别吓唬购房者 土地新政会推高房价纯属“忽悠”

http://www.soufun.com 房地产门户-搜房 2006年11月23日08:19 每日经济新闻  叶檀  

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11月21日，财政部、国土资源部、中国人民银行联合发布《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》(以下简称《通知》)。根据《通知》规定，从2007年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费标准将提高一倍。   

有媒体引用房地产业内人士称，此举将推高房价，像北京这样的大城市房价上涨约在10%左右。也有专家采取折衷态度，认为地价的推动作用将在较长时间释放于房价上。此类观点既未体悟出这一新政的目标所指，也没有详尽分析不同政策的市场传递功能，纯属吓唬政府与购房者，或者说是把自己对于新政的惶恐借用消费者的利益表达出来。这样的游戏已经重复多次，了无新意。  

房价涨跌：  

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此次土地新政的主要内容之一是新增土地使用费征收标准提高一倍，从每平米70到5元上涨至每平方米140至10元；二是新增建设用地土地有偿使用费的缴纳主体是市、县人民政府，而非用地单位，统一上缴至省级国库；三是继续保持中央与地方30∶70分成体制不变，专项用于土地。

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此次土地新政的目标很明确，就是厘清土地财政收支与使用体制，以经济手段抑制既得利益者的批地、占地热情，保护土地以及被征地农民的利益，这样依托于经济手段的源头性控制措施早该实行。

市、县政府成为土地使用费的缴纳主体无关紧要，毫无疑问，最终的成本承担者是用地的市场主体而不是地方政府。《通知》的要害在于土地财政的专款专用政策。很清楚，在新政中大失其利的是市、县地方政府，财政列入省级财政预算使得以往的预算外土地生财之路遭到封堵，不透明的招拍挂体制将告一段落。失去寻租的主要通道之后，可以预料，某些市、县政府的批地热情将一落千丈。并且，卡住这条资金链条，也就相当于给地方政府与开发商合谋谋取暴利的通行证打上了过期的烙印。失去利益驱动，地方政府首先会从这场房地产暴利游戏中退下阵来，寄生在地方行政身上的开发商失去脐带血的供养，也就成了无源之水，只能等待干涸的命运。所谓土地新政，也就是在反腐的过程中建立土地公共财政的同义语。

接下来的问题是，土地新政会推高房价吗？从数据可知，以往土地征收费基数极低，即使用地单位承担了高出以前一倍的成本，也并不代表土地价格会像某些倾向性的市场人士所说的大涨猛涨。

据测算，即使全面提高征地补偿安置费用、新增建设用地土地有偿使用费、城镇土地使用税和耕地占用税等相关税费标准，工业实际用地出让价格也只是恢复到基准地价水平，而房地产用地出让价格将基本持平。按上海、北京等地的商品房均价每平米6000元至8000元计，楼面地价最少占据三分之一，也就是在2000元左右，按照1.5倍容积率计算，按此次通知最高每平米140元的标准计，占总地价5%左右。如果地方政府将增量部分全部转嫁到开发商的头上，那么，地价上涨幅度约为2.3%。所谓房价将上涨10%纯属耸人听闻，无非是借民意之牌反戈一击。

所以，这一通知的意向非常明确，一是抑制权贵阶层的利益链条，二是有针对性地保护某些弱势阶层的利益(拥有较多存量土地的开发商也将同时受益)，从土地与资金两方面支撑和谐社会。另一个衍生的效果是，寄生在地方政府身上的房地产商被剥离之后，健康的基于公平市场的适用各个消费阶层的房地产商才有成长的空间，与之相配套房地产开发商的行政性腐败清理工作显然也该同步进行。

真正关注农民利益的人，真正关注普通购房者利益的人，不应被“高房价说”迷惑。

责任编辑/sf059

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