式禁止对金融业“混业经营”进行试点，而只是以行业管理规章的方式对其进行限制，所以，如果有上级主管机关的批示，“混业”并非是难以突破的红线。

　　上述人士提出一种可行方案，即由决策层认可新增一家机构，而不是直接批准某一家已有的保险公司经营倒按揭业务。如此，涉及倒按揭的资金不是保险业的存量资金，而是新资金。一旦房地产市场发生波动，即便造成巨大的风险，其可能波及的也只有这一家，而不涉及对保险业存量资金的威胁，比较安全。

　　从目前来看，即将破题倒按揭的很有可能是幸福人寿保险公司。尽管对于该公司，孟晓苏并没有公布详细的方案，但有消息称，幸福人寿保险的股东构成当中，很可能包括一家外资或是台资金融机构，其注册资本金将不小于1亿元规模。

　　另外，从国家发改委传来消息，按照目前的方案，未来可以投保有关倒按揭险种的自然人，其年龄将被限制在62岁以上，同时，还需要对房产的面积进行限制，规定不小于一定的平方米，以利于保险公司收回之后经营获利。

　　地产金融“阳谋”

　　作为中国规模最大房地产企业的前任董事长、总裁，现任党委书记，孟晓苏在国内地产圈内的地位不言而喻。

　　双重光环令孟晓苏做起事情来格外的顺利。其在位时，中房集团成为五家可以整合其他企业地产业务的央企之首，也是唯一真正实现整合的企业。去年，中房集团获华能无偿划拨房地产资产16亿元。

　　然而，作为长期依赖于银行贷款融资的国有企业老总，孟晓苏关于地产金融方面的思考与创新多少令人感到意外。除幸福人寿外，孟晓苏正在进行的事业包括筹备房地产基金——领锐基金。

　　日前，记者从领锐基金另一发起人张文生处获悉，该基金将于本月底在天津滨海新区成立。作为天津市市长，戴相龙于早先时候表态欢迎其加入天津金融创新的行列。

　　由基金名称即可判断，领锐基金是效仿领汇基金的房地产信托基金（REITs）。然而，目前的现状是内地的REITs并没有放开。

　　在此前提下，孟晓苏倡议设立资产支持受益凭证（ABS），作为REITs的替代产品。并且，为规避政策上对房地产的调控，该ABS由工业做起。ABS的注册地点同样选在天津，天津滨海新区方面亦已认可了该项计划。

　　但是，无论是幸福人寿保险，还是ABS，孟晓苏最终的目的仍是回归老本行——房地产。他表示，由于ABS以债权的形式发行，现阶段可以进入股票市场流通。将来待发行到一定规模，将说服股东将债权转为股权，即进入REITs市场。