房地产调控令人忧虑：中国楼市是脱缰的野马？

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月23日16:05 地产SHOW  冯海宁  

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关于楼市调控效果两个声音都表现出忧虑。一是建设部一位人士表示“国务院对房地产调控情况并不是很满意，现在有关部门压力很大。”二是建设部房地产司副司长姜万荣在日前举行的“2007年中国行业发展报告会”上坦承，房地产宏观调控的成效还是初步的、不稳定的，部分地区房价上涨的压力依然较大。（《第一财经日报》报道）

多方努力，调控三年。目前还处在初步和不稳定阶段，显然不是一份令人满意的答卷。三年来的调控效果到底如何呢，各方对此观点不一。观点一：楼市总体健康，调控取得一定成效，理由主要为房价涨幅回落；观点二：调控效果不明显，理由还是房价，是指房价依然在高位运行。还有一种比较极端的观点是，宏观调控两年是房价疯涨的两年。

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造成说法不一的原因何在？笔者认为主要是没有一个标准来评估调控效果，或者说，没有一套科学的评价体系来满足不同利益方。对某些主管部门而言，可能认为努力了就会有效果，至于这个效果是否满意有很多理由可以为其辩解；对普通民众而言，一是看房价变化，是否在自己所能承受的范围，二是买房交易过程减少摩擦；对房地产开发商而言，市场永远是健康的，甚至无须调控，因为决定房价变化的主要是供需这个黄金法则。

依笔者而言，经过多轮调控后，楼市确实发生了一些令人欣喜的变化，如房价涨幅回落，如上海房价下降2.3%，丹东下降0.1%；如监管力度有所加强，主管部门正在对从土地交易到买房交易各个环节加强监管，甚至动用卫星监控；如房屋空置率降低等等。使市场趋于良性发展。

但是，调控效果不满意的地方也很突出。一是，房价依然高位运行；二是，违法案件依然很多，主要体现在土地管理方面；三是供需矛盾依然突出，如北师大房地产研究中心主任董藩所言，“今年一系列宏调政策出台都没有认真对待房地产行业的巨大真实性需求”；四是宏观调控落实不到位，个别主管部门总拿自己的“特殊现状”来说事，直到现在为止，还有很多地方政府尚未出台地方细则，使宏观调控遭遇“软阻力”。
 
同时，还有一个现状不能忽视，那就是一些部门出于维护自己部门的利益，正在直接或间接地抬高房价，进而影响调控效果。如北京银监局全面叫停未封顶楼盘的个人房贷政策，就被认为很可能推高房价。金融、土地等分项调控，因为调控方出于自身考虑，致使政策之间缺少衔接，导致的结果就是存在不同程度的混乱，让投机分子有机可乘。
 
很多观点认为，楼市调控需要双向调控，即既需要调控供应，也要调控需求。目前，从市场现状来看，主要体现在调控供应方面，而需求调控明显乏力。对此，也有观点认为，想让房价回落，把首付比例提高至五成，绝对立杆见影。
 
建设部负责人表示，下一步要坚定不移落实已经出台的各项措施，着力抓好稳定房价、调整结构等工作；其次是综合运用税收、信贷等经济杠杆，引导居民理性消费。与此同时，政府将逐步加大对低收入家庭住房保障的力度。

对这一表态，很多人还是发出了这样的疑问，从“国八条”到“国六条”，多个部门调控的结果国务院照样不满意，仅建设部一个部门的表态能做到民众满意吗？楼市调控是否需要更猛烈的风暴？而且，主管部门多次提到的部分地区压力大、部分城市房价上涨过快，其中的“部分地区”指向一直不明确，导致的结果就是各个城市主管部门都抱着侥幸的心理来回避。

责任编辑/sf062

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