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REICO报告：住房价格增幅仍处于相对合理范围

焦点房地产网 house.focus.cn 2006年11月23日15:05 焦点房地产网

　　REICO专题报告：合理住房价格水平研究

刘琳（REICO工作室成员）：随着这两年房价的快速上涨，住房价格成了各界关注的焦点问题，如何衡量住房价格水平，住房价格水平是否合理成为了各界人士都关注的焦点。我们REICO工作室对住房价格水平进行了研究，提出了自己的观点，能够供各位企业家参考。要想回答什么是住房的合理价格水平是我们首先要回答的一个问题。判断当前我们的住房价格水平是否合理需要有一个判断标准，用什么的标准来判断当前的住房价格水平呢？理论上其实并不存在一个决定的判断标准，房价其实都是相对而言，它相对收入，相对不同区域的经济发展状况，甚至相对中央政府所愿意达到的政策目标等等，它的判断标准不同。我们认为对于住房价格合理性的标准包括两个方面，一个对住房价格水平，它的绝对值高低的判断，第二，对住房价格上涨速度是否合理的判断。

我们参考了国外大量的研究文献，提出了一个判断的标准。我们认为对住房价格水平合理性的基本判断标准应该是区域内中等收入的家庭可以消费得起中等房价住房。这条标准是对价格水平的判断和标准，区域内中等收入的家庭可以消费得起中等房价的住房。要想理解这句话有两个概念首先要理解，一个是什么叫做消费得起。我们参考了国外很多国家的研究，和他们国家所制定的一些条例、规章，按照国家专家的说法是这样的。当一个家庭支出了住房支出以后，所剩下的收入应该可以维持家庭正常的生活水平，剩下的除了住房消费指出后，剩下的收入足以支付得起吃、穿、行、教育、医疗等等费用的要求，他们把每月家庭住房消费指出定在30%，如果消费支出超过了30%，那么通常认为这个家庭就不具有住房的支付能力。

第二，中等。中等在研究住房问题的时候国际的惯例通常采用中位数，中位数实际上根据家庭划分的，避免了家庭收入的两极分化。如果消费得起和中等的概念，我们明确了之后，对于住房价格合理性的标准，在我们国家以销售为主的市场来看，区域内中等收入的家庭可以消费得起中等房价的住房。实际上区域内50%的家庭可以买得起中等房价的房子，这是一个判断的标准。当然，如果政府认为大多数的家庭可以买得起住房，这个标准就可以往上提，我们认为最起码是50%的家庭可以买得起中等房价的房子。

第二，对住房价格上涨速度的价格判断标准。如果住房价格的上涨幅度没有持续超过该区域的GDP收入和租金指标的增长，就表明住房价格的上涨是有宏观经济基本面和住房使用市场的支撑，它的上涨速度是合理的。

根据上面两条的判断标准，我们对我国当前住房价格水平合理性进行了一个分析和判断，得出了四点结论。首先第一条：

从全国平均的意义上看，住房价格的增幅低于人均可支配收入和GDP的增速，仍然处于相对合理的区域。主要的论点是从三个方面，一个是从增量住房价格的增速，二手住房价格的增速，还有住房租赁价格指数的判断。扣除价格因素影响后，1998年至今个人年住房价格的增速都低于同期GDP的增速。第二，扣除价格因素影响后，2005年到现在二手住房价格的增速低于同期GDP和人均可支配收入增长的幅度，1998年到2004年二手住房的销售价格没有持续的超过同期GDP和人均可支配收入的增幅。

第三，1998年到2004年有五年时间里，住房租赁价格指数高于同期住房价格收入的指数。2004年以来住房销售价格的涨幅高于同期租赁价格的涨幅。

第二条结论，由于我国存在较大的收入差距，今年房价的快速上涨使得中等以下收入群体出现住房支付能力相对下降。在我国目前存在着加大的收入差距，这个收入差距主要体现是高收入阶层的收入增长要明显快过低收入阶层的收入增长。我们考察了95年到2005年不同阶层收入增长的关系，我们看到只有中等偏上户他的家庭收入增长基本上等于平均水平，高收入和最高收入户家庭收入的增长要高过平均水平，而占城镇人口的中等收入以下的群体，他们的收入增长都要小于过的平均水平，而且收入越低，小于的幅度就越高。

随着近年房价的快速上涨，低收入阶层的住房支付能力持续下降，我们用2004年的房价收入比看到，只有最高收入的房价收入比有所下降，其他收入房价收入比有所上升，低收入阶层的房价收入比上升最大。

第三，我们在报告中每年按中位数定义，2003年2004年和2005年的数值，全国平均的数值连续下降，说明居民家庭住房的购买能力下降。

第三条结论，从不同的区域来看，2004年一线城市和二线城市中多数城市当地居民支付住房能力持续下降。2005年无论是一线二线还是三线城市多数城市居民住房支付能力都有所下降。

我们在报告当中以35个大中城市为代表，其中北京、上海、广州、深圳作为一线城市，银川、乌鲁木齐、呼和浩特视为三线城市，其他26个城市看做是二线城市。2004年在一线城市当中出去北京之外其他三个城市的居民支付住房能力出现下降，上海最高。26个城市有18个城市当地居民支付住房能力下降。2005年在35个大中城市当中，绝大部分的城市支付能力都出现了下降。住房支付能力相对下降是不是代表城镇居民家庭买不起住房？我们认为并不是这样。刚才我们所讲到的住房支付能力的判断是从流量的角度，也就是从收入的角度上判断的。但是在我们国家，2003年以来城镇居民按户计算住房自由化达到了80%以上，在这种情况下住房存量资产对提高居民住房支付能力起到了非常重要的作用，我们认为高自由为居民买房时提供的帮助业提供了重要的基础。随着近年房价的快速上涨，住房存量资产的价值也在不断的攀升。

REICO在年度报告当中对住房存量资产做了非常详细的报告，REICO工作室联手跟国家统计局成立了抽样数据，对住房质量、使用，收入、户主的年龄进行了非常明确的分析。2005年城镇居民家庭从全国平均来看自由住房的资产价值平均为14.6万元每套。我们看到不同收入的阶层都拥有住房资产，最低收入户他的住房自由化率是76.3%，低收入户住房自由化率是81.9%，自由住房面积平均是75平米，低收入是平均6万到10万，中等偏下收入住房自由化率是85%，自由住房面积80平米，自由住房价值10—12万元。中等收入87.2%，85平米左右，中等偏上是88.3%，自由住房面积88平米左右，他们自由住房价值是10—20万左右。高收入阶层和最高收入户它的住房自由化率分别是88.7%和90%，自由住房的面积92.6%，从16—42万。要想考虑家庭是否能买得起住房，还要考虑住房存量资产的价值。