【策划人语】

    2006年的冬天，就要到了。

    这个年关，对于大量的国内房地产开发商而言，可谓最近几年来最难过的一道关口。楼盘销售遇阻、工程款结算到期、银行贷款追偿本息、转让项目也没着落……“年根儿底”的房地产资金链本就紧张，加上这一年“惨烈”的宏观调控大潮，淘汰与洗牌正在资金的博弈中悄然进行。

    有心过年，无力回天。纵然招数使尽，开发商们也唯有垂泪面对这难以通过的“资金门”。(柯鹏)【缺钱！开发商四招求过关】

    门槛一：销售回款受阻

    对于以卖房为生的开发商而言，销售回款是实现资金链通畅的根本。“房子都卖不出去，还谈什么还贷？结款？”一位开发商直言不讳。

    楼市的繁杂性导致了整体与个案的巨大差别。当全国房价一路上涨之时，甚至上海中心城区的部分楼盘出现热销之时，上海城市周边的大量楼盘确在低调抛售，并且问者寥寥。“资金链吃紧才是开发商低价促销的最大原因。”一位上海房地产代理公司总裁告诉记者。

    据悉，这些促销楼盘大多集中在上海外环以外地区。“去年年初，我们在上海南部区域买了几套房子，买进时的价格是单价12000元/平方米，现在开发商的新房只卖9000元/平方米。”一位投资者告诉记者。

    业内人士介绍，2004年后期开始，上海近郊的松江、闵行等上海周边地区大量的商品房成片开发正为开发商带来巨大的销售回款压力，加上彼时土地价格已经攀升，即便售价比几年前提高了一倍，开发商利润已经缩小。低价促销成了大多数开发商最不愿意实施，却也只能为之的手段。

    “从这个意义上看，上海楼市仍在朝‘不景气’的方向发展。”上述代理公司总裁表示。

    可是，即便促销了，上海市周边楼盘的销售压力仍然很大。“受连续的宏观调控政策影响，市场的观望情绪仍然浓厚。大多数愿意入市的自住客也多选择接近市中心的区域，哪怕价格高一些。”中原地产一位分析人士介绍，“如果配套与交通的问题短期内无法解决，周边区域的楼盘开发商要想实现快速销售回款，仍然困难。”

    抛盘是为了资金，捂盘同样是为了资金。

    “反正也卖不出去，只要还有资金实力，捂盘未必不是一个好的选择。”位于上海浦东的一个大型楼盘开发商告诉记者。明年初，该楼盘附近地铁即将开通。“我们只有捂盘到明年初，已经定下的较高的售价才能有所保证。”

    门槛二：各类还款压力

    对于开发商来说，年底还款是通常的资金流转环节。银行多以一年计的房地产开发短期贷款为主，大部分设定在年底归还，与工程建筑单位签定的承建合同也多约定在年底结清工程款。因此，这两部分资金压力令开发商有了所谓的“年关”之称。

    但是，2006年的还款局势已有不同。从去年开始，上海各中资商业银行对房地产类开发贷款已经严格控制。