房地产市场“吸外”新五年:浮现4大“潜台词”

　　根据国家统计局公布的数据，上半年我国房地产开发企业利用外资折合人民币167亿元，同比增长32.5%；而三季度的统计数据显示，利用外资金额上升到了259亿元，同比增长更是达到46.6%。

　　外资大举进入房地产业问题，早在今年7月就引起了政府有关部门的高度重视。为加强宏观调控，规范房地产市场外资准入和管理，国家建设部等六部委在7月份发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房[2006]171号，下简称“171号文件”)，随后又下发了相关配套措施。

　　尽管有了“171号文件”，但外资“攻城掠地”的步伐似乎并未有所减缓。10月27日，中国香港华人置业出价7.32亿元人民币，在成都拿下近140亩的土地；11月8日，德意志银行的房地产和基础设施管理业务分支机构RREEF宣布取得珠海中珠股份有限公司“中珠上城”项目50%的股权；11月16日，由摩根士丹利参股投资的首个商业开发项目——上海安信商业广场正式入市，摩根士丹利与其合作伙伴安信置地(中国)有限公司共计投入了15亿元。

　　外资成群结对的“杀”入我国房地产市场的根本原因是住宅开发的高回报率。海富阳物业咨询有限公司研发部经理胡欣表示，由于外资进入中国市场享有优惠政策，使外资在中国市场存在一定优势，目前在中国投资楼市收益又好，所以外商就进行了大规模的投资。

　　为什么外资选在今年大举进军中国房地产业？一些外商认为，调控使中国房地产发展更加稳定，坚定了他们进入的信心。有媒体报道，瑞星思达投资集团董事长约翰·珀佰特就表示：“调控政策使中国地产市场风险降低，现在是投资的最佳时候。”

　　在他看来，中国针对过热的房地产市场实施的一系列调控政策，包括“171号文件”的出台，不仅没有影响它们在中国的投资计划，反而加强了他们的安全感。RREEF亚太区主管卡尔·鲁道夫表示，中国政府的宏观调控策略使他们相信，中国房地产的发展不再像过去那样不稳定。

　　与此同时，国内房地产商手里“缺钱”，需要融资。胡欣对记者说，政府近几年对开发企业本身的调控，使得一些开发商在资金上出现了断层，所以才会加紧引进外资。

　　外资大举涌入我国房地产市场，影响是显而易见的。国家信息中心经济师周景彤接受采访时说，外资进入中国房地产，如果是个人自住自用，对中国房地产市场不会造成不好的影响，至多就是使房地产市场需求有所增加进而拉升房价。但本轮外资进入中国地产市场除了小部分是自住需求外，其余的要么赌人民币升值，要么直接在中国房地产市场进行投资和投机，不论哪种情形，都会产生负面影响。一是加大了人民币升值压力，二是为部分地方已存在的房地产市场泡沫推波助澜，急剧放大了房地产市场风险。胡欣则表示，由于外资进入的大都是商业物业和高档住宅，这类产品的过度开发，会导致整个市场结构性失衡。

　　关于如何让国家有关政策发挥应有作用的问题。周景彤认为，本轮调控中已经出台了许多调控房地产业的政策，但调控的效果依然不甚理想。这主要是政策执行情况有问题。下一步，不在于要再出台更多的政策，而在于把已经出台的政策措施执行好，让政策发挥出最大的效应。中大恒基不动产营销总经理助理郑建阳则认为，“171号文件”主要是针对外资购房进行限制，对外资投资房地产企业和项目是“规范”，而招商引资又是各级地方政府的头等大事之一，得到地方政府的支持，出现外资高增长的情况并不奇怪。 （方烨 李佳鹏 张雪）

(责任编辑：王燕)