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REICO专题报告：我国房地产开发业利润水平研究分析
汪文祥：
我介绍的REICO专题主题叫做我国房地产开发业利润水平研究分析。下面把我的报告特点和视角给大家讲一下。在整个房地产业的平均水平来看，它是一个相对稳定的一个项目。
我的研究报告主要分三块内容，第一就是国内外房地产利润水平的分析；第二，房地产开发业利润水平形成机制分析。
第三，关于房地产上市公司盈利能力分析和国外房地产上市公司盈利水平。
第一部分我主要讲国内的房地产利润水平的一个分析。在利润水平指标上有两个指标，一个是房地产开发利润的销售利润率，一个是资产利润率。
第一，我们利用国家统计局，2004年关于前国经济普查的资料进行了一个测算。在这个测算中房地产开发的销售利润率是5.4%。净资产利润率04年6.5%，在国民经济当中排第八位，从普查资料来看是中游水平，第七到第八。
第二，为了准确反映房地产开发业利润水平的情况。我们选择了制造业、电力燃气业、房地产业，1998年到2003年销售利润水平和资产利润率情况做了一个比较。房地产开发业的销售利润水平在1998—2003年波动很大，在06年的时候房地产业全行业亏损了，在房地产排行是最低的。进入新世纪以后，也就是01年以后，利润水平有所回升。在03年，它的销售利润水平处于全行业前三位。但是从净资产利润率来考察，它1998年到2003一直处在采掘业，电力燃气业等，它处于第四位。2004年房地产业销售利润水平一共有八大行业，邮政、批发零售等等，房地产利润水平都在第三名和第四名之间徘徊，销售利润水平在中游偏上的一个水平。如果用净资产来算的话可能要降低，是偏下的一个水平。
第四，我们利用上市公司的一些数据。对1997年到2005年整个二手行业，二手行业是证监会划分的国民经济行业。房地产利润率水平从97年到05年，总体水平大概在23.1%，到35.7%之间徘徊。净资产利润率1.1%到8.4%之间徘徊。从销售利润来考察，房地产利润率属于中上水平，高于房地产上市公司的销售水平。但如果按净资产利润率水平来考察，在97年到2002年，它在二手房行业中处于中下游水平，而进入03年以后，房地产二手公司净资产利润水平呈现出明显的上升趋势。2005年房地产上市公司净资产利润水平是8.4%，而整个上市公司平均净资产利润水平是8.3%。总体来看，净资产利润水平是偏下的一个水平，这是国内房地产利润水平的一个情况。
为了便于比较，我们也对国外的房地产业的利润水平也进行了一些考察，从这些比较当中得出了一个结论，从国际的范围来看，世界各国房地产开发业的利润水平也处于各个行业的中游偏上水平。这里面我们选择了美国、英国、德国、法国、日本、台湾等七个国家的上市公司资料，按照国民经济行业的划分，食品业、机械制造、通讯、金融、房地产等七大行业计算净资产利润率水平的情况。从美国的情况来看，美国开发类房地产公司利润水平是最高的，在七大行业当中远远高于其他行业。在1998年至2005年间，都排列第一位。只有净资产水平，在5.9到8.4，开发类是15.1—26.1%，这是相当高的。
第二个是英国的情况。英国的房地产业净资产利润水平在国民经济的排名是比较低的，在1998—2005年期间净资产利润率是3%到5%之间，七年当中有三年在七大行业中排列倒数第一，有两年是第五、第六，总体上是中游偏下的水平。从德国和法国看，净资产利润水平起伏较大，有三年为列第一位，有三年第五位，总体上是中游偏上的水平。
下面看一下日本的情况。从上个世纪70年代以后，日本的经济处于长期低迷，房地产业一直处于一种低迷状态，尤其03年以后才有所回升。在2001年以前日本房地产业净资产利润水平基本上处在第六、第七。01—03年上升到第四、第三、第二位，属于中游和中游偏下的水平。
下面看一下香港房地产业的情况。香港净资产水平的排名并不高，1998年2005年间处于第五、第六位，处于中游和中游偏下的水平状况。后面我们对台湾地区进行了一个简单的分析。台湾在1998—2005年排名都在六、七位，处于中下游水平。国外的部分国家和地区房地产利润率水平情况。第三，把我们国家房地产利润水平纳入到上述七个国家和地区再进行一个排名。在这里我国房地产利润水平在八个国家和地区的排名基本维持在第三、第四的地位，属于中游偏上的水平。这就说明我们国家的房地产业是发展速度很快的新兴产业，具有很强的国际竞争力。
这是第一部分的内容，主要介绍我们国家国内的房地产经济水平情况，国际上一些国家和地区的房地产经济水平情况，还有中外之间简单的一个比较。
第二个部分，房地产应用水平形成机制的分析。这里面我们根据我们的一些研究提出我们自己的一些看法。
第一部分内容，我们对当前关于房地产利润来源问题的一个讨论。所谓开发商操纵不足以解释近年来房地产利润的情况，这里面我们无论从国内还是从国外看，没有哪一个行业是持续快速发展的，我国房地产业的发展，尤其98年以后它的发展速度是非常快的，利润总额的增长也是非常快的。
第二，今年有政府的市场监管，也并未能遏制住房价利润增长。这个情况我就不用再细谈了。
第三，前几年，尤其在83年以前，有些开发企业有一些土地，这些土地通过开发以后正好形成了社会供应量，那时候的地价比较低，这时候房价上涨以后，有一部分的东西造成了房地产企业开发的利润。
第四，房地产利润利用市场供求关系解释我们近年来房地产利润的快速增长。经济学家认为，社会上价格的上涨是开发企业但方面的行为，实际上并是这么一回事，我们应该把注意力放在供求关系的力量上。
第二部分，房地产利润形成的决定性因素。
1、我们认为供求关系变动是引起1999—2004年价格上涨的决定性因素。这里面我们用了几个东西，我们知道房地产价格的上涨有两个因素可以推动，从精神意义上来看一个就是所谓的成本用户，一个所谓供求关系需求拉动。在这里面我们有一些细致的分析，我们认为主要由需求拉动拉起的，在成本部分对推动房地产价格上涨的作用不是很大，而相反，我们认为供求关系变动更大。这里面供求关系我们用两个问题来解释，我们可以看到从99年以来供求的差额越来越大。这里面我们用了一个销售价格指数，供求关系带来价值变动的表述，在这下面我们可以看到，商品房价格的变动上涨给房地产带来了额外的收入和利润。房价的上涨如果由成本来推动的，它的利润并不会增长多少，如果是供求关系的话它的收入会增长很多。
第三个观点，近年来有些商品房的供给结构和房地产利润的形成也有一定的关系。我们认为商品房的供给结构是由市场机构来决定的，市场需要什么房我们就生产什么样的房，而中国价值的规律和市场的规律，任何一个行业都是从一个高利润的行业平民化的过程，把更多的资金投向高端产品。
第三、主要结论。
1、我国房地产利润水平在国民经济行业体系中处于中游或中游偏上水平。
2、国际经验表明，各国房地产业利润水平均处于中游或中上游水平。
3、与国外比较，目前我国房地产业具有较强竞争和良好的发展前景。
4、供求关系是影响房地产业利润的决定性因素。
第四，关于上市公司的利润水平的分析。
1、1998年以来，房地产上市公司平均净资产水平在20个行业中处于中游偏下水平，但是利润率水平处于中等偏上水平。
2、盈利水平最高的公司和盈利水平最差的公司均不是房地产上市公司。
从近两年情况来看，西部地区有一些企业的净资产利润水平明显高于东部和中部地区。从企业层次看，房地产上市公司盈利状况差距较大，既有经营业绩良好的公司，也有连年亏损的公司。以上就是我们研究的内容，我的演讲就到这里，谢谢大家！
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