宏观调控出台背景。近两年来。国家对房市宏观调控一波比一波严厉。其直接背景是房市发展过热。局部出现泡沫。房价上涨过快。其实是中国经济整体过热。同时面临通货膨胀和人民币升值双重压力。必须对经济踩刹车。而房市首当其冲。其间接背景是中国经济的转型和增长方式的转变，宏观调控是为整体经济战略服务的，也服从于国家经济战略的需要。

    十一五规划的目标是实现经济增长方式由投资型向效率型转变。而过去单纯追求经济增长所产生的政策错误和问题，如环境，能源等正得到纠正，房地产是其中之一。城市化率过低是现在和未来阻碍经济社会发展的最大樟碍，在未来十五年内中国的城市化将提高到80%左右。这一方面意味着房地产市场将有相当长的繁荣期。另一方面更需要一个成熟。健康。稳定的市场环境。这是宏观调控的深层背景。宏观调控的主要目的不是打压房价，而是建立完善。健康的市场机制和秩序。规范市场行为。对未来房地产发展本大胆预测。

    一、需求结构将产生重大变化。

    目前最大需求来自于大规模的旧城改造，新一轮婚育高峰，及家庭结构小型化等刚性需求加上投机因素共同推高的目前的房价。未来三五年内大规模的城市改造，新一轮的婚育高峰，和家庭结构小型化所产生的叠加需求将逐渐减小。城市本身新陈代谢所产生的需求将非常有限。而城市化所产生的城市移民将成为主要需求。对这一部分需求特点。将作深入研究。

    二、宏观调控将由硬变软。

    目前调控措施主要以税收。规划，利率等硬性措施为主。在调控周期后期将逐渐变软。以强化市场监管。规范市场行为。建立完善市场进入退出机制等软措施为主。如果调控措施过硬将破坏市场的竞争格局。使之向垄断甚至寡头竞争转变。这与保证市场充分竞争的目的和努力相违背。

    三、存量房市场将追上甚至超过增量房市场。

    成为房地产的主要市场。存量房具有低价，现房。配套成熟，风险低的优势，在新房价居高不下的的情况下，将成为一个主要的选择。国家处于提高房产利用率增强房产流动性和房市循环的考虑也必将大力扶持和鼓励存量房市场的发展。新的政策和措施将陆续出台。目前最大的问题还是市场机制和市场配套政策的接口和完善。

    四。市场供应结构将产生重大变化，由于房产具有社会保障作用是关系到国计民生的重要商品。

    国家不可能任其完全市场化，未来供应结构将由增量房为主转变为以开发商根据市场需求开发的商品增量房市场。以政府保障的经济增量房市场。以政府扶持和保障的二手存量房市场。和以政府扶持和保障的租赁市场的多层次供应体系。来保证社会不同阶层不同人群的需求。国家将以不同的方式介入到市场当中去。

    五、城市经营理念的转变。

    目前的大多数城市经营主要就是土地经营，卖地经营。这是非常短视和片面的。未来的城市经营将以提高土地利用率。增强房地产流动性，提高土地使用效率为主。必将强化城市规划管理。像以前那样边建设边报批的现象将难以出现。规划设计的变更将得到严格控制。开发商将很难再随心所欲的变更设计了。